住宅现状与需求的调查报告

摘  要：近年来，随着余姚市经济的飞速发展，住宅房地产市场呈现出一片欣欣向荣的良好态势，住房投资的不断增长给当地经济带来了新的活力。为了进一步预测余姚市未来的住房市场，我们通过问卷调查的方式对余姚市居民住宅现状和需求进行了深入调查分析，希望为消费者与开发商提供真实可靠的住房市场信息。

关键词：住房现状；需求现状；发展趋势分析

一、引言

近几年来，随着余姚市城市化进程的不断加快，住宅房地产市场呈现出一片欣欣向荣的良好态势。但2010年4月份出台的“国十条”，无疑对该地区的楼市造成一定程度的影响，不过据央行的调查显示，有超过四成的居民对当前和未来的楼市看涨。余姚市区位优势明显，发展潜力巨大，来余姚市投资的企业更不在少数。所以，总体来说，余姚市住房市场会更加繁荣。

为了在事实和理论的基础上分析余姚市未来住房市场的发展状况，我们调研小组采用问卷调查方式对余姚市人口最为密集，最具有代表性的龙泉山周围一带进行了一次全面的调查，以期获得最为切近现实的数据来源。

二、余姚市居民住宅现状与需求分析

为了更清楚地了解余姚市居民的居住现状和需求状况，笔者对余姚市龙泉山周围一带（买房的话可以买世纪明苑、富达花园、新世纪花园、保庆花园）的居民进行了问卷调查，共计发放问卷200份，回收182份，根据问卷内容，去除无效和不完整的问卷，整理得到有效问卷156份，有效问卷率为 %。经过整理分析，我们得到了以下结论。

（一）被访者需求分析

（1）被访者购房时间分析

本次问卷调查显示：16%的受访者会在半年内买房，24%的受访者表示会在半年内至一年内买房，表示在1～2年内买房的人的比例为32%，18%的受访者表示会在2～3年内买房，而意向在3年以后买房的人只占到总访问人数的10%，说明有将近四成的被访者有强烈的购房意愿，随着时间的推进，很有可能采取购房行动，这批人员是近期内住宅市场的有效需求，有八成左右的被访者有较强的购房意愿，形成了市场的潜在需求。详见图2-1。

图2-1  被访者购房时间分析图

（2）被访者购房目的分析

本次问卷调查显示：22%被访者表示买房用于结婚，表示为了改善居住条件而购房的被访者占到了这次问卷调查的绝对主力，这一比例高达56%，表示购房用于养老的被访者的比例为7%，而表示为了选择子女购房（选择学区）而购房的被访者为3%，表示用于其他目的的比例为12%。在当前自住为绝对为主的市场下，新婚购房刚性需求已经成为影响目前楼市需求的重要因素。

（3）被访者希望选择的户型、物业类型、房屋面积分析

1.从被访者所希望选择的户型来看，二居室、三居室需求成为需求的绝对主力，这一需求比例高达87%，其中被访者对三居室的需求最为强烈，这一比例为54%；对四居室及以上的需求比例为10%，被访者对一居室的需求最低，仅为3%。该数据显示了需求对产品结构的要求，二、三居室的经济舒适型住宅构成了他们喜欢的主要品种。

2.从被访者所希望选择的物业类型来看：希望选择多层的被访者占到了被访者的一半，表示希望选择小高层的比例为31%，表示希望选择高层、低层的比例分别为10%和9%。另外希望选择高层的受访者还表示如果多层没有合适自己的房源，他们将会转向小高层或高层。该系列数据主要想反映被访者对高层、小高层的接受程度，结果显示，小高层、高层特别是小高层已经逐渐为市场接受，尽管这个接受是被迫的。

3.从房屋面积的分析来看，%的受访者比较热衷于购房面积在90—140平米，还有%的被访者购房面积集中在50—90平米，结合市场供应的现实情况，80—140平米的二房、三房住宅将成为市场流行产品，其有望成为消费者的最终选择。而选择在50平米以下、140平米以上的被访者所占比例分别为%，%。

