基准地价和地价

1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003）      P26

5.5.5.1   基准地价

中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。

    5.5.1     地价       

    土地价格

1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001）    P80

基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

    土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

1.3、广东省地价管理规定   广东省令第４６号   1998年  

第二条 本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。

    基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。

    标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。

    出让底价是根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。

    交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。

基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由组织或委托评估，评估结果须经认可。

2、基准地价和地价的区别

2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。

2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；

2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。

2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前控制的最低标价；

标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价；

标定地价是认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。

3、土地定价的依据

《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001）

3.1、6.3  商业金融业用地宗地价格评估

6.3.1  影响因素分析

6.3.1.1  一般因素应重点分析：地理位置及相互关系、气候条件（自然）；人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式（社会）；城市的性质职能与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、产业机构与第三产业（特别是商业服务业、旅游业）发展前景等（经济）；土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收（行政）。

6.3.1.2  区域因素应重点分析：宗地区位、商务设施的种类规模与集聚度、辐射范围及客流的数量与质量、商业繁华程度及其发展趋势、经营类别的差异性与竞争性、交通便捷程度、人文环境与公共设施，规划等。

6.3.1.3  个别因素应重点分析：地形地势地质、日照通风与干湿、面积形状及宽深比、临街状况及通达性、与商业中心的接近性、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、给排水电力气热等的供给、宗地使用现状及规划利用等。

3.2、6.4  工业、仓储用地宗地价格评估

6.4.1  影响因素分析

6.4.1.1  一般因素应重点分析：地理位置及相互关系、气候条件（自然）；城市发展与公共设施建设（社会）；地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业产业结构与技术创新、物价工资与就业水平（经济）；城市土地利用规划、房地产租金与税收（行政）。

6.4.1.2  区域因素应重点分析：与原料消费市场的位置关系、道路状况与交通运输设施、基础设施（水、电、气、热等）供给及其费用、相关产业的配套与集聚状况、自然条件和规划、水空气及噪音的污染与管制等。

6.4.1.3  个别因素应重点分析：地形与地势、地质与水文条件、宗地面积、邻接道路的宽度等级及通达性、与干路及主要交通运输设施的位置关系、电力燃气热力给排水的通达与供给、土地使用等。