物业客服人员转正考核试题

管理处:                姓名:                    得分:                   

一、填空题

1、物业管理费按建筑面积收取;

2、最新修改的《物业管理条例》 2007 年 10 月  1 日起施行,湖北省物价局鄂价【2007】90号文件2007年 8月 1 日起施行，《住宅室内装饰装修管理办法》第110号文件2002 年 5 月  1 日起施行；

3、根据2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》(令第279号),商品住宅质量保证书的最低保修期明确如下:

(1)地基和主体结构:设计文件规定的合理使用年限;

(2)屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏: 5  年;

(3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏:   5  年;

(4)地面空鼓开裂、天面饰面开裂:  2  年;

(5)门窗翘裂、五金件损坏:   2  年;

(6)管道堵塞:   2  年;

(7)卫生洁具:   2  年;

(8)灯具、电器开关:   2  个月。

(8) 贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落：  2  年;

(9)二次供水设施设备：  2  年;

(10)电梯： 2 年;

(11)消防设施： 2 年;

(10)通讯设施（含闭路电视及公用天线系统）： 2 年;

4、对已收楼而未入住或未出租的空置物业,每月物业管理服务费由  业主 交纳。襄阳市《商品房销售合同》第（第二款）规定：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；

5、目前公司在管的各小区,物业管理费收费标准为:

水镜新界：多层住户 0.5元/㎡/月;高层住户 0.9元/㎡/月;

商    铺 1.2元/㎡/月;车    库 0.5元/㎡/月;

城市花园：住户 0.4元/㎡/月;商铺0元/㎡/月;车库0 元/㎡/月;

6、水镜亿佳物业所管辖的小区业主入住后,每月需交公摊水电费,收费的法律法规依据是:鄂价 【2007】107号文件第六条的规定。

7、现时, 水镜亿佳物业各在管小区停车位收费的法规依据是:南价房服字〔2011〕8 号《关于水镜新界A区物业服务收费标准的批复》。

8、业主办理装修申请手续时,须到客户中心填写装修申请表,除了详细列明装修项目外,常规情况下须提交装修平面图、电路走向图、给排水布置图等图纸,阅读各有关规定,签署装修责任承诺书。

9、装修单元正常施工时间为每天上午  8：00  至  12：00  时;下午 14：00  至 18：00 时,如需超时工作或在规定时间外工作,须获得管理处书面同意。

二、名词解释

1、物业管理

答:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

2、前期物业管理

答:是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

3、管理规约

答:又名业主规约,是经广大业主或业主委员会根据国家相关法律法规,并结合本小区的实际情况,集定和认可的、由小区全体业主共同遵守一种行为规范准则。

4、住房专项维修资金主要指的是什么?

答:指专项用于住宅房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

三、阐述题

1、管理费的成本包括了什么内容?

答:1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3)物业管理区域清洁卫生费用;

4)物业管理区域绿化养护费用;

5)物业管理区域秩序维护费用;

6)物业管理企业所管物业支付的办公费用;

7)物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧费用;

8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9)经业主同意的其它费用。

2、请简述物业管理处客服助理的岗位职责

答:1.服从上司工作安排,认真做好各项日常管理工作;

2.按公司制定的物业验收标准,配合做好物业验收接管工作;

3.在物业验收过程中,负责做好各楼宇单元的锁匙核对、调试、编号、分类、存放、借还、登记等细节工作,并建立好相应的管理台帐.

4、案例分析 ~* i9 @$ ~, W$ M5 a* m" U

1、居住在某小区的业主林某,因在他处另购新房,遂欲在现住房处开办一家广告公司,就在他热火朝天地搬家和再装修时,周围的邻居们却纷纷提出异议:"这是一幢住宅楼,你怎么开起公司来了,也不征求我们的意见。"林某却满不在乎地说:"这是我个人的产权房,我想怎样就怎样,你们管得着吗?"

林某能擅自改变物业用途吗?有什么法律依据?

2、李小姐是1997年买入某庭园一物业,前几天李小姐接到管理处主任的电话,说李小姐楼下住户反映李小姐家的洗手间渗漏水,要求李小姐返修,并说李小姐家渗漏水的原因是防水措施未弄好,李小姐则认为应属于发展商的责任,因为发展商当时没有弄好此措施,管理处主任也承认发展商当时修建时忽略了此点,但说发展商交给李小姐的是毛坯房,无此责任弄洗手间的防水措施,随后李小姐又提出维修费用应楼上、楼下各付一半,因楼下是受益者。" S( F) w; b

①李小姐要求各一半的要求合理吗?7 {/ h; F+ y* P# y& k- T. L! X

②维修责任,维修费用该谁承担?法律依据是什么?5 A* b& w' `7 c8 u0 w# U

3、某市花园小区王小姐已有好几个月未交管理费了,物业公司上门催讨时,王小姐以前不久即家水管漏水,物业公司没及时维修,由于服务质量不好,给其生活造成了诸多不便为由,拒交物业服务费。

①王小姐的理由成立吗?

②王小姐拒交管理费,物业公司该怎样处理?" o. C3 d& D$ o( G% V2 r' s4 Q

4、某小区管理公司公布的上一年管理费收支情况中,业主发现,该小区管理费节余了20多万元,个别业主提出要求物业服务公司退还节余的管理费。那么,节余的管理费能退吗?怎样处理这费用较为合适