2015年上半年天津房地产估价师《制度与》：商品房现售考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回土地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：房地产估价机构必须加盖公章

2、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法E：工业用地的监测点评估价格

3、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。A：《城市房地产开发经营管理条例》B：《商品房销售管理办法》C：《房地产开发企业资质管理规定》D：《城市商品房预售管理办法》E：房地产估价机构必须加盖公章

4、在现金流量表中，不应该出现__。A．借款利息B．所得税C．自有资金D．折旧与摊销

5、下列费用中，不属于土地费用的是__。A．土地使用权出让金B．城市建设配套费C．拆迁安置补偿费D．基础设施建设费

6、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A．30%～40%B．40%～50%C．50%～60%D．60%～70%

7、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格

8、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。A：2.00％B：2.13％C：2.22％D：2.50％E：工业用地的监测点评估价格

9、估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30％，从2007年开始年收入增长2％，经营费用增长1．5％，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。A：2044．87万元B：4296．54万元C：5526．56万元D：7337．33万元E：工业用地的监测点评估价格

10、下列不属于房地产区位因素的是。A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格

11、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。A．《中华人民共和国土地管理法》B．《城市房地产管理法》C．《中华人民共和国城市规划法》D．《中华人民共和国土地使用法》

12、下列说法不正确的是__。A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C．指定代理是根据人民或有关单位的指定而发生的代理D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式

13、已知某城市容积率修正系数表，见下表。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　容积率修正系数表A．容积率B．0.1C．0.4D．0.7E．1.0F．1.1G．1.3H．1.7I．2.0J．2.1K．修正系数L．0.5M．0.6N．0.8O．1.0P．1.1Q．1.2R．1.6S．1.8T．1.9

14、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。A：房屋价值补偿费B：搬迁补偿费C：停产停业损失补偿费D：土地补偿费E：借款合同

15、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为2850元，月利率为0.625%，则该抵押贷款的实际年利率为。(2008年试题)A：7.50%B：7.56%C：7.71%D：7.76%E：借款合同

16、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。A：10.0％B：11.1％C：11.9％D：12.5％E：工业用地的监测点评估价格

17、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A．计算期B．动态投资回收期C．项目寿命期D．开发期

18、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。A．项目策划B．项目方案的设计C．可行性研究D．成本收益分析

19、工程建设定额的特点中，反映了统一的意志和统一的要求。A：科学性B：权威性C：系统性D：稳定性E：执行层的组织协调

20、物业服务收费的计费方式中，下列说法正确的是__。A．包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式B．包干制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式C．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式D．酬金制是由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

21、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的__都来自该区域。A．60%～70%B．60%～75%C．70%～80%D．80%～90%

22、下列房屋不得出租。A：依法取得《房屋所有权证》的B：权属无争议的C：共有房屋，取得共有人同意的D：属于违章建筑的E：执行层的组织协调

23、下列有关平均指标，表述正确的是__。A．平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标B．简单算术平均数适用于分组的分布数列C．数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104D．众数是分布数列中出现频率最高的标志值

24、以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经通过，但企业章程另有约定的除外。A：工会B：职工(代表)大会C：董事会或者股东大会D：监事会或者股东大会E：执行层的组织协调

25、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。A：30B：60C：80D：100E：执行层的组织协调

2、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询B：房地产价格评估C：房地产经纪D：房地产转让E：房地产抵押

3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等因素以__确定。A．重置价格结合成新B．市场指导价C．基准地价D．房地产市场评估价格

4、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。A：划记法B：曲线法C：折叠法D：逻辑审查E：点划法

5、建筑物区分所有权包括等．【2004年考题】A：按份共有所有权B：专有部分所有权C：共同关系成员权D：共同部分持份权E：长期使用和租赁

6、零售商业物业的商业辐射区域通常包括。A：核心区域B：影响区域C：主要区域D：次要区域E：边界区域

7、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了等诸方面。A：城市基础设施B：高新技术C：城市公用配套设施D：资金E：专业人员经验

8、根据有关规定，可以发布房地产广告的是。A：在集体土地上建设的房屋B：取得预售许可证的商品房C：经验收不合格的商品房D：权属有争议的房屋E：执行层的组织协调

9、我国城市规划法律体系的核心是__。A．《城市规划编制法》B．《土地管理法》C．《城市规划法》D．《城市房地产法》

10、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。A．发行企业债券B．向银行借入信用贷款C．房地产开发贷款D．在公开市场上发行股票E．土地储备贷款

11、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。A：营业税B：教育费附加税C：城乡维护建设税D：企业所得税E：个人所得税

12、有下列__情形之一的房地产不得转让。A．用于投资开发的建设工程，其投资额尚未达到投资总额的25%以上的B．尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证C．未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的D．依法裁定、决定查封或以其他形式房地产权利E．共有房地产未经半数人书面同意的

13、属于直接融资方式的有。(2001年试题)A：抵押贷款B：赊销C：发行股票D：发行债券E：分期付款

14、城市用地的建设条件评价一般包括三个方面。A：城市用地布局结构评价B：城市市政设施和公共服务设施评价C：社会、经济构成评价D：城市土地质量评价E：城市用地环境评价

15、职工以标准价购买住房，拥有__。A．全部产权B．完全产权C．部分产权D．标准产权

16、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在以上。A：3倍B：4倍C：5倍D：6倍E：执行层的组织协调

17、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A．估价机构B．估价师C．估价报告使用者D．估价委托人的估价需要

18、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是__。A．买地——建房——卖房B．买房——经营C．买房——出租——转售D．买房——出租E．买地——开发——转让

19、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则。A：必须经房屋拆迁管理部门同意B：前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C：实行“一裁终局制”D：只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E：对仲裁结果不服向人民提起诉讼的，人民不予受理

20、下列关于强制拆迁，说法正确的是。A：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁B：实施强制拆迁必须以裁决为前提C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县责成有关部门执行E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民执行

21、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。A：房地产估价机构的名称事项发生变更B：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更C：房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更D：房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更E：房地产估价机构的经营额事项发生变更

22、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。A：原土地出让方B：市、县城市规划行政主管部门C：市、县房地产管理部门D：原土地出让方和市、县城市规划行政主管部门E：执行层的组织协调

23、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。A．条形基础B．基础C．整体式筏式基础D．箱形基础

24、投资方向调节税根据国家产业和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。A．0B．5%C．10%D．15%E．30%

25、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。A：1130.00B：1165.43C：1910.00D：2003.70E：执行层的组织协调