山东省2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》基础班课程开通考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__亿元。

A．4000

B．5000

C．7000

D．7500 

2、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A．100

B．300

C．600

D．900

3、物业服务企业应当是具有的。

A：机关法人地位的经济组织

B：事业法人地位的经济组织

C：企业法人地位的经济组织

D：非企业法人地位的经济组织

E：执行层的组织协调 

4、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。

A．简单平均法

B．移动平均法

C．加权移动平均法

D．指数平滑法

5、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。

A．10.2%

B．10%

C．11.5%

D．10.52% 

6、《城市房屋拆迁管理条例》规定，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原诉迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起日內予以公告。

A：15

B：30

C：45

D：60

E：房地产估价机构必须加盖公章 

7、住房公积金的本质属性是__，是住房分配货币化的重要形式。

A．利润性

B．税率性

C．余额性

D．工资性 

8、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲、乙物业的投资风险相同

D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小 

9、《房地产开发企业资质管理办法》属于__。

A．法律

B．行规

C．部门规章

D．行规 

10、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。

A．县级以上土地管理部门

B．县级以上

C．省级以上土地管理部门

D．省级以上

11、关于流动比率，下列说法不正确的是__。

A．流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)×100%

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100%以上 

12、《拆迁条例》规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起__日内作出。

A．5

B．15

C．10

D．30 

13、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。

A：一级

B：二级

C：二级以上

D：三级

E：执行层的组织协调

14、以下不属于物业管理委托方的是__

A．房地产开发企业

B．公房出售单位

C．施工企业

D．业主大会 

15、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5 

16、下列不属于平均指标的是__。

A．众数

B．中位数

C．水平指标

D．调和平均数 

17、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。

A：50

B：40

C：35

D：30

E：工业用地的监测点评估价格 

18、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调 

19、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入__。

A．一定增加

B．一定减少

C．不受影响

D．可能增加、减少或不变 

20、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向__。

A．人民起诉

B．房地产行政主管部门申请复核

C．仲裁机构申请仲裁

D．交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估 

21、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。

A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B：待开发房地产建设发包日期

C：取得待开发房地产的日期

D：房地产开发完成并投入使用的日期

E：工业用地的监测点评估价格 

22、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定总价合同

B．固定单价合同

C．成本加酬金合同

D．分包合同

23、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A．资金来源与运用表

B．损益表

C．资本金现金流量表

D．全部投资现金流量表 

24、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548．19

B：558．15

C：567．39

D：675．40

E：工业用地的监测点评估价格

25、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是。

A：将现金存入银行

B：购进一批材料，货款暂欠

C：以银行存款购买设备

D：以银行存款偿还银行借款

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、当供给增加量小于需求减少量时，则__。

A．均衡价格下降．均衡交易量增加

B．均衡价格下降，均衡交易量减少

C．均衡价格上升，均衡交易量增加

D．均衡价格上升，均衡交易量减少 

2、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占的比率．该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A：毛租金收入

B：潜在租金收入

C：经营收入

D：净收益

E：借款合同

3、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。

A．2121

B．2200

C．1819

D．2242 

4、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是__。

A．土地补偿费归农村集体组织所有

B．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有

C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D．由其他单位安置的人员，补助费发放给个人

5、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21% 

6、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。(2007年试题)

A：利润总额

B：投资利润

C：税后利润

D：可分配利润

E：借款合同 

7、关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是（）。

A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出

B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本

C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本

D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本 

8、运用路线价法估价的步骤包括（）等。

A．调查评估路线价

B．计算临街土地的价值

C．求取可比实例价格

D．划分路线价区段

E．交易情况修正 

9、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。

A．等于银行存款利率

B．等于银行贷款利率

C．是投资者所要求的最低利率

D．是银行同业之间的短期资金借贷利率

E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表 

10、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。

A．条形基础

B．基础

C．整体式筏式基础

D．箱形基础

11、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。

A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到全部工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕 

12、房地产预售、销售广告，必须载明以下__事项。

A．开发企业名称

B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称

C．预售或者销售许可证书号

D．项目的具体位置

E．项目的销售价格有效期 

13、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。

A：行业基准收益率

B：

C：通货膨胀率

D：内部收益率

E：投资者的目标收益率

14、下列关于地籍图的阐述错误的是__。

A．地籍测量绘制的图件称为地籍图

B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素

C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料

D．地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料 

15、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。

A：相关房地产类型的在建数量

B：吸纳率分析

C：相关房地产类型的存量

D：改变用途数量

E：借款合同 

16、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况．当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

A：资产负债率

B：借款偿还期

C：投资回收期

D：流动比率

E：速动比率 

17、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有__。

A．单元估算法

B．概预算定额法

C．工程量近似匡算法

D．蒙特卡洛模拟法

E．单位指标估算法 

18、下列工程中，不需要实行监理的是__。

A．大中型企业投资建设的工程

B．利用外国或者国际组织贷款、援助资金的工程

C．成片开发建设的住宅小区工程

D．大中型公用事业工程 

19、工程项目管理的基本职能是计划、__。

A．组织

B．决策

C．控制

D．协调

E．反馈 

20、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。(2009年试题)

A：物业增值收益

B：所得税

C：还本付息额

D：投资者权益增加值

E：权益投资 

21、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。

A：委托代理

B：法定代理

C：指定代理

D：本代理

E：复代理 

22、下列关于建筑详图，表述正确的是。

A：建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等

B：为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图

C：建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据

D：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准

E：建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法

23、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

A：商品房的结构形式变化

B：商品房的户型变化

C：商品房的施工方式

D：商品房的空间尺寸、朝向变化

E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的 

24、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。

A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应

B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任

C：投标人可以以低于成本的报价竞标

D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益

E：投标人可以以他人的名义投标

25、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。

A．固定费率

B．差额费率分档累进

C．定额费率

D．评估机构自定费率