2016年下半年福建省房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。

A．开发商

B．监理单位

C．分包单位

D．总承包单位 

2、豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为__年。

A．40

B．50

C．60

D．70

3、关于融资成本，下列说法不正确的是

A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本

D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

E：借款合同 

4、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法__。

A．平均发展速度法

B．平均增减量法

C．数学曲线拟合法

D．中位数法

5、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。

A．11

B．12

C．13

D．15 

6、某项目建筑用地面积40000，代征地3700，规划容积率为3．3，建筑覆盖率50％，则总建筑面积是。

A：66000

B：72105

C：132000

D：144210

E：执行层的组织协调 

7、下列利息支出中，应予以资本化的是__。

A．为生产经营活动而发生的长期借款利息

B．为对外投资而发生的借款利息支出

C．筹建期间发生的长期借款利息支出

D．清算期间发生的长期借款利息支出 

8、下列关于会计主体，表述错误的是。

A：会计主体是指会计信息所反映的特定单位

B：会计主体也称为会计实体、会计个体

C：会计主体相同于法律主体

D：会计主体不一定是法律主体

E：执行层的组织协调 

9、下图是一块三角形ABC的土地．如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63％，该块三角形土地ABC的总价为．

A：2 046 240元

B：584 0元

C：1461 600元

D：2 688 000元

E：工业用地的监测点评估价格 

10、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为  万元。

A：35

B：37．8

C：38．4

D：73．4

E：借款合同

11、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。

A．1.061

B．0.061

C．0.500

D．0.060 

12、土地是对的单位和个人征收的一种税。

A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物

B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物

C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物

D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物

E：执行层的组织协调 

13、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。

A：竣工

B：交付

C：办理房屋所有权登记

D：入住

E：执行层的组织协调

14、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是__。

A．毛租金乘数法

B．潜在毛收入乘数法

C．有效毛收入乘数法

D．净收益乘数法 

15、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。

A．15

B．30

C．45

D．60 

16、以下投资方式，不属于固定资产投资的是__。

A．新建房地产项目

B．购买机器设备

C．购买生产原料

D．市政工程建设 

17、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。

A：中国党第十一次全国代表大会

B：中国党第十二次全国代表大会

C：中国党第十三次全国代表大会

D：中国党第十四次全国代表大会

E：房地产估价机构必须加盖公章 

18、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78㎡的住宅一套，但若租赁同样住宅需支付每月700元净租金，每个季度初支付一次，折现率为8％，剩余使用年限为46年，则该住宅价值。

A：．33万元

B：66．25万元

C：77．19万元

D：79．50万元

E：工业用地的监测点评估价格 

19、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。

A．28

B．2688

C．2708

D．2734 

20、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。

A：、客观、公正原则属于普适性原则

B：合法原则属于一般性原则

C：最高最佳使用原则属于技术性原则

D：谨慎原则属于一般性原则

E：工业用地的监测点评估价格 

21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=0万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。

A．乙＜丙＜甲

B．甲＜乙＜丙

C．丙＜甲＜乙

D．乙＜甲＜丙 

22、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

23、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为__元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。

A．7999

B．7967

C．7996

D．8028 

24、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。

A：4451元／㎡

B：4500元／㎡

C：4549元／㎡

D：5821元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

25、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量

B．经营利润

C．经营收入

D．投资数额

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列房产可免征房产税的有（）。

A．企业兴办幼儿园用房

B．公园内营业用房

C．学校图书馆

D．个人居住用房

E．校办企业用房 

2、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。

A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资

B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务

C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托

D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能

E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

3、耕地占用税是对征收的一种税。

A：对占用耕地建房的单位和个人

B：对从事其他非农业建设的单位和个人

C：对占用耕地建房的单位，不包括个人

D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位

E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人 

4、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。

A．条形基础

B．基础

C．桩基础

D．箱形基础

5、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制__。

A．现金流量表

B．损益表

C．资金使用计划

D．资金筹措计划

E．资金来源与运用表 

6、目前，住房公积金管理中心对住房公积金收支业务一般采用原则进行核算。

A：双项财政制

B：单项财政制

C：权责发生制

D：权责利用制

E：执行层的组织协调 

7、房地产价格构成中的销售税费包括__。

A．

B．营业税

C．城市维护建设税

D．教育费附加

E．房产税 

8、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。

A．开发内容和规模的分析与选择

B．评价方案构造

C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择

E．融资方式的分析与选择 

9、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12% 

10、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。

A：转让房屋

B：租赁房屋

C：迁移户口

D：新建、扩建、改建房屋

E：改变房屋和土地用途

11、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是。

A：支付土地出让金的贷款

B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款”

C：用于土地储备的贷款

D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”

E：购房贷款 

12、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 

13、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。

A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

B：各类面积的测算，必须测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1

D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具

E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

14、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。该指标属于__能力指标。

A．短期偿债

B．中期偿债

C．长期偿债

D．远期偿债 

15、《建设用地规划许可证》主要规定了（）。

A．用地性质

B．位置

C．面积

D．界限

E．建筑容积率 

16、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值 

17、下列属于强制拍卖的特点是。

A：主体的不定性

B：权利义务的对等性

C：国家强制性

D：目的的利他性

E：标的非自有性 

18、有了资金的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是其未来净收益现值之和，该价值的高低主要取决于。

A：未来净收益的大小

B：获得净收益的报酬率的大小

C：获得净收益期限的长短

D：市场年利率的大小

E：获得净收益的可靠性 

19、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指__。

A．房地产管理投资

B．房地产置业投资

C．房地产开发投资

D．房地产经营投资 

20、下列土地符合免征土地使用税的包括。

A：国家机关自用的土地

B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

C：宗教寺庙自用的土地

D：公园开展出租经营用的土地

E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 

21、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。

A．购买上班用的电动车

B．购买自用二手商铺

C．自建自住住房

D．装修自住住房

E．偿还购买自住经济适用住房的贷款本息 

22、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

23、房地产抵押合同，属于__。

A．主合同

B．从合同

C．债权合同

D．担保合同 

24、下列不属于建设用地使用权出让特点的是__。

A．平等

B．自愿

C．有偿

D．无限期

25、《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定，城市房地产交易包括各种所有制房屋的__。

A．抵押

B．租赁

C．转让

D．捐赠

E．产权分割