住宅设计 规范要求

1、 <住宅设计规范>

1.1住宅的层数：1-3底层；  4-6多层；  7-9中高层；  10层及10层以上高层。

1.2卧室应有直接的采光和通风，其使用面积要求如下：

   双人卧不小于10平方米  单人卧不小于6平方米  兼起居的卧室不小于12平方米

1.3起居室（厅）应有直接的采光和自然通风，其使用面积不小于12平方米。

   起居室（厅）内家具布置长度不小于3米。

1.4无直接采光的餐厅及过厅使用面积不宜大于10平方米。

1.5厨房 一二类不小于4平方米

   1.5.1厨房应有直接的采光和自然通风，并宜布置在套内的靠近入口处。

   1.5.2厨房应布置 洗涤池 案台 炉灶及排油烟机等设施或预留位置 按炊事操作的流程                               排列 操作台净长不应小于2.1米。  

   1.5.3 单排布置的厨房净宽不应小于1.5米 双排布置的厨房其两排设备之间的净宽不应小于0.9米。

1.6 卫生间 

    1.6.1 设便器 洗浴器（浴缸或喷淋） 洗面器 三件 面积不小于3平方米。

    1.6.2设便器 洗浴器 两件 面积不小于 2.5平方米。

    1.6.3 设便器 洗面器 两件 面积不小于 2平方米。

    1.6.4 设便器 面积不小于 1.1平方米。

1.7 套内应考虑设置洗衣机的位置。

1.8 经济技术指标

    1.8.1 各功能空间的使用面积

    1.8.2 套内使用面积

    1.8.3住宅标准层总使用面积

    1.8.4 住宅标准层总建筑面积

    1.8.5 住宅标准层的使用面积系数

    1.8.6 套型建筑面积

    1.8.7 套型阳台面积

注：a、 住宅标准层总使用面积=本层各套型内使用面积之和

    b、 住宅标准层的而建筑面积（按外墙结构外表面及柱外沿活相临界墙轴线所围合的水     平投影面积计算，当外墙设保温层时，按保温层的外表面计算。）

    c、套型建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

   套型建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积（相邻走中心线计算）+套内阳台的建筑面积

   由上条反推：套内的使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积-套内的阳台建筑面积

    d、套型阳台面积=套内各部分阳台结构底板投影净面积之和

    e、跃层建筑中，套内楼梯按自然层的使用面积总和计入使用面积

    f、烟道、通风道、管井等均不计入使用面积。

    g、利用坡屋顶的空间时：

       顶板的表面与露面的净高 低于1.2米的空间 不计算使用面积

                              净高在1.2--2.1米  计算1/2计算使用面积

                              大于2.1米的空间   全部计入使用面积

       注意：坡屋顶的使用面积 应该单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积之中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

    h、阳台面积应按结构底板的投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。

附：北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定

　　一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合

本市实际情况，制定本暂行规定。

　　二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》（附件一）进行计算。

　　三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积

（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

　　四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

　　（一）套内的使用面积

　　住宅套内的使用面积，　按　《住宅建设设计规范》（GBJ96－86）第2．5．2条（

附件二）的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。

　　（二）套内墙体面积

　　商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。

　　共用墙系指商品房各套之间分隔堵、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包

括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　（三）阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　1．封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

