2016年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对房地产估价来说，土地是__。A．平面的B．三维立体的C．陆地表面D．地下空间

2、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有__是不正确的。A．供给非同质性B．需求多样性C．竞争充分性D．交易复杂性

3、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。A：合法原則B：最高最佳使用原則C：替代原則D：公平原則E：工业用地的监测点评估价格

4、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。A．7.78%B．8.28%C．13.21%D．14.21%

5、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为__元/m2。A．1000B．1100C．1200D．1300

6、下列有关平均指标，表述正确的是__。A．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标B．简单算术平均数适用于分组的分布数列C．数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104D．众数是分布数列中出现频率最高的标志值

7、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是__。A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记

8、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。A．过去数据简单算术平均法B．过去数据加权算术平均法C．未来数据简单算术平均法D．未来数据加权算术平均法

9、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。A．30B．40C．50D．60

10、业主公约由__制定并修改。A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同

11、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地。A．5%B．10%C．15%D．20%

12、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。A：、客观、公正原则属于普适性原则B：合法原则属于一般性原则C：最高最佳使用原则属于技术性原则D：谨慎原则属于一般性原则E：工业用地的监测点评估价格

13、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。A：4800B：5124C：5800D：7124E：工业用地的监测点评估价格

14、关于房地产中介服务机构的业务管理有以下说法，其中错误的是。A：房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同B：房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料C：中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作D：对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款E：执行层的组织协调

15、在房地产估价中，对同一估价对象，其价值类型__。A．是唯一的B．不是唯一的C．因估价机构而不同D．因估价师而不同

16、是指当期土地出让面积与当期批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。A：土地转化率B：开发强度系数C：开发投资杠杆率D：住房可支付性指数E：借款合同

17、常用的融资渠道不包括__。A．自有资金B．销售利润C．信贷资金D．证券市场资金

18、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼E：工业用地的监测点评估价格

19、法定税费包括营业税及附加，税率为__，按月缴纳。A．5.5%B．4.4%C．4.3%D．5.3%

20、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元．从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同

21、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。A：44％B：50％C：67％D：94％E：工业用地的监测点评估价格

22、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。A．15B．30C．45D．60

23、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10％以上股份的若干股东提出才有效即为。A：单独股东权B：少数股东权C：固有权D：非固有权E：执行层的组织协调

24、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。A：发明B：发现C：创造D：确定E：工业用地的监测点评估价格

25、房地产开发企业资质审批由建设行政主管部门审批的是__。A．一级资质B．一、二级资质C．一～三级资质D．一～四级资质

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记B．变更登记C．先进行变更登记再进行转移登记D．先进行转移登记再进行变更登记

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了的转让房地产开发项目条件。A：以出让方式取得的土地使用权B：以划拨方式取得的土地使用权C：以转让方式取得的土地使用权D：以出租方式取得的土地使用权E：以抵押方式取得的土地使用权

3、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的．(2005年试题)A：综合利率B：贷款利率C：折现率D：机会成本E：借款合同

4、下列财务报表中，储存基础性数据的是__。A．辅助报表B．资产负债表C．资金来源与运用表D．现金流量表

5、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。A：以房屋作价入股B：将房屋出租给他人从事经营活动C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动D：将房屋出租给他人居住E：将房屋无偿借用给他人

6、获取房地产估价业务的措施有．【2004年考题】A：突破专业能力，接受各种估价要求B：提高服务质量C：恰当的宣传D：低收费E：最大限度压缩估价作业期

7、下列关于内地房地产估价师与测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A．内地房地产估价师与测量师资格互认协议书于2003年11月签署B．内地房地产估价师与测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C．内地房地产估价师与测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为测量师D．内地房地产估价师与测量师资格互认是内地与最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

8、证券一般具有的特点包括。A：买卖时不存在证券交易价格B：可以依法转让C：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益D：证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益E：证券是一种商品，可以进行依法买卖

9、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位B．中观区位C．微观区位D．其他方面

10、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。A．市场需求容量调查B．消费者行为调查C．市场营销因素调查D．竞争情况调查

11、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以__。A．无偿收回土地使用权B．有偿收回土地使用权C．无偿出租土地使用权D．无偿出让土地使用权

12、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题)A：土地的编号B：土地的利用类别C：地理名称D：房屋、道路、水系E：土地的面积

13、物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。A：零售商的财务能力B：零售商需要的服务C：零售商组合与位置分配D：零售商的声誉E：借款合同

14、制作深度价格修正率的要领是。A：选取标准宗地B：设定标准深度C：将标准深度分为若干等份D：制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率．E：按深度价格修正率求取路线价

15、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。A：长期趋势B：季节波动C：不规则波动D：循环波动E：执行层的组织协调

16、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。A．2.4%B．1.5%C．2%D．3%

17、房地产泡沫的成因，主要有__三个方面。A．土地的有限性和稀缺性B．开发商的因素C．投机需求膨胀D．金融机构过度放贷E．领导的决策

18、以下属于土地使用管制内容的有。A：产权B：基础设施完备程度C：建筑高度D：建筑密度E：交通出入口方位

19、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。A．最低价格B．平均价格C．出让地价D．标定地价

20、公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民申请宣告其死亡。A：下落不明满1年的B：下落不明满2年的C：下落不明满4年的D：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的E：因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的

21、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。A：土地使用者自动放弃土地使用权B：矿场、机场等核准报废土地C：非法转让土地D：不按批准用途使用土地E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金

22、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。(2006年试题)A：随着研究目的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C：调查对象就是被调查和访问的具体单位D：调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

23、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。A．5.2B．6.4C．6.8D．7.6

24、某学校属于经营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当__。A．根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿B．货币补偿C．产权调换或货币补偿D．产权调换

25、房地产估价中，估价方法的选择，是由__综合决定的。A．估价对象的房地产类型B．估价方法适用的对象和条件C．估价人员的技术水平D．委托人的特殊要求E．所收集到的资料的数量和质量