2015年上半年黑龙江房地产估价师《相关知识》：钢材考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。

A．5

B．7

C．10

D．15 

2、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000

3、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。

A：估算后续开发经营期

B：估算后续开发的各项支出、收入

C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D：估算开发期中的利息和利润

E：工业用地的监测点评估价格 

4、商品房预售合同登记备案的申请人应是。

A：购房人

B：房地产开发企业

C：商品房销售代理机构

D：购房人和房地产开发企业

E：执行层的组织协调

5、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。

A：后续开发经营期究竟多长要预测准确

B：各项收入、支出在何时发生要预测准确

C：各项收入、支出发生的金额要预测准确

D：各项后续开发完成后的利润要预测准确

E：工业用地的监测点评估价格 

6、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值

B．现金后期值

C．净现金流量

D．现金流量差值 

7、居民购买住宅的行为属于__。

A．习惯性购买行为

B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为

D．复杂购买行为 

8、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构

C．城市规划行政主管部门

D．房产测绘单位 

9、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1 000元／㎡，容积率为3。后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

A：100

B：200

C：300

D：600

E：工业用地的监测点评估价格 

10、土地是对的单位和个人征收的一种税。

A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物

B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物

C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物

D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物

E：执行层的组织协调

11、证券价格由__确定。

A．货币使用中产生的收益

B．社会借贷资金利率

C．市场对证券的供求

D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率 

12、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。

A：平等

B：自愿

C：有偿

D：无限期

E：房地产估价机构必须加盖公章 

13、新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。

A．内地

B．占领世界投资市场

C．风险转移

D．投资组合

14、统计中反映个体特征或属性的标志可以分为数量标志和品质标志，下列有关房地产的因素与指标中属于品质标志的是。

A：房地产项目的位置

B：房地产项目的总面积

C：房地产项目的价格

D：房地产项目的容积率

E：执行层的组织协调 

15、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。

A．650

B．687

C．585

D．630 

16、某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。

A：7．50

B：10．00

C：15．00

D：20．00

E：执行层的组织协调 

17、保险的派生职能不包括__。

A．防灾防损

B．融通资金

C．组织经济补偿

D．分配 

18、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元

B：6866万元

C：6203万元

D：6713万元

E：工业用地的监测点评估价格 

19、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有。

A：可逆性和可延期性

B：可逆性和不可延期性

C：不可逆性和可延期性

D：不可逆性和不可延期性

E：借款合同 

20、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.04 

21、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元／㎡，容积率为1．7，待估宗地规划容积率为1．3，则进行容积率修正后可比实例的价格为元／㎡。

A：1 177

B：675

C：688．2

D：1 200

E：工业用地的监测点评估价格 

22、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状況的房地产图是。(2009年试题)

A：地籍图

B：房产分幅图

C：房产分丘图

D：房产分户图

E：执行层的组织协调

23、以2008年第1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2009年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7％、110．18％。这类指标为。

A：比较相对指标

B：比例相对指标

C：结构相对指标

D：动态相对指标

E：执行层的组织协调 

24、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。

A：、客观、公正原则属于普适性原则

B：合法原则属于一般性原则

C：最高最佳使用原则属于技术性原则

D：谨慎原则属于一般性原则

E：工业用地的监测点评估价格

25、在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A．0.21

B．1.23

C．2.01

D．3.23 

2、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。

A．客观收益

B．实际收益

C．有形收益

D．无形收益

E．潜在收益

3、消费信用有两种类型。

A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

C：类似国家信用，由以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 

4、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有__。

A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

5、建设单位应当自领取施工许可证之日起__个月内开工。

A．3

B．6

C．9

D．12 

6、下列有关会计报表的表述中，正确的是。

A：会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的

B：资产负债表是反映利润情况的会计报表

C：资产负债表由企业的经济资源即资产，企业的债务即负债，以及投资者对企业的所有权即所有者权益三个部分组成

D：资产负债表是根据会计等式的原理设计的

E：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表 

7、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 

8、下列用来作为房地产产权证附图的有。

A：规划图

B：宗地图

C：房产分幅图

D：房产分户图

E：地形图 

9、某房地产开发项目，当=14%时，净现值为450万元；当=15%时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2%，基准收益率为10%。该项目的财务内部收益率为。(2009年试题)

A：13.20%

B：14.31%

C：14.69%

D：14.80%

E：借款合同 

10、住房公积金的结息日是。

A：5月31日

B：6月1日

C：6月30日

D：7月1日

E：执行层的组织协调

11、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。

A．债权人通常是商业银行

B．不能用于偿还土地购置贷款

C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D．还款资金来源通常是销售收入 

12、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。

A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定

B：抵押权、地役权登记，10个工作日

C：预告登记、更正登记，10个工作日

D：公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限

E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍 

13、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括。

A：开发项目用地现状

B：市场供给量

C：交通运输条件

D：水文地质

E：气象

14、下列风险中属于系统风险的是。(2007年试题)

A：比较风险

B：市场供求风险

C：未来运营费用风险

D：持有期风险

E：借款合同 

15、房地产存在的形态有。

A：土地

B：房地

C：耕地

D：草地

E：建筑物 

16、银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是__。

A．信用保险

B．无担保保险

C．保证保险

D．财产保险 

17、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。

A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

D．忽略了房地产租金以外的收入

E．相对全面一些 

18、延长闲置土地开发建设期限，最长时间为__。

A．6个月

B．12个月

C．18个月

D．24个月 

19、下列计算一半建筑面积的是__。

A．无柱的雨篷

B．无顶盖的室外楼梯

C．骑楼

D．无顶盖的阳台 

20、补地价是指需要补交给的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。__是需要补地价的主要情形。

A．出让土地使用权期满后续期

B．增加原土地使用权出让时规定的容积率

C．转让、出租、抵押土地使用权的房地产

D．改变原土地使用权出让时规定的用途

E．拍卖土地使用权 

21、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。

A．开发商

B．土地储备机构

C．建筑商

D．土地一级开发企业 

22、确定房地产开发项目，应当符合的要求。

A：国土规划

B：年度建设用地计划

C：城市规划

D：土地利用总体规划

E：房地产开发年度计划

23、不属于税收制度的构成要素的是__。

A．纳税人

B．课税对象

C．纳税时间

D．税基

E．税点 

24、房地产置业投资的目的是。

A：赚取开发利润

B：满足自身生活居住的需要

C：将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入

D：满足自身生产经营的需要

E：参与房地产间接投资

25、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。

A：商事活动

B：产权转移

C：权利许可证授受

D：人事管理

E：外事活动