广西2015年上半年房地产估价师《经营与管理》：开发贷款的风险试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用．(2008年试题)A：黄线B：紫线C：蓝线D：红线E：借款合同

2、__是市场营销活动的出发点。A．市场分析B．市场调查C．市场研究D．市场定位

3、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。A：17 580元／㎡B：14 520元／㎡C：11 430元／㎡D：23 700元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

4、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。A．2660B．2427C．2425D．2294

5、一个民事法律关系中至少有个主体。A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调

6、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。A：4296.96B：5560.86C：5839.91D：30838.91E：工业用地的监测点评估价格

7、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。A：签订估价委托合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：未来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格

8、下列关于抵押的表述中，不正确的是。A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止E：执行层的组织协调

9、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状

10、可变生产要素每增加一个单位所增加的产量是。A：总产量B：平均产量C：边际产量D：一般产量E：执行层的组织协调

11、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给__的拆迁凭证。A．房地产管理部门B．被拆迁人C．房屋拆迁申请人D．具有房屋拆迁资格的单位

12、开发项目总投资包括__和经营投资。A．前期投资B．后续投资C．建设投资D．管理投资

13、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为__元/m2。A．2160B．2175C．2181D．2205

14、以下说法不正确的是__。A．估价目的不同，估价的依据可能不同B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

15、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8％。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85B：360.49C：362.93D：365.29E：工业用地的监测点评估价格

16、工程造价控制是__控制。A．部分管理B．自我调解C．全过程动态D．总价绝对

17、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿A．未超过批准期限的临时建筑B．违法建筑C．超过批准期限的临时建筑D．房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋

18、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年E：工业用地的监测点评估价格

19、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。(过时)A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性E：工业用地的监测点评估价格

20、某投资市场平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5，那么当前房地产投资的折现率为__。A．3.5%B．5.17%C．7.75%D．8.59%

21、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A．0.5～2.0B．1.5～2.0C．0.5～1.5D．1.0～1.5

22、耕地占用税的征税对象是。A：占用的耕地B：占用耕地从事其他非农业建设的行为C：占用的耕地面积D：占用的耕地的产值E：执行层的组织协调

23、契据登记制度的理论基础是__。A．对抗要件主义B．成立要件主义C．产权登记制D．托伦斯登记制

24、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。A．选择专业化B．单一市场集中化C．市场专业化D．产品专业化

25、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的。(2008年试题)A：由国家无偿收回B：自动续期C：应于届满前6个月申请续期D：应于届满前1年申请续期E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、经济增长通常用一定时期内实际的平均增长率来衡量。A：国內生产总值B：国民生产总值C：国民收入D：国民消费水平E：执行层的组织协调

2、细分市场评价主要涉及等三个方面。A：细分市场的可衡量性B：细分市场的规模和发展前景C：细分市场的差异性大小D：企业的目标和资源E：细分市场结构的吸引力

3、下列关于民事权利，表述正确的是。A：物权是财产权，但不是支配权B：知识产权是支配权C：姓名权是人身权D：解除权是抗辩权E：撤销权是形成权

4、在下列行为中，属于犯罪的有。A：欠税B：偷税C：抗税D：退税E：漏税

5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。A．536B．549C．557D．816

6、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧

7、下列关于监护人，表述正确的是。A：父母双方均死亡或者没有监护能力的，未成年人由没有监护能力的祖父母担任监护人B：未成年人的监护人是其父母C：无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，由其父母、成年子女担任监护人D：无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，由其配偶担任监护人E：对无民事行为能力或者民事行为能力的精神病人，其关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经精神病人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意后，也可以担任监护人

8、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．无法确定

9、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500 元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡．(2008年试题)A：2350B：2937．5C：3250D：4062．5E：借款合同

10、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。A：区域房地产市场分析B：专业房地产市场分析C：项目房地产市场分析D：总体房地产市场分析E：借款合同

11、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明。A：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的B：要求查询的房屋尚未进行权属登记的C：要求查询的房屋已完成权属登记的D：要求查询的事项不存在的E：要求查询的资料不存在的

12、建筑平面设计常见的组合方式包括。A：走廊式组合B：套间式组合C：单间式组合D：大厅式组合E：整体式组合

13、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。A：网上申报B：网上受理C：网上审批D：即时申报、受理和审批E：直接申报、受理和审批

14、下列关于公共物品，表述正确的是。A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本D：私人物品的特征显然不同于公共物品E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的

15、城镇土地使用税的计税依据是__。A．土地总价值B．纳税人实际占用土地的租金C．土地年收益D．纳税人实际占用的土地面积

16、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。A．房地剩余技术B．市场剩余技术C．土地剩余技术D．建筑物剩余技术E．自有资金剩余技术

17、当计息周期为一年时，名义利率与实际利率的关系是__。A．名义利率小于实际利率B．名义利率等于实际利率C．名义利率大于实际利率D．不可以确定

18、数列“102、103、104、105、106”的算术平均数是。A：102B：103C：104D：105E：执行层的组织协调

19、下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。A．基础租金是租户能接受的最低租金B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟

20、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。A：未依法取得房地产产权证书的B：共有房地产，已经其他共有人书面同意的C：权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D：权利人对房地产的处分权受到的E：司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式房地产权利的

21、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A．估价师声明B．估价的假设和条件C．估价方法D．估价对象

22、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A．4580B．5580C．6580D．7580

23、采取随行就市定价法确定价格的情形有__。A．开发商处于市场领导者地位B．开发商难以估算成本C．开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D．开发商打算与同行和平共处E．开发商具有向市场领导者挑战的实力

24、房地产估价师注册分为__。A．总注册B．初始注册C．续期注册D．变更注册E．转移注册

25、物业服务企业的工作内容包括。A：确立管理目标B：制定维修养护方案C：制定安全保卫方案D：提出预算E：确定物业服务费的收费标准