跟投制汇总和解析

随着房地产进入白银时代，众多房企出于控制风险和激励士气的考虑，纷纷推出“员工与企业风险共担”的跟投机制。行业龙头碧桂园就推出的名为“同心共享”的跟投品牌之后，紧接着各大房企的跟投激励机制出台，瞄准共担风险，共享利润，来解决人才流失问题，同时激发组织活力，提升运营效率。通过合伙制实现利益捆绑，风险共担，成为标杆房企共识，越来越多的房地产企业加入到项目跟投的行列中。

一、2012年以来各大地产商的跟投项目及准入

二、各家跟投机制运作模式对比

在实际操作中，房地产企业在进行项目跟投时，均提前成立投资平台（基金公司或合伙企业），吸纳员工跟投资金，再以投资平台的名义购入项目公司股份，从而完成项目跟投。

三、项目分红与退出机制

四、各房企跟投计划推进情况

随着各大地产公司都一窝蜂的涌入，房地产跟投一夕之间仿佛成了企业融资和降低风险的全新救命稻草,但截止目前披露具体进展情况的只有碧桂园、万科这样的行业龙头，其他房企的跟投计划是否雷声大雨点小？当前已经积极推进跟投的房企能否达成预期目标，效果如何，这都有待时间检验。

五、利弊分析

（一）优势

短期：

1、相比员工持股方式，在内部人才保留稳定、人员积极性激发方面有优势；

2、有利于提升经营目标认识一致性、决策有效性、提升业绩（促成全民营销）；

3、有利于暴露内部问题；

4、合伙人回报收益与项目业绩挂钩，更加合理；

长期：

1、有利于推行组合变革转型（平台化、扁平化）；

2、有利于业务模式创新；

3、合伙人优胜劣汰，塑造更有凝聚力的团队；

4、公司战略理解贯彻更加有效。

5、房地产企业的项目盈利与否取决于项目起始的定位和项目操作过程中的精细化管理，这就产生了负责拿地策划定位的经理人是否准确以及项目经理及其团队是否在项目操作中全力以赴的两个层次的代理问题，一次要求一线项目管理人员必须跟投可以强化整个团队的积极性和执行力、凝聚力。

（二）劣势与风险

1、就住宅业务而言，多数企业仍旧追求高周转的策略，此时利用项目跟投的门槛和风险较低，员工自有资金的快进快出和较为丰厚收益具有足够的吸引力。但是由于单一住宅业务不能带来长期稳定的收入，越来越多的房企开发综合性项目（住宅+商业）的比例不断加重，但由于商业地产完全不同于住宅地产，资金往往是长周期投入，无法快进快出，导致风险和门槛升高，员工参投的积极性降低。

2、尽管跟投合伙人项目能起到“散财聚人”的效果，但外部创业机会更多，收益回报更大、激励、保留问题；

3、三四线城市的区域项目跟投意愿缺乏，部分项目跟投无人问津；

4、现阶段绝大多数地产企业采用“集团—区域—项目”的三级或两级半组织管控架构，但各个企业的授权体系各有差异，比如万科和碧桂园已经完成权限向一线团队下沉的过程，一线项目团队在项目决策上具有决定权或更大的话语权，而像金地以及其他国有企业投资决策的权力还是在集团层面。而房地产项目的价值在前期就决定了70%-80%，因此对于项目跟投不单单要考虑项目一线操作团队，更应考虑项目投资决策团队的因素，形成利益上的捆绑。

5、大多数非上市地产企业，尤其是中小型地产企业，他们的财务体系并不透明，很多还保持着家族企业的操作模式，在员工和老板之间，往往缺乏足够的信任基础，在这种情况下盲目推出项目跟投机制存在较大变数。在项目跟投过程中，如果无法做到项目业绩信息公开透明，既破坏了相互信任、公平透明的平台机制，也将使得执行效果大打折扣，最终因小失大。