2015年上半年河北省房地产估价师制度与：建设用地使用权出让年限考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产的经济寿命是指物业开始使用至__的时刻。A．收益为零B．产生的收益超过其使用成本C．净收益为零D．收益率小于基准收益率

2、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。A：估价目的B：估价时点C：估价对象D：价值类型E：工业用地的监测点评估价格

3、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即__、经济适用房和市场价商品住宅。A．廉租房B．二手房C．一手房D．期房

4、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。A．交通拥挤B．建筑技术进步C．城市规划改变D．自然环境恶化

5、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/ ㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。A：1125B：1800C：2250D：3375E：工业用地的监测点评估价格

6、称为()A．等额序列支付储存基金系数B．等额序列支付现值系数C．等差序列现值系数D．等比序列现值系数

7、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。A：44B：5192C：5308D：5500E：工业用地的监测点评估价格

8、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价

9、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A．43B．112.5C．123.3D．150

10、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。A．1067元/m2B．1070元/m2C．1084元/m2D．1141元/m2

11、投资组合是__的一个有效措施。A．提高投资收益B．提高市场竞争力C．开拓投资领域D．规避投资风险

12、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是．【2006年考题】A：房地产投机B：物价变动C：财政收支状况D：居民收入水平E：工业用地的监测点评估价格

13、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为__。A．5.77%B．6.00%C．10.00%D．14.40%

14、国家对房地产市场进行宏观运用的经济手段主要是：__。A．利息、利率、税收B．利率、信贷、税收C．利息、信贷、利润D．利率、税收、价格

15、下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是。A：房地产价值评估B：房屋登记C：房屋面积测算D：房地产居间E：执行层的组织协调

16、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824B：924C：844D：944E：工业用地的监测点评估价格

17、人民在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。A．1B．3C．6D．12

18、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。A．4800B．5124C．5800D．7124

19、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。A：了解某宗房地产的出租益价值B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C：了解某地区地震后房地产价值的变化D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格

20、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。A．B．A自治区C．建设部D．国家文物局

21、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。A．一般居住建筑和公共建筑B．中级居住建筑和公共建筑C．高级居住建筑和公共建筑D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑

22、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用。A：类似写字楼的客观收益B：市场比较法C：该写字楼的实际收益D：无风险报酬法E：工业用地的监测点评估价格

23、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内E：工业用地的监测点评估价格

24、下列不是拍卖的基本原则的是__。A．公开原则B．诚实信用原则C．公正原则D．保留价原则

25、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。A：租赁协议B：买卖协议C：购买协议D：合作协议E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、契据登记制又称__。A．德国登记制B．法国登记制C．美国登记制D．意大利登记制

2、下列需交纳契税的包括。A：建设用地使用权转让B：房屋交换C：以获奖方式承受土地、房屋权属D：法定继承人承受死者生前的土地、房屋权属E：以土地、房屋权属抵债

3、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地B．设定标准深度C．将标准深度分为若干等份D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E．按深度价格修正率求取路线价

4、印花税的税率形式有税率。A：定额B：差额C：累进D：差额累进E：比例

5、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是__。A．项目投资资本金可以用货币出资B．项目投资资本金也可以用实物出资C．项目投资资本金不可用建设用地使用权作价出资D．项目投资资本金也可以用非专利技术，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

6、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有。A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。B：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C：基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E：在写字楼市场较好的情况F，市场租金一般低于基础租金

7、是具有社会保障性质的性商品住房，对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受的指导。A：廉租住房B：经济适用住房C：商品住宅D：福利住房E：借款合同

8、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿B：抵押权已登记的先于未登记的受偿C：抵押权已登记的后于未登记的受偿D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿E：抵押权为价值权，也是实体权

9、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。A．货币证券B．信用证券C．商品证券D．资本证券

10、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)A：责任保险B：失业保险C：工程保险D：人寿保险E：劳动工伤保险

11、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和__等方面。A．物业增值B．管理费C．契税D．机会成本

12、运用路线价法估价的步骤包括等。A：调查评估路线价B：计算临街土地的价值C：求取可比实例价格D：划分路线价区段E：交易情况修正

13、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。A．10B．15C．20D．30

14、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进估算。A．比较法B．收益法C．成本法D．路线价法

15、住房公积金管理的决策机构为__。A．住房公积金管理委员会B．住房公积金管理中心C．财政管理部门D．各级人民银行

16、《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的。A：20％B：25％C：30％D：35％E：执行层的组织协调

17、税收的本质决定了它具有的特征。A：强制性B：固定性C：无偿性D：一致性E：有偿性

18、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。A：开发企业名称B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称C：预售或者销售许可证书号D：项目的具体位置E：项目的销售价格有效期

19、《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列__事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。A．房地产开发项目的性质、规模和开发期限B．城市规划设计C．基础设施和公共设施的建设要求D．基础设施建成后的产权界定E．项目拆迁补偿、安置要求

20、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。A：资本边际效率B：经营状况C：社会状况D：自然状况E：利息率

21、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。A．条形基础B．基础C．箱形基础D．桩基础

22、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。A：允许流通物B：流通物C：禁止流通物D：特殊流通物E：一般流通物

23、”三项预测值”分析方法是中的一种。A：单因素敏感性分析方法B：多因素敏感性分析方法C：概率分析方法D：盈亏平衡分析方法E：借款合同

24、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A．15B．30C．60D．90

25、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。A．开发商B．土地储备机构C．建筑商D．土地一级开发企业