吉林省2015年上半年房地产估价师《制度与》：房地产抵押的效力考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。A：张某B：李某C：赵某D：甲保险公司E：执行层的组织协调

2、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。A：房地产开发经营业B：房地产咨询业C：房地产估价业D：房地产经纪业E：房地产估价机构必须加盖公章

3、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价

4、指标属长期偿债能力指标。A：流动比率B：速动比率C：利息备付率D：资产负债率E：借款合同

5、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。A．2160B．2175C．2181D．2205

6、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95。其面积误差比为。A：-3％B：3％C：-5％D：5％E：执行层的组织协调

7、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性

8、估价上的折旧注重的是__。A．原始取得价值的减价修正B．原始取得价值的摊销与回收C．重置价值的摊销与回收D．价值的减价修正

9、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。A：等值B：不等值C：相同D：不相同E：工业用地的监测点评估价格

10、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。A．房地产学会B．房地产行业协会C．房地产管理部门D．

11、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是__。A．不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B．约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效C．定金和违约金只能选择其一适用D．定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款

12、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。A．30B．50C．100D．150

13、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是__。A．在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D．投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

14、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。A．0.05‰B．0.1‰C．0.3‰D．0.5‰

15、__是指假定生产中所投入的生产要素中，只有一种为可变要素，其余要素固定不变，可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。A．总产量B．平均产量C．边际产量D．单位产量

16、市场需求的预测一般需要从__类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。A．三B．四C．五D．六

17、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。A．国家B．所在的村民小组C．农民个人D．农民集体

18、与报酬率性质不同的名词有__。A．利息率B．折现率C．内部收益率D．资本化率

19、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段

20、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A：横道图B：网络图C：进行图D：工序图E：借款合同

21、房地产估价的主要难点是。A：市场行情变化不定B：供需变化引起价格变化C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握D：房地产价格的影响因素影响程度不同E：工业用地的监测点评估价格

22、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。A．目前是否有经济收入B．过去是否带来了经济收益C．是否具有产生经济收益的能力D．目前的收入是否大于运营费用

23、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。A．15B．30C．60D．90

24、《房地产管理法》第三十规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件，其中，满足出让合同成立的必要条件是__。A．按出让合同规定已经支付全部土地使用权出让金B．取得土地使用权证书C．支付丁土地使用权出让金D．A和B

25、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。A：300元／㎡B：30元／㎡C：4 240元／㎡D：1272元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列不属于担保物权特征的是。A：担保物权以确保债务的履行为目的B：担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种自物权C：担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以而实现这一目的D：担保物权具有从属性和不可分性E：执行层的组织协调

2、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。A．市场需求容量调查B．消费者行为调查C．市场营销因素调查D．竞争情况调查

3、耕地占用税的纳税对象是__。A．占用耕地从事其他非农业建设的个人B．占用耕地从事其他非农业建设的行为C．占用耕地从事其他非农业建设的单位D．占用耕地从事其他农业生产的行为

4、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／㎡C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡

5、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2660B．2294C．2425D．2427

6、土建工程计划利润的计算基数是__。A．人工费B．直接工程费C．间接费D．直接工程费+间接费

7、影响房地产价格的区位因素有（）。A．建筑规模B．临路状况C．楼层D．繁华程度E．建筑容积率

8、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

9、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括__。A．拖欠的建筑工程材料费B．拖欠的建筑工人工资C．抵押担保债权D．出租房屋租金

10、房地产投资开发需要__。A．土地B．建材C．相应资质D．劳动力E．资金

11、潜在购买者一般具有的特点（）。A．对该产品具有的潜在兴趣B．足够的收入C．交易的途径D．销售人员的意愿E．对未来的预期

12、成功的房地产租售一般包括。A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段C：不毁其双方的利益，做到公平交易D：把握全过程的信息，掌握全局E：双方协商一致后的签约阶段

13、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

14、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。A．均衡原理B．预期原理C．竞争原D．替代原理

15、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A．利息备付率B．偿债备付率C．资产负债率D．流动比率

16、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：销售税费

17、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为__万元。A．62.5B．2500C．137.5D．200

18、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。A．导致房地产实际价值下降B．导致房地产实际价值上升C．加大投资者债务负担D．抑制房地产市场需求E．增加房地产市场需求

19、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。A：买受人无权退房B：买受人有权退房C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同D：买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任E：买受人退房的，由规划部门承担违约责任

20、房地产投资者的债务融资方式有（）。A．吸收其他机构投资者资金B．建成房地产抵押贷款C．土地储备贷款D．增发新股E．房地产企业流动资金贷款

21、耕地占用税是对征收的一种税。A：对占用耕地建房的单位和个人B：对从事其他非农业建设的单位和个人C：对占用耕地建房的单位，不包括个人D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人

22、以下关于成本法理解中，正确的有。A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法

23、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。A：城镇体系规划B：土地利用总体规划C：修建性详细规划D：控制性详细规划E：执行层的组织协调

24、确立施工中控制质量的具体措施，主要包括方面。A：对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差B：控制混凝土质量C：对工程中的配套设备进行检验D：对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法E：实行科学合理的施工进度控制安排

25、房地产拍卖业务的主要来源包括。A：委托拍卖的查封抵债房地产B：债权人委托拍卖的抵押房地产C：部门委托拍卖的房地产D：行政机关委托拍卖的查封抵债房地产E：自然人委托拍卖的房地产