　　2．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

　　3．凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

　　4．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按

其净面积的一半计算建筑面积。

　　五、公用建筑面积分摊原则。

　　（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积

按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

　　（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围

服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

　　多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积

，为各次分摊的公用建筑面积之和。

　　（三）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人

不得侵占或改变原设计的使用功能。

　　六、可分摊的公用建筑面积。

　　（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电

梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通

道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工

休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

　　（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一

半。

　　七、不应计入的公用建筑空间。

　　（一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房

、单独具备使用功能的使用空间。

　　（二）售房单位自营、自用的房屋。

　　八、其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写

明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

　　九、分摊公用建筑面积的计算方法。

　　分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

　　公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和

　　公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

　　十、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确

商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

　　十一、建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分

摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依

据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，

在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维

持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。

　　十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积

的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼

层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。

　　任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公

用建筑面积）原始设计的使用功能。

　　十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定；单位按房改及价格出售的公有

住房，不适用本规定。

　　十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房（楼房）测绘技术规定》执行（

附件三）。

　　十五、本规定由市房屋土地管理局解释。

　　十六、本规定下发之日起实行。《关于我市销售商品房有关测绘口径的通知》同时

废止。

　　附件一：国家经委《建筑面积计算规则》（略）

　　附件二：建设部《住宅建筑设计规范》摘录（略）

　　附件三：北京市商品房（楼房）测绘技术规定（略）

1.9 层高和室内净高

   1.9.1普通住宅层高宜为2.8米，卧室  起居室 厅  室内净高不应低于2.4米 局部不应低  于 2.1米 其面积 不应大于室内使用面积的1/3。

   1.9.2 利用坡屋顶内的空间 做卧室 起居室厅 时 其1/2面积的室内净高不应低于2.1米。

   1.9.3 厨房 卫生间 的室内净高不低于2.2米。

        厨房卫生间内 排水横管下表面与露面 地面净距 不低于1.9米 且不影响开门窗。

2.0阳台

   2.0.1 低层多层住宅的阳台栏杆净高不低于1.05米。  中高层 高层住宅的阳台栏杆净高不低于1.10米

2.1 过道  贮藏室空间 套内楼梯

    2.1.1 套内入口过道的净宽不宜小于1.2米。 通往卧室 起居室厅 的过道净宽不宜小于1米。通往厨房 卫生间 储藏室的过道净宽不应小于0.9米。

    2.1.2 套内吊柜净高不小于400 ，净宽不小于500。

    2.1.3套内楼梯的梯段净宽 ：当一边临空时 不小于750 。 当两侧有墙时不小于900。

         套内楼梯 220*200    扇形楼梯距扶手中心250处 宽度不应小于220 。

2.2公用部分

   2.2.1楼梯和电梯

        2.2.1.1楼梯 梯段净宽不应小于1.1米，六层及六层以下住宅 一边设有栏杆的楼梯 梯段净宽不应小于1米。

        2.2.1.2 住宅楼梯踏步 260*175   扶手高度不应低于900   当楼梯水平段栏杆长度超过500时，扶手高度应不低于1050 。 楼梯栏杆的垂直杆件间距窄于110 （不包含110）。

               楼梯的梯段净距指的是 楼梯墙面 至楼梯扶手中心线间的水平距离。

               楼梯平台宽度不小于梯段净宽且不小于1.2米。

               楼梯平台的结构下缘至人行过道的垂直净高度不应低于2米。

               楼梯段自踏步前缘（含最高一级 和最低一级）外300处量至垂直上方突出   物结构下缘的垂直净距应在2.2米及2.2米以上。  

2.3 楼梯井的净宽度大于110mm时 必须采取防止儿童攀爬的措施。

2.4 七层及以上的住宅  或者 住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。

   注:  低层作为商店或其他用房的多层住宅 其住户入口层楼面距该建筑物的室外设计地面高度超过16米时 必须设置电梯。 

        低层做架空层或贮存空间的多层住宅 其住户入口层的楼面距该建筑的室外设计地面高度超过16米时 必须设电梯。

        顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计入层数，其顶层住户入口层的楼面距该建筑室外设计地面的高度在16米 及 低于16米的 可不设电梯。

        住宅中间层有直通室外地卖弄的出入口并具有消防通道时，其层数可有中间层起计算。

2.5   12层及以上的高层住宅 每栋楼设置电梯的数量不应少于2台 其中宜配置一台可容纳担架的电梯。（常规的电梯井道净尺寸为２２００Ｘ２４００mm. 2200x2400均为净尺寸，２２００为开间，２４００为进深.）（电梯分为 居民楼电梯，商场观光电梯，还有货物电梯，它们重量不一样，所以井道尺寸也就不一样了。如乘客电梯1000KG的一般井道尺寸为2400*2300，居民楼电梯1800*2600，载货电梯2000KG的2700*3200  重量、速度都有关的

