河北省2016年上半年房地产估价师《制度与》：建立征收土地档案模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、被保险人之间体现的是__关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。

A．商品，交易

B．互助合作

C．平均分配

D．共同承担 

2、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约的以外，应选取净收益作为估价依据。

A：类似房地产的客观

B：类似房地产的实际

C：类似房地产的最高

D：类似房地产的最低

E：工业用地的监测点评估价格

3、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业

B．僵滞行业

C．分块行业

D．专业化行业 

4、地产的__，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。

A．不可移动性

B．寿命周期长

C．弱流动性

D．影响性

5、物业管理是一种__的管理。

A．企业化

B．人性化

C．辅助型

D．引导型 

6、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。(过时)

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性

E：工业用地的监测点评估价格 

7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 

8、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】

A：单独深度价格修正率

B：累计深度价格修正率

C：平均深度价格修正率

D：加权深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格 

9、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是__。

A．0.21%

B．1.23%

C．2.01%

D．3.23% 

10、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（）年。

A．0.63

B．1.63

C．2.25

D．12.50

11、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值 

12、消费信用有两种类型，分别是__。

A．民间信用和商业信用

B．国家信用和商业信用

C．商业信用和银行信用

D．银行信用和民间信用 

13、从2006～2010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为__%。

A．100

B．200

C．300

D．400

14、下列说法不正确的是__。

A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容

B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定

C．指定代理是根据人民或有关单位的指定而发生的代理

D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式 

15、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为．【2004年考题】

A：368万元

B：552万元

C：561万元

D：920万元

E：工业用地的监测点评估价格 

16、关于投资组合理论的说法，正确的是__。

A．投资者应选择毫无风险的投资组合

B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 

17、路线价法特别适用于对__进行估价。

A．单宗土地

B．大量土地

C．部分土地

D．待开发土地 

18、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50% 

19、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是。

A：容积率

B：空置率

C：利息备付率

D：成本利润率

E：借款合同 

20、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和构成。

A：基础设施建设费

B：城市建设配套费

C：公共配套设施建设费

D：不可预见费

E：借款合同 

21、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。

A：收益递增原理

B：收益递减原理

C：最佳效益原理

D：适合原理

E：工业用地的监测点评估价格 

22、下列关于保险职能的说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件

C．在各种保险中，性保险最能体现分配职能

D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力

23、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。

A：43．8％

B：50％

C：56．8％

D：70％

E：工业用地的监测点评估价格 

24、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。

A．利润为零

B．允许的最低经济效益指标

C．最大费用

D．最大利润

25、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请裁定财产分割。委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。

A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

B：该房改房现时上市交易的正常价格

C：现时该房屋的房改成本价

D：当时该房屋的房改成本价

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、在下列各个选项中，不属于市场法估价适用对象的是__。

A．城市规划用地

B．标准厂房

C．高级豪华公寓

D．风景园林别墅 

2、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是。

A：沉降缝

B：伸缩缝

C：温度缝

D：防震缝

E：执行层的组织协调

3、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。

A：加强对房地产市场的监测

B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C：督促开发企业按城市规划实施开发

D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置

E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生 

4、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。

A：有限责任原则

B：无限责任原则

C：股份有限原则

D：平等原则

E：不平等原则

5、下列关于信用形式，表述正确的是。

A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式

B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用

C：银行信用是目前主要的信用形式

D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费

E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用 

6、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构

B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门 

7、耕地占用税实行__。

A．比例税率

B．累进税率

C．比例税率和定额税率

D．定额税率 

8、部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括

A：更新改造成本

B：购买成本

C：运营成本

D：建造成本

E：转售税费 

9、新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于的考虑结果。

A：内地

B：占领世界投资市场

C：风险转移

D：投资组合

E：借款合同 

10、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有__。

A．土地所有权

B．国有工业用地土地使用权

C．宅基地土地使用权

D．大型游乐场

E．乡镇企业用房

11、不属于税收制度的构成要素的是。

A：纳税人

B：课税对象

C：纳税时间

D：税基

E：税点 

12、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。

A．房地产损害赔偿案件

B．房地产纠纷案件

C．房地产预售

D．房地产预测 

13、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。

A．按存量增量细分

B．按交易形式细分

C．按目标市场细分

D．按房地产用途细分

E．按地域细分

14、债券是分别由发行的。

A：

B：股份公司

C：银行

D：企业

E：发起人 

15、下列属于免征契税范围的包括。

A：事业单位承受土地、房屋用于教学的

B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的

C：城镇职工，多次购买公有住房的

D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的

E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的 

16、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。

A：中华人民共和国物权法

B：中华人民共和国城市房地产管理法

C：城市房地产开发经营管理条例

D：房地产估价规范

E：城市房屋拆迁估价指导意见 

17、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。

A．拆迁人

B．拆迁主管部门

C．房地产权属登记部门

D．规划行政主管部门 

18、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m2 

19、租住房的租金实行定价，租金标准由__构成。

A．维修费

B．折旧费

C．税金

D．投资利息

E．管理费 

20、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算

B．允许的空置率

C．经营费用

D．物业管理费

E．预期利润 

21、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。

A：企业财产保险

B：城乡居民房屋保险

C：建筑工程一切险

D：买方信用保险

E：住宅抵押贷款保险 

22、下列属于原建设部规章的是__。

A．《物业管理条例》

B．《商品房销售管理办法》

C．《城市私有房屋管理暂行条例》

D．《住房公积金管理条例》

E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

23、《物业管理条例》确定的基本制度包括__。

A．业主大会制度

B．业主公约制度

C．住宅小区治安管理制度

D．住宅小区综合验收制度

E．住房专项维修资金制度 

24、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，下列不征收土地闲置费的情形有。

A：因不可抗拒力造成开工延期

B：因的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

C：因动工开发必需的前期工作(发现地下文物)而延期动工开发的

D：因有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

E：因房地产资金问题而不能如期开工的

25、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。

A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B：如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大