2017年上半年湖北省房地产估价师《相关知识》：民事法律行为考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年末的租金是__元。

A．14945.16

B．15841.87

C．267.51

D．28370.38 

2、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。

A：围墙工程费

B：电力设施工程费

C：居委会用房建设费

D：人防工程费

E：工业用地的监测点评估价格

3、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。

A：390.5

B：399.5

C：523.5

D：543.0

E：借款合同 

4、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由决定的。

A：房地产的历史价格资料

B：房地产的未来价格资料

C：房地产的现实价格资料

D：估价师选取的现时和未来的价格资料

E：工业用地的监测点评估价格

5、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少 

6、用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的是__。

A．城市环境保护规划

B．控制性详细规划

C．城市总体规划

D．修建性详细规划 

7、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。

A：26．29

B：27．29

C：28．29

D：29．29

E：工业用地的监测点评估价格 

8、马克思(1818—1883年)的地租理论是在批判和继承前人，特别是__的地租理论的基础上创立起来的，但具有不同于前人的崭新的科学内容。

A．威廉·配第

B．亚当·斯密

C．大卫·李嘉图

D．马尔萨斯 

9、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。(2009年试题)

A：1000

B：5000

C：7000

D：10000

E：执行层的组织协调 

10、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%

11、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。

A．五年

B．三年

C．两年

D．一年 

12、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。

A．2292

B．2236

C．2240

D．2290 

13、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为万元。

A：96

B：192

C：240

D：480

E：工业用地的监测点评估价格

14、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是。

A：估价对象的真实价值

B：估价对象的重置价格

C：估价对象的实际成交价格

D：合格估价师的重新估价结果

E：工业用地的监测点评估价格 

15、某类房地产2000-2008年的价格如表10-1所示，根据最小二乘法拟合一直线趋势方程，并用这个方程式预测该类房地产2009年的价格为．

A：4 855．33元／㎡

B：4 868．86元／㎡

C：4 978．32元／㎡

D：5 447．22元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 

16、房地产开发投资企业所得税税率一般为__。

A．30%

B．32%

C．33%

D．18% 

17、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。

A：房地产开发企业自有资金周转的速度

B：估价对象房地产变为现金的速度

C：估价对象房地产带来净收益的速度

D：房地产开发企业流动资金周转的速度

E：工业用地的监测点评估价格 

18、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。

A：成交价≥最高价≥最低价

B：成交价≥最低价≥最高价

C：最高价≥成交价≥最低价

D：最高价≥最低价≥成交价

E：工业用地的监测点评估价格 

19、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。

A：5

B：10

C：15

D：30

E：执行层的组织协调 

20、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：市场价值

B：投资价值

C：谨慎价值

D：在用价值

E：工业用地的监测点评估价格 

21、下列关于变形缝，表述错误的是。

A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝

B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝

C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变形缝

D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑

E：执行层的组织协调 

22、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。

A．20%

B．10%

C．30%

D．40%

23、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。

A：正常报酬

B：正常回报

C：正常利润

D：超额利润

E：执行层的组织协调 

24、对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A．从容不迫型竞争者

B．选择型竞争者

C．凶猛型竞争者

D．随机型竞争者

25、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。(题干中假设土地出让合同未约定不可续期)

A：35

B：45

C：48

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列属于房地产登记类型的有。

A：初始土地登记

B：房屋所有权暂时登记

C：房屋所有权临时登记

D：房屋所有权初始登记

E：房屋抵押权登记 

2、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。

A：保留价是拍卖的必备条件

B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有

C：委托人拥有保留价的确定权

D：拍卖人拥有保留价的确定权

E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情

3、估价中的最高最佳使用具体包括等．【2004年考题】

A：最佳用途

B：最佳位置

C：最佳规模

D：最佳环境

E：最佳集约度 

4、下列__房产可以免征房产税。

A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、等自用的房产

C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产

E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

5、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有．【2006年考题】

A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B：重新购建价格是在估价时点的价格

C：重新购建价格是客观的价格

D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 

6、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括。

A：分散风险职能

B：组织经济补偿职能

C：融通资金职能

D：防灾防损职能

E：分配职能 

7、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有。

A：项目净现值期望值大于零，则项目可行

B：净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C：净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D：净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E：净现值期望值相同时，标准差小的方案为优 

8、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。

A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 

9、在下列费用中，属于债务融资成本的有。

A：承诺费

B：手续费

C：担保费

D：利息

E：税费 

10、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价值的摊销与回收

C．重置价值的摊销与回收

D．价值的减价修正

11、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是。

A：交换价值

B：公开市场价值

C：投资价值

D：理论价格

E：标定地价 

12、假设开发法的本质与__相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。

A．成本法

B．市场比较法

C．收益法

D．长期趋势法 

13、下列房地产中，不得抵押的有。(2008年试题)

A：集体所有的土地使用权

B：村办企业厂房

C：列入城市房屋拆迁范围的房屋

D：宅基地

E：已经设定抵押权的房地产

14、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。

A．征收相当于出让金20%的土地闲置费

B．征收相当于出让金30%的土地闲置费

C．征收相当于出让金40%的土地闲置费

D．无偿收回 

15、商业用地房地产位置的优劣主要取决于__。

A．周围环境状况、安宁程度

B．位置有利于原料和产品的运输

C．交通是否便捷及离市中心的远近

D．繁华程度、临街状况 

16、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62

B．35.57

C．41.56

D．48.24 

17、融资方案分析包括（）。

A．资金来源可靠性分析

B．融资结构分析

C．融资利润分析

D．融资风险分析

E．融资成本分析 

18、房地产档案资料由__组成

A．房地产平面图

B．房地产有关证明和文件

C．房地产卡片

D．房地产权属账册

E．房地产施工图 

19、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。

A：地籍图

B：房产分幅图

C：房产分丘图

D：房产分户图

E：执行层的组织协调 

20、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350 

21、风险辨识常用方法包括（）等。

A．专家调查法

B．解析方法

C．故障树分析法

D．幕景分析法

E．蒙特卡洛法 

22、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。

A：权利人法定名称变更

B：房地产现状的改变

C：房屋门牌号码改变

D：买卖房屋

E：改建或添建而使房屋面积增加

23、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括。

A：首席代理

B：买方代理

C：卖方代理

D：双重代理

E：借款合同 

24、下列关于质权特征的表述中，错误的是。(2007年试题)

A：质权是一种担保物权

B：质权的标的物只能是不动产权利

C：质权需转移质物的占有

D：质权是就质物优先受偿的权利

E：执行层的组织协调

25、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为__。

A．62.5%

B．80.00%

C．133.33%

D．200.00%