河北省2017年房地产估价师《制度与》：与房屋征收相关的几项工作试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ㎡，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元．某人购买了其中200 ㎡，该部分的房地价值为182万元．假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。

A：4％

B：7％

C：17％

D：30％

E：工业用地的监测点评估价格 

2、一临街深度22.86m(即75英尺)，临街宽度30m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/m2，临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为__。

A．452.63万元

B．75.44万元

C．339.47万元

D．377.19万元

3、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。

A：税后利润

B：经营利润

C：净经营利润

D：净租金收入

E：借款合同 

4、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据，之间的因果关系来判定。

A：保险事故与保险标的损失

B：被保险人与保险标的

C：投保人与保险标的

D：保险人与保险标的损失

E：执行层的组织协调

5、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。(2008年试题)

A：时值是资金运动起点的金额

B：终值是资金运动结束的金额

C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值

D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

E：借款合同 

6、下列关于会计要素的表述，错误的是。

A：会计要素是会计核算对象的基本分类

B：会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、信息、费用和利润等六大类

C：会计要素是设定会计报表结构和内容的依据

D：会计要素是进行确认和计量的依据

E：执行层的组织协调 

7、下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。

A．预购商品房预告

B．房屋转移

C．在建工程抵押权

D．房屋抵押权 

8、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。

A：成交价格

B：平均水平价格

C：最高价格

D：最低价格

E：工业用地的监测点评估价格 

9、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】

A：1％

B：1. 5％

C：2％

D：2．5％

E：工业用地的监测点评估价格 

10、普通股票持有者之间的平等原则是指。

A：股票持有者的身份是平等的

B：每一股份的平等

C：在权利方面是平等的

D：在义务方面是平等的

E：执行层的组织协调

11、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。

A．4

B．3

C．2

D．1 

12、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指__。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策 

13、w省某开发公司开发一项目，需征收A市B县集体土地30公顷，．为保证该项目的整体性，需征收基本农田以内的耕地5公顷。那么，这一项目的征收土地应由批准。

A：

B：w省

C：A市

D：B县

E：房地产估价机构必须加盖公章

14、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会 

15、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为万元。

A：96

B：192

C：240

D：480

E：工业用地的监测点评估价格 

16、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417

B．500

C．460

D．450 

17、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。

A．市场上有足够多的生产者和消费者

B．市场上的产品是不同质的

C．资源完全自由流动

D．市场信息是完全畅通的 

18、是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

A：本票

B：汇票

C：支票

D：银行券

E：执行层的组织协调 

19、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款__元。

A．40 000

B．53 600

C．66 800

D．80 000 

20、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。

A．初始

B．变更

C．转移

D．他项权利 

21、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。

A．当期应还本付息资金

B．当期已付利息费用

C．当期本金

D．当期应付利息费用 

22、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施

23、房地产登记是指经权利人申请，由房地产登记机构依法将房地产权利和其他事项记载在上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

A：房地产登记簿

B：房地产档案

C：房地产权属档案

D：房地产登记档案

E：执行层的组织协调 

24、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是。

A：开发商

B：设计单位

C：承包商

D：监理单位

E：借款合同

25、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。

A：围墙工程费

B：电力设施工程费

C：居委会用房建设费

D：人防工程费

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、通风施工图纸可分为。

A：立面图

B：平面图

C：剖面图

D：系统图

E：详图 

2、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势

B：季节波动

C：年度波动

D：循环波动

E：不规则波动

3、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进估算。

A．比较法

B．收益法

C．成本法

D．路线价法 

4、下列关于物权和债权，表述错误的是。

A：物权和债权都属于财产权的范畴

B：债权是请求权

C：物权是支配权

D：物权是请求权

E：执行层的组织协调

5、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1．5，如果房屋开发成本为3000元／㎡ (按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目 实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元／㎡．(2007年试题)

A：3000

B：5000

C：7500

D：8000

E：借款合同 

6、城市规划的批后管理主要是。

A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书

B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证

C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证

D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作

E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作 

7、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了__。

A．物业增值收益

B．所得税

C．还本付息额

D．投资者权益增加值

E．权益投资 

8、规模报酬存在三个阶段。

A：递增

B：不变

C：递减

D：快增

E：慢增 

9、下列符合《中华人民共和国城市房地产管理法》“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。

A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的审批

B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地审批

C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让

D：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让

E：可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产项目，但转让方应将转让房地产项目所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理 

10、抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，不包括__类型。

A．抵押市场贷款

B．抵押贷款支持债券

C．抵押贷款传递证券

D．抵押贷款直付债券

11、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。

A：土地取得成本

B：开发成本

C：管理费用

D：销售费用

E：销售税费 

12、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率__。

A．包含了对通货膨胀的补偿

B．不包含对通货膨胀的补偿

C．没有实际意义

D．不能直接用于财务评价 

13、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

14、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。

A：市政基础建设费

B：土地出让金

C：征地拆迁费

D：契税

E：公建配套设施费 

15、某宗土地面积2000m2，城市规划规定的指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2

B．建筑物地面、层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2

C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2

D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2 

16、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是__。

A．金融业的发展

B．社会人口密度

C．物价的高低

D．自然环境的变化

E．政治制度的变迁 

17、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有。

A：供需分析

B：竞争分析

C：市场占有率分析

D：投资收益分析

E：宏观因素分析 

18、下列关于宏观经济中的财政，表述正确的是。

A：财政是国家干预经济的主要之一

B：财政的主要内容包括支出(购买、举办公共工程与转移支付)和税收

C：支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少支出可以缩小总需求，减少国民收入

D：支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加支出可以扩大总需求，减少国民收入

E：财政是指国家为实现宏观经济目标而对支出、税收和借债水平进行的选择，或是对收入和支出水平作出的决策 

19、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。

A．中介管理机构

B．房地产管理机构

C．房地产估价机构

D．房地产质量管理机构 

20、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量 

21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．209.94

B．176.26

C．180.56

D．204.34 

22、房地产价格的形成条件有。

A：房地户的需要

B：房地产的有用性

C：房地产的有效需求

D：房地产的相对稀缺性

E：房地产的有效供给

23、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款。

A：甲银行优先受偿

B：按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C：乙银行优先受偿

D：按两家银行的债权比例受偿

E：执行层的组织协调 

24、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为 100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为__。

A．43万元

B．112.5万元

C．123.3万元

D．150万元

25、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。

A：差旅交通费

B：工程排污费

C：工程定额测定费

D：社会保障费

E：危险作业意外伤害保险费