天津2015年下半年房地产估价师《制度与》：不动产登记范围考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元

2、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。A．1250B．1398C．1416D．1562

3、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。A．1B．2C．3D．4

4、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。A：房地产的历史价格资料B：房地产的现时价格资料C：房地产的未来价格资料D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和E：工业用地的监测点评估价格

5、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调

6、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格

7、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为元／㎡。A：482．79B：448．24C：467．25D：498．53E：借款合同

8、是耕地占用税的征税对象。A：占用耕地从事其他农业生产的行为B：占用耕地从事其他非农业建设的行为C：占用耕地从事其他非农业建设的单位D：占用耕地从事其他非农业建设的个人E：执行层的组织协调

9、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。A．房地产重新购建价格的求取思路B．土地重新购建价格的求取思路C．具体价格重新购建价格的求取思路D．建筑物重新购建价格的求取思路

10、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为__亿元。A．4000B．5000C．7000D．7500

11、韩某在向张某催要赌债无果的情况下，纠集好友把张某挟持至韩家，并给张家打电话，声称如果再不还钱，就砍掉张某一只手。韩某的作为__。A．构成非法拘禁罪B．构成绑架罪C．构成非法拘禁罪和绑架罪的想象竞合犯D．构成敲诈勒索罪

12、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000，万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为__。A．1%B．1.5%C．2%D．2.5%

13、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。A．2292B．2236C．2240D．2290

14、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。A．390.5B．399.5C．523.5D．543.0

15、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。A．价格分析B．市场分析C．产品分析D．成本分析

16、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A．户型B．楼层C．层高D．装修

17、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。A．逐渐降低B．逐渐升高C．可视为基本不变D．为零

18、在证券市场上市交易的证券，基本上就是。A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调

19、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则．【2004年考题】A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格

20、防范估价风险的最后一道防线是（）。A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档

21、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。A：4B：3C：2D：1E：执行层的组织协调

22、下列表述中，正确的是。A：凡是中国境內拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B：房产税、土地使用税是比例税率，土地则是累进税率C：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税．但炸药库用地应该免税D：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3％一5％E：执行层的组织协调

23、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序

24、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是。A：空置率B：预售面积C：房地产价格D：房屋空间使用数量E：借款合同

25、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率__。A．提高B．降低C．无变化D．为零

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、业建筑设计的评价指标不包括__。A．土地利用系数B．厂房展开面积C．厂房有效面积与建筑面积比D．单位面积造价

2、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费B．销售费用C．其他费用D．前期费用

3、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同B．可比实例的交易类型与估价目的吻合C．可比实例的规模与估价对象的规模相当D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

4、收益法中所指的收益是__。A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益

5、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是__。A．项目风险越大，风险等级系数值越大B．贷款期限越长，期限系数值越小C．企业信用等级越高，信用等级系数值越低D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

6、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元m2。A．3314B．3347C．3380D．3033

7、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的__。A．位置固定性B．适应性C．寿命周期长D．各异性

8、物业出租过程中的租金一般是指的租金。A：建筑面积B：作用面积C：可出租面积D：居住面积E：借款合同

9、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。A．企业所得税法定税率33%B．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收C．对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收D．对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收

10、下列说法不正确的是__。A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让

11、净租的形式一般有（）。A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费C．所有的经营费用，都由租户直接支付D．租户应与业主制定出一个有准确数量的上限E．租户的租金可按不同时间支会给业主

12、宣传作为促销组合因素之一，在等方面，起着十分重要的作用。A：刺激对企业产品的需求，增加销售B：改善形象C：提高知名度D：提高产品品质E：降低新产品开发成本

13、会计确认和计量的一般原则包括。A：权责发生制原则B：配比原则C：谨慎原则D：划分收益性支出与资本性支出原则E：历史成本原则

14、长期资金市场的特点有。A：融资期限短B：融资期限长C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要D：资金交易量小E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险

15、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有__等。A．空置率B．开发期与租售期C．贷款利率D．建安工程费用E．建筑容积率

16、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况B：是否便于动力取得C：是否便于废料处理D：是否接近大自然E：是否便于产品和原材料运输

17、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算B：各类面积的测算，必须测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

18、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B：收益珐中未来租金、运营费用的预测C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核D：市场比较法中对房地产状况进行调整E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

19、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。A．10%B．15%C．20%D．25%

20、进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是。A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好D：集中偏好E：借款合同

21、房地产的供给弹性主要有__。A．供给的社会弹性B．供给的人口弹性C．供给的价格弹性D．供给的要素弹性E．供给的经济弹性

22、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A．商用房地产风险更高B．商用房地产的收益更高C．商用房地产的价值更高D．商用房地产的增值潜力更大

23、估价人员搜集交易实例的途径主要有。A：房地产交易当事人B：有关部门C：道听途说D：房地产交易展示会E：报刊、网络

24、在用假设开发法来评估房地产价值时，开发利润一般采用的是同类房地产开发项目__。A．投资者要求的最低报酬率B．投资者要求的最高报酬率C．社会一般正常利润D．社会最低利润

25、土地价值不包含地上__的价值。A．装修工程B．物业C．建筑物D．物产