上海2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的重要性考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。

A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构

B：受托估价机构可以转让受托的估价业务

C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字

D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

E：房地产估价机构必须加盖公章 

2、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国一般采用__性的货币和财政抑制经济衰退。

A．扩张

B．适度从紧

C．紧缩

D．稳健

3、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】

A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B：待开发房地产建设发包日期

C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期

E：工业用地的监测点评估价格 

4、当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是．(2008年试题)

A：全租金方式

B：毛租金方式

C：净租金方式

D：基本租金方式

E：借款合同

5、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产 

6、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。

A：2759．4万元

B：27．3万元

C：2843．6万元

D：2987．6万元

E：工业用地的监测点评估价格 

7、在价值工程中，价值的定义为。

A：价值=费用／功能

B：费用=功能／价值

C：价值=功能／费用

D：价值=功能×费用

E：执行层的组织协调 

8、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580 

9、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构

C．城市规划行政主管部门

D．房产测绘单位 

10、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。

A．自然寿命≥经济寿命

B．自然寿命≤经济寿命

C．自然寿命=经济寿命

D．无关

11、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段 

12、举行国有土地使用权招标出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种评估。

A：原始价值

B：理论价格

C：清算价值

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格 

13、瑕疵请求权是以__得以操作的。

A．过错责任理论和担保责任理论

B．过失责任理论和经济信用理论

C．经济信用理论和担保责任理论

D．过错责任理论和风险收益理论

14、在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额。

A：用于购买股票

B：用于购买国债

C：用于商业投资

D：为单位或个人提供担保

E：执行层的组织协调 

15、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E：工业用地的监测点评估价格 

16、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。

A：价值

B：价格

C：效益

D：利润

E：工业用地的监测点评估价格 

17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124 

18、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是。

A：销售利润率=销售利润/销售收入

B：销售利润率=销售利润/总开发价值

C：销售利润率=销售利润/总开发成本

D：销售利润率=销售利润/项目总投资

E：借款合同 

19、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为__。

A．50万元

B．55万元

C．60万元

D．60万元以上 

20、某房地产投资项目的名义收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。(2005年试题)

A：3.57%

B：4.00%

C：6.56%

D：10.56%

E：借款合同 

21、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。

A：配套设施建设的

B：房地产使用管制

C：房地产权利的设立和行使的

D：房地产相邻关系的

E：工业用地的监测点评估价格 

22、廉租住房租金由构成。(2009年试题)

A：维修费和管理费

B：维修费和利润

C：维修费、管理费和利润

D：维修费、利润和税金

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、汇票是。

A：由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据

B：银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据

C：由出票人签发，承诺他人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单

D：由出票人签发，承诺付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据

E：执行层的组织协调 

24、下列不属于征收土地特点的是__。

A．具有一定的强制性

B．要妥善安置被征地单位人员的生产和生活

C．被征收后的土地所有权不发生转移

D．用地单位给予被征地单位经济补偿

25、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信

B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气

D．排水、电力、通信、热力

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和的改革。

A：城镇住房制度改革

B：城市土地使用制度改革

C：房地产生产方式改革

D：社会改革

E：政治改革 

2、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势

3、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。

A：市级购物中心

B：地区购物商场

C：居住区商场

D：邻里服务性商店

E：批发市场 

4、某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。

A．6.00

B．7.05

C．7.59

D．13.59

5、下列墙体中，属于非承重墙的有。(2008年试题)

A：围墙

B：外墙

C：隔墙

D：填充墙

E：幕墙 

6、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物

B．商用物业

C．工业物

D．特殊物业

E．运输物业 

7、房屋预告登记后，债权消灭之日起内未申请登记的，预告登记失效。

A：30日

B：3个月

C：1年

D：2年

E：执行层的组织协调 

8、国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有以下几种__。

A．房价收入比

B．实际价格/理论价格

C．房地产价格指数

D．期内吸纳率/历年同期吸纳率

E．房地产投资需求/房地产使用需求 

9、甲、乙两个物业2006年4月的价值均为900万元，预计甲物业2007年4月的价值为1000万元和800万元的可能性各为50％，预计乙物业2007年4月的价值为1 100万元和700万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。

A：乙物业投资风险大

B：甲物业投资风险大

C：甲、乙两个物业投资风险相同

D：无法判断

E：借款合同 

10、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的

C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的

E：权属有争议的

11、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。

A．消费价格指数

B．商业零售价格指数

C．上证价格指数

D．建安工程价格指数

E．中房价格指数 

12、在运用成本法时最主要的有。

A：区分计划成本和实际成本

B：区分实际成本和客观成本

C：结合实际成本来确定评估价值

D：结合实际开发利润来确定评估价值

E：结合市场供求分析来确定评估价值 

13、房地产开发程序中的前期工作包括等。

A：可行性研究

B：获取土地使用权

C：规划设计与建设方案的制订

D：安排短期和长期信贷

E：开发项目保险事宜洽谈

14、1.《房地产估价规范》的内容包括．【2003年考题】

A：评估制度

B：估价原则

C：估价程序

D：估价报告

E：职业道德 

15、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。

A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知

B：保修费用由施工单位承担

C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案

D：保修费用由质量缺陷的责任方承担

E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任 

16、是具有社会保障性质的性商品住房，对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受的指导。

A：廉租住房

B：经济适用住房

C：商品住宅

D：福利住房

E：借款合同 

17、建筑材料的力学性质包括等。

A：强度

B：塑性

C：硬度

D：密实度

E：耐磨性 

18、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法 

19、股票的基本特征包括。

A：盈利性

B：无风险性

C：价格的波动性

D：流通性

E：决策参与性 

20、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。

A：保留价是拍卖的必备条件

B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有

C：委托人拥有保留价的确定权

D：拍卖人拥有保留价的确定权

E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 

21、担保物权包括。

A：地役权

B：典权

C：抵押权

D：留置权

E：质权 

22、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。

A．密度

B．表观密度

C．孔隙率

D．热容量

23、以下不属于房地产市场专业顾问的有__。

A．建筑师

B．精算师

C．工程师

D．律师 

24、消费信用有两种类型。

A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

C：类似国家信用，由以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金

25、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%