2.6高层住宅的电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一台电梯时，应采用联系廊联通。

2.7 候梯厅的深度：

    单台布置：大于轿厢深度且不小于1.5米

    单侧多台布置: 大于等于其中最大轿厢深度。

    双侧多台布置：大于等于相对最大轿厢深度之和 且小于等于3.5米。

2.8 走廊和出入口

    2.8.1外廊 内天井及上人屋面等 临空处栏杆净高，低层，多层 不低于1050mm。中高层 高层不低于1100mm 。

    栏杆设计应防止儿童攀爬，垂直处杆件净宽不应低于110mm。

2.9 高层住宅作主要通道的外廊宜作封闭外廊，并做客开启的窗扇。走到净宽不应小于1200mm。

3.0住宅的公共出入口，位于阳台外廊及开敞楼梯平台下部时，应设置雨罩等防止物体坠落伤人的安全措施。

3.1住宅的公共出入口应有识别标志，客按户设置信报箱，高层住宅的公共出入口应设门厅，管理师及信报站。

3.2设置电梯的住宅公共出入口，当有高差时。应设轮椅坡道和扶手。

3.3 住宅入口处的残疾人坡道 净宽1200（700轮椅+200活动空间+300人侧身通行），休息平台1500深。详细规定如下：

第3.3.1条 供残疾人使用的门厅、过厅及走道等地面有高差时应设坡道，坡道的宽度不应小于0.90m。

第3.3.2条 每段坡道的坡度、允许最大高度和水平长度，应符合表3.3.2的规定。

每段坡道坡度、最大高度和水平长度          表3.3.2

坡道坡度（高/长） 

 ＊1/8 

 * 1/10 

 1/12 

每段坡道允许高度（m） 

 0.35

 0.60

 0.75

每段坡道允许水平长度（m） 

 2.80

 6.00

 9.00

 注：加*者只适用于受场地的改建、扩建的建筑物。 

第3.3.3条 每段坡道的高度和水平长度超过表3.3.2规定时，应在坡道中间设休息平台，休息平台的深度不应小于1.20m。

第3.3.4条 坡道转弯时应设休息平台，休息平台的深度不应小于1.50m。

第3.3.5条 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。 

第3.3.6条 坡道两侧应在0.90m高度处设扶手，两段坡道之间的扶手应保持连贯。

第3.3.7条 坡道起点及终点处的扶手，应水平延伸0.30m以上。

第3.3. 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台 

3.4住宅与附建公共用房的出入口应分开布置。

  首层及二层设置附属公共用房的建筑面积（小型商业服务网点）建筑面积小于300平方米，设置的安全出口和疏散楼梯，采用耐火极限不低于2小时不开设洞口的隔墙和不低于1.5小时的楼板与居住用房及其他用房部位隔离开。（引自多层建筑设计防火规范）

3.5室内环境：

   3.5.1住宅的采光标准：窗地比

        卧室、起居室、厨房：1/7    ；  楼梯间：1/12        

2、民用建筑设计通则

2.1、每套住宅至少有一个居住空间获得日照，该日照标准应符合现行国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180有关规定。

2.2、每个楼梯段的踏步小于等于18级，大于等于3级。

2.3、室内楼梯的扶手高度自踏步前缘线量起，不宜小于900。靠梯井一侧水平扶手超过500时，栏杆高度不应小于1050 。踏步应采取防滑措施 （防滑条）。

2.4、层数12层及以上的高层住宅，每栋楼不应设置少于两台的电梯。

2.5、住宅窗台低于900时，应采取防护措施（设置栏杆）。低窗台，凸窗等下部有能上人站立的宽窗台时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。

