建筑质量评价分类

　  现状住宅建筑均为村民自建房，有砖混结构的，有木结构的：建筑物建造时间参差不齐，有六十至九十年代造的，也有近三五年建造的：建筑立面形式各异，外墙有涂料、有面砖。为了对村庄建筑质量有更清晰的认识、更科学合理的判断村居点的发展与改造模式，需对现有房屋建筑进行分类及评价。对建筑质量评价主要分为一类、二类、三类建筑　三个类型。

　　一类建筑－指原有建筑质量较好，不影响规划，可以保留的建筑。

　　二类建筑－指原有建筑有一定的保留价值，但建筑质量较差，平面使用不适宜等，需进行改造翻新的建筑。

　　三类建筑－指建筑质量差，规划较易拆除的建筑。

　　榆林村住宅以八、九十年代建造的二类建筑为主，多户一联，行列式布置，布局较为整齐，建筑结构为砖混结构。一类建筑为九十年代后期建造的住宅，建筑　结构为钢筋混凝土结构，形式多为联立式或式住宅。三类建筑主要是八十年代以前的住宅建筑，建筑结构为砖木结构，主要集中在自然村的中部，布局较混乱，环境较差，居住者多为老人，部分住宅已经闲置、破败。另外，由于生产生活的需要和原有住宅功能结构的闲置，大多住宅前后一般都有附房，这更加重了居住区块内的拥堵，造成了村内的居住环境不佳和道路交通的不畅。

　    城市用地的评价主要体现在三个方面，分别是城市用地的适用性评价、建设条件评价和经济性评价。这三方面在许多方面也是相互穿插在一起的而不是孤立的，因此必须以综合的思想和方式方法进行评价。

城市用地适用性分类

1. 城市用地的适用性评价

    城市用地适用性评价就是以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整备用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。从自然条件出发对城市建设用地的适用性进行评价，主要是在调查研究各项自然环境条件的基础上，按城市规划与建设的需要，对用地在工程技术与经济性方面进行综合质量评价，以确定用地的适用性程度，为正确选择和合理组织城市建设和发展用地提供依据。

　　城市用地的适用性一般可分为三类。

（1）一类用地

　　一类用地即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。其具体要求是：（a）地形坡度在10％以下，符合各项建设用地的要求；（b）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（c）地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；（d）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（e）没有沼泽现象或采到简单的工程措施即可排除地面积水的地段；（f）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。

（2）二类用地

　　二类用地即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的。其具体情况是：（a）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（b）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物里，需降低地下水位或采取排水措施；（c）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5米，需采取防洪措施；（d）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程；（e）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；（f）有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。

（3）三类用地

　　三类用地即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差，其具体情况是：（a）地基承载力小于60千帕和厚度在2米以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；（b）地形坡度超过20％以上，布置建筑物很困难；（c）经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5米；（d）有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；（e）农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。

城市用地分类与标准

1．1 城市用地分类

1.1.1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和用地管理工作。

1.1.2 城市用地分类以土地的使用功能为主导因素，兼顾其他相关因素。

1.1.3增城市城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共大类、中类、小类。

1.1.4 其中，R、C、M、W、U、S、T、D、G类用地属于城市建设用地，E6类用地属于村建设用地；其余为非建设用地。

1.1.5 使用城市用地分类时，应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。

1.1.6 增城市城市用地分类和代号应符合表1.1的规定。

增城市城市用地分类和代号   表1.1

1．3建设用地适建范围

1.3.1 城市建设用地范围内建筑类别应当按照用地性质及其适建范围（表1.2、表1.3）确定；

1.3.2 村建设用地的适建范围可参照表1.2、表1.3的规定执行。

表1.2   建设用地适建范围表

表1．3   规划建设项目主要类别及建筑分类对照表   

1.3.1有两种或两种以上用地性质混合的建设用地称为综合性质用地。

1.3.2综合性质用地各类建筑规模的比例由城市规划行政主管部门根据建设用地条件、基础设施条件、公共配套需要、周边环境影响等因素作出具体规定。