2015年上半年天津房地产估价师《制度与》：本课程学习安排试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。A．同一地B．同一城市C．同一供求范围内的类似地D．A或C

2、我国规范住房置业担保公司的组织法是__。A．公司法B．民法通则C．合同法D．住房置业担保管理试行办法

3、下列情况中会导致房地产价格上升的是。A：上调贷款利率B：收紧房地产开发贷款C：开征房地产持有环节的税收D：增加土地供应E：工业用地的监测点评估价格

4、下列关于路线价法中，不正确的是__。A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格

5、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1990．696B：1998．696C：2003．696D：2013．696E：执行层的组织协调

6、部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润B．市场影响C．产权是否清晰D．被拆迁人的利益

7、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。A：经济学原理B：均衡原理C：替代原理D：对立原理E：工业用地的监测点评估价格

8、衡量会计信息质量的标准中，__是对会计工作的基本要求。A．客观性B．相关性C．一贯性D．明晰性

9、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去__。A．管理费B．财务费C．经营费D．所得税

10、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。A．十B．二十C．三十D．四十

11、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。A．难以采用假设开发法B．可以采用比较法C．难以采用成本法D．可以采用收益法

12、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。A．市场价值B．理论价值C．市场价格D．理论价格

13、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。A．30%B．40%C．50%D．60%

14、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

15、当缴存条件丧失时，职工可以提取其住房公积金，同时。A：建立该职工住房公积金新账户B：暂时停止该职工住房公积金账户C：注销该职工住房公积金账户D：保留该职工住房公积金账户E：执行层的组织协调

16、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A．1%B．1.5%C．2%D．2.5%

17、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。A：760万元B：744万元C：882万元D：844万元E：工业用地的监测点评估价格

18、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法错误的是。A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动C：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动E：执行层的组织协调

19、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调

20、某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方3700元/m2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的5.5%，买方应承担的税费为4%，则该宗房地产的正常价格为__元/m2。A．3507B．3592C．3627D．3558

21、__是反映在一定时空条件下的社会经济现象总规模或绝对水平的统计指标。A．平均指标B．变异指标C．绝对指标D．相对指标

22、银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为__。A．10%/8%/12%B．12%/10%/8%C．8%/2%/10%D．8%/10%/12%

23、房地产泡沫产生的基础是。A：投机需求膨胀B：金融机构过度放贷C：房地产市场中的过度开发D：土地资源的稀缺性E：借款合同

24、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款__元。A．12592.78B．22192.78C．12903.23D．16000

25、房地产投资的缺点是__。A．投资回收周期较长B．投资数额巨大C．变现性差D．以上均正确

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城市基本地形图的复测周期一般为年。A：20—30B：10—30C：10—15D：5—10E：执行层的组织协调

2、运用路线价法估价的步骤包括（）等。A．调查评估路线价B．计算临街土地的价值C．求取可比实例价格D．划分路线价区段E．交易情况修正

3、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围B：权益范围C：空间范围D：时间范围E：影响范围

4、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新，其项目资本金应当不低于万元。A：2000B：2500C：3500D：6000E：执行层的组织协调

5、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，因此可以裁定对__的财产强制拍卖。A．张某B．张某或杨某C．杨某D．张某和杨某

6、在评估报告中，项目经济效益评价一般包括。A：现金流量分析B：资金来源与运用表C：贷款偿还分析D：盈亏平衡分析E：敏感性分析

7、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。A：差旅交通费B：工程排污费C：工程定额测定费D：社会保障费E：危险作业意外伤害保险费

8、在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：家庭汽车污染B：生活燃料污染C：居住环境污染D：城市垃圾污染E：食品加工形成的大气污染

9、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。A：住宅质量保险和住宅质量保证书B：商品房预售许可证和住宅质量保证书C：住宅使用说明书和住宅质量保证书D：住宅使用说明书和住宅质量保修书E：执行层的组织协调

10、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。A．60B．90C．150D．165

11、平房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划，以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观，其中属于财政的为。A：增加税收B：提高存贷款利率C：调整土地供给结构D：减少公共工程开支E：一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

12、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。A．项目投资形成的可分配利润B．协议中所规定的贷款利息C．协议中规定的有关费用D．租售收益E．股息

13、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B：长期总成本可以分为固定成本与可变成本C：平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D：短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

14、下列属于土地使用管制的事项有。A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C：某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D：甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙上地留出通行道路E：某宗土地只能用于商业房地产开发

15、下列属于间接金融工具的包括。A：国库券B：保险单C：银行券D：存款单E：银行票据

16、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。A：卖方和买方掌握必要的市场信息B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D：卖方和买方追求各自利益的最大化E：卖方和买方急于完成交易

17、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划条件E．地势

18、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。A：较高的期望投资回报率B：较高的实际投资回报率C：较低的期望投资回报率D：较低的实际投资回报率E：借款合同

19、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素

20、下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有。A：通信B：市政公用C：有线电视D：道路E：金融邮电

21、下列关于地形图，表述正确的是。A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图B：地物一般用等高线表示C：地物和地貌总称为地形D：地物指地表面上的固定性物体E：地貌指地表面高低起伏的形态

22、房地产的最高最佳使用状态不应该包括。A：最佳区位B：最佳规模C：最佳用途D：最佳集约度E：最佳收益

23、抵押权人包括。A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

24、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费B．销售费用C．其他费用D．前期费用

25、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法