2.6、管道井，烟道，通道，垃圾管道 平屋面伸出600高。

   坡屋面：6.1 烟道和通风道中心线距屋脊小于1.5米时，应高出屋脊600 。

           6.2烟道和通风道中心线距屋脊1.5-3米时，应高出屋脊且伸出屋面高度不得小于600。 

           6.3烟道和通风道中心线距屋脊大于3米时，其顶部同屋脊的连线同水平线的夹角不应大于10度，且伸出屋面的高度不小于600 。   

3、建筑设计防火规范（多层）

适用于9层及9层以下的居住建筑包括首层设置商业服务网点的居住建筑。

3.1、首层、二层设置小型商业服务网点的。。条文上文已经阐述。

3.2、数座一、二级 耐火等级的多层住宅或办公楼，当建筑的占地面积总和小于2500时，可成组布置，但组内建筑物之间的间距，不宜小于4米。 组与组之间不小于6米。

3.3、建筑层数超过6层，或 任意一层的建筑面积超过500平方米的住宅，应设置封闭楼梯间。当通向走到 楼梯间的门窗为乙级防火门窗时 可不设置封闭的楼梯间。

3.4、居住建筑单元，任意一层建筑面积大于650平方米，或任意住户的户门，至安全出口的距离，大于15米时，该建筑的单元 每层安全出口不应少于两个。

3.5、房间内任意点到该房间直接通向疏散走到的疏散门的距离计算：住宅为房间内任意点到户门的距离，跃层式住宅内的户内楼梯的距离可按其梯段总长度的水平投影尺寸计算。

3.6、防烟楼梯间前室的使用面积 住宅4.5平方米   合用6平方米

3.7、地下室，半地下室与地上层不应共用楼梯间，当必须共用楼梯间时，在首层应采用内火极限不低于2小时的不燃烧体隔墙和乙级防火门将地下与半地下部分 同 地上联通部分隔开。并且已经防火门 朝可疏散方向开启。有明显的标志。

3.8、室外扶手高度不小于1.1   室外楼梯净宽不小于0.9  室外楼梯倾角不大于45度。

3.9、疏散门不正对楼梯段。

3.10、消防电梯：

    消防电梯应设置前室，前室门为乙级防火门。

    前室宜靠外墙设置，在首层应设置直通室外的安全出口。或经过长度不超过30米的通道 通向室外。

   应设置消防电梯的住宅类型：塔式住宅，12层 及12层以上的单元式住宅，通廊式住宅。

4、高层建筑设计防火规范

使用范围，10层及10层以上的居住建筑。包括首层设置商业服务网点的住宅。

商住楼：底部商业厅与住宅组成的高层建筑。

4.1高层住宅可分为一类 和二类 。

4.1.1一类：19层及19层以上的居住建筑。建筑高度超过50米，或者24米以上的任意楼层建筑    面积超过1500平方米的商住楼。

4.1.2二类：10-18层的住宅。

4.2防火防烟分区：

   一类：1000平方米  二类：1500平方米  地下室：500平方米。  设置自动喷淋 面积均可增加一倍。

4.3安全疏散和消防电梯

4.3.1高层建筑的每个防火分区的安全出口不少于两个，但符合下列条件之一时，可设一个安全出口。

     a、 18层及18层以下，每层不超过8户，建筑面积不超过650平方米，且设有一座防烟楼梯间和消防电梯的陶氏住宅。

     b、18层及18层以下每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，单元之间的楼梯通过屋顶联通，单元与单元之间设有防火墙，户门为甲级防火门，窗间墙宽度 窗槛墙高度大于1.2米，且不为燃烧体的单元住宅。

     c、超过18层，每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，18层以上部分每层相邻单元楼梯通过阳台或凹廊连通（屋顶可以不连通）

     d、18层及18层以下部分单元与单元之间设有防火墙且户门为甲级防火门，窗间墙宽度，窗槛墙高度大于1.2米，且为不燃烧体墙的单元住宅。

4.4越廊式住宅的安全疏散距离，应从户门算起，小楼梯的一段距离按其1.5倍水平投影计算。

4.5住宅楼梯间的设置：

    4.5.1    11层及11层以下的单元式住宅可不设封闭楼梯间，但开向楼梯间的户门均应为乙级防火门，楼梯间应靠外墙，有直接的采光和通风。

    4.5.2    12层至18层的单元式住宅 应设封闭楼梯间。

    4.5.3    19层及19层以上的单元式住宅  应设防烟楼梯间。（管井的门不可开向前室）。

4.6楼梯间及防烟楼梯间前室的内墙上，除设通向公共走道的疏散门和6.1.3规定的户门外，不应开设其他门窗洞口。

4.6每层疏散楼梯总宽度应按其通过人数每100人，不小于1米计算 疏散楼梯的最小净宽度：

   居住建筑：1.1   其他建筑（公共建筑）：1.2

4.7应设置消防电梯：

   塔式住宅，12层及12层以上的单元式住宅和通廊式住宅。

   高层消防电梯的设置数量  ：a 每层建筑面积不超过1500平方米设一台

                             b 超过1500平方米 不超过4500平方米时 设两台。

                             c超过4500平方米时 设3台。