万科.房地产项目可行性研究报告(模板)

总  论

1.1.    项目背景与概况

1、项目名称：

湘水明珠居住小区一期    (1、 2、 3 号楼 )项目

2、承办单位概况

单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司

单位性质：有限责任公司    (外国自然人独资    )

注册资金：港币    2,000 万元

单位住所：衡阳市珠晖区沿江路    29 号

业务范围：房地产开发、销售

法定代表人：吴小平

企业负责人：吴小平，男， 1965 年 9 月 30 日生于湖南。现年 43 岁，自 2001 年 3 月在加拿大定居， 1986 年 7 月毕业于长沙铁道学院， 获学士学位； 1986 年分配到广州广铁集团任职； 19 年调任广州市团委工作； 1990 年调任广州市花都

开发区任副主任； 1992 年起从事房地产业， 创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获

得花都区纳税先进民营企业家称号。    期间，在加拿大、 江西、

广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴

建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。    2006 年

4 月 12 日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，    任执行董

事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区—

—湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市

品位贡献力量。

建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳

市在  2006 年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独

资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产

开发、销售为一体的综合性开发经营企业，    公司下设管理部、

的专业人员，年开发能力为    50 万多平方米。

公司负责人吴小平先生于    1990 年开始涉及房地产    ,并于次年

注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间

先后开发了总建筑面积    60 余万平方米的中、高档住宅，总

开发套数 5000 多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强” 。

2006 年 3 月，由衡阳领导带队考察组一行    5 人亲赴广东

对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开

发有限公司进行了为期    3 天的考察并参观了其开发建设的翠

华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富

邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资

质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的

人文和谐小区。

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产    2.4 亿，其中已

拥有土地使用权面积为    238 亩，按每亩    70 万元估价（已完

成征地拆迁）近    1.7 亿，另外风光带建设投资    7521 万元。

3、可行性研究报告编制依据

（1）  与委托方签订的咨询协议；

（2） 国家计委计办投资 [2002]15 号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版） 》；

（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版） 》；

（4）  《城市房地产开发经营管理条例》   ；

（5）  《房地产项目经济评价方法》  。

4、编制范围

依据国家有关、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠

居住小区一期  (1、2、3 号楼 )项目建设的目的、必要性、项目

区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、

项目招标方案、 投资估算、 融资方案与效益分析、    财务分析、

项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

①    项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促

进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费

结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作

用约 1.5— 2 个百分点。衡阳房地产占    GDP 的比重还将快速

上升，对  GDP 的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从

生存型向舒适型方向转变，到    2008 年，我国城镇居民人均

建筑面积将达到    22 平方米，平均每户拥有一套功能基本齐

全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到    15%，城市化

水平将提高到    36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户

均一套、人均一室，力争    2010 年达到人均建筑面积    35 平方

米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经

济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之

一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

②  项目对城市建设将起到促进作用

2007 年 12 月 24 日，在湖南省各民主党派、    无党派人士

和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南、省提

交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总

报告》中，提出要把“    3+5”新型城市群打造成为功能互补

的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部

领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。

衡阳作为“ 3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济

发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地

乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的

“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射

功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业    2010 年规划，未

来 10 年内湖南省将斥资 3327 亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到 30.18 平方米。

目前，衡阳市的人均住宅面积偏小， 而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡

阳市人民的居住条件已经成为衡阳市特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

湘水明珠居住小区一期 (1、2、3 号楼 )项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “ 3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③  解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就

业机会。

据有关权威人士测算，我国    GDP 每增长 1 个百分点，全国

可新提供  80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加    10%，大

约可以拉动    GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供    40 多万个就

业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会

有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建

设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一

定的贡献。

6、拟建地点

隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。

本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不

到500 米,距离衡昆高速、 衡枣高速、 京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

湘水明珠居住小区一期 (1、 2、 3 号楼 )项目拟在占地面积 20,936.7 平方米的土地上，建设总容积率为 2.63，建设密度

为24.4%,总建筑面积为  65,913.47 平方米的  3 栋 (1-3 号楼 )高

层电梯住宅房（其中住宅面积    47,652.3 平方米， 1-2 层商铺

面积 7419.1 平方米，地下停车场面积    10,842 平方米）。

8、主要建设条件

湘水明珠居住小区一期    (1、2、3 号楼 )建设项目是 “湘水明珠”

房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿

江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与

人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、

养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基

础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区

域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路

工程的建设。经考察，在中国    2006 年中国中西部招商会中

引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建

设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原

副王雄飞任组长，珠晖区委段志刚任副组长，

市相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。

将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该

项目投资大、 建设周期长， 带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠， 并下发了衡政发 [2006]20 号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，该

通知第五条规定用地控制范围。 “在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资

额加 20%的回报率确定补偿用地面积， 作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归

投资方实行控制开发” 。第六条规定了东厢用地出让价。 “已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的

企业，按市和省相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂） 、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开

发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土

地的综合开发。

1.2.    主要技术经济指标序号

项目

单位

数值 1

总用地面积

㎡

20,936.72

规划总建筑面积

㎡

65,913.472.1

其中：住宅建筑面积

㎡

47,652.32.2

其中： 1-2 层商铺建筑面积

㎡

7419.12.3

其中：地下停车场建筑面积

㎡

108423

建筑密度

%

24.44

容积率

2.635

绿地率

%

38.36

项目总投资

万元

11,650.447

财务净现值

万元

3,001.068

财务内部收益率

%

73.869

静态投资回收期

年

0.8310

动态投资回收期

年

0.88

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