（4）被访者心理所能承受的单价、总价分析

本次问卷调查显示：能承受房价在4000元/平米以下的被访者占总体比例的%，单价承受能力主要集中在4000—8000元/平米之间，占总体样本的%，能能承受房价在8000—12000元/平米之间的被访者占总体比例的%，而能承受房价在12000元/平米以上的被访者仅占总体比例%。可见消费者承受能力逐渐增强，与余姚目前房地产总体供应市场的价格是基本相吻合的。从被访者所能承受的最高总价来看，主要集中在40—90万之间，这一比例达%。详见图2-2。

图2-2  被访者承受的心理价位（每平方米）

（5）被访者付款方式的分析

通过对调查问卷中被访者付款方式的数据统计，其结果呈现出如图2-3的饼状图分布。

图2-3  被访者的付款方式分布图

由图2-3显示：愿意银行按揭付款的被访者占总体比例的52%，仍是购房者的首选；20%的被访者愿意接受分期付款，愿意一次性付款的被访者占到了总体比例的15%，用公积金（组合贷款）付款方式的人数占到总体比例的13%。在填调查问卷的过程中，很多被访者将分期付款认为是银行按揭贷款，因此，银行按揭贷款的实际比例估计为70％左右。

（6）被访者购房时考虑最多的因素分析

图2-4  被访者购房考虑因素分布图

由图2-4显示：价格、地段、建筑质量、环境成为被访者购房时最优先考虑的因素，接下来的因素根据重要性依次是：交通、户型、开发商品牌、配套、物管、规模、其他因素。可知价格因素遥遥领先与其他因素。另外，在价格以外，配套成熟、环境优美、交通便捷的经济舒适型小区成为购房者的首选。

（二）被访者住房现状分析

（1）被访者所居住的房屋归属分析

本次问卷调查显示：自己拥有房屋的受访者占总体受访者的%，租房的被访者占总体的比例为%，而%的被访者表示自己目前居住的房屋为父母所有，目前所居住的房屋归单位所有的这一比例为%，还有%的被访者表示目前居住的房屋归属亲戚朋友或其他。％的被访者为首次置业且租房居住，有％为与父母共住，说明了首次置业者中有起码一半左右的住房需求者为年轻人或家庭，而与父母共住的首次置业者中，父母搬出重新置业或者子女迁出首次置业都有可能并且相互转化。

（2）被访者目前所居住的房屋户型、建筑类型、面积分析

本次问卷调查显示：从被访者目前所居住的房屋来看，被访者表示自己目前所居住的房屋是二居室、三居室的居多，这一比例高达78%，其中表示自己所居住的房屋为二居室的比例为49%；被访者中居住一居室的比例为13%，另外，9%的被访者则表示自己所居住的房屋为四居室及以上。被访者所居住的房屋建筑类型与面积如下图：

图2-5  被访者居住的房屋建筑类型图

图2-6  被访者居住的房屋面积图

由图2-5和图2-6可见，有61%的受访者选择多层，可见多层是被访者居住房屋的首选；而从被访者所居住的房屋面积来看，50—90平米是目前被访者居住最多的，与被访者所需求的主要面积在90—140平米还有不少的差距。

（3）被访者上班的主要交通工具及所需时间分析

本次问卷调查显示：%的被访者表示自己目前上班的主要交通工具为公交车，%的被访者选择了轿车，其次依次是电动车，自行车，步行。而所需时间情况是，选择坐公交车的被访者所需平均时间最长达到分钟，而选择轿车，电动车，自行车，步行的被访者所需时间依次为分钟，分钟，分钟，分钟。

（4）被访者对目前所居住房屋满意度及不满意原因分析

本次调查显示：对自己目前所居住的房屋表示很满意的被访者仅为%，选择比较满意的比例为%，%的被访者对自己所居住的房屋评价为一般，而选择不太满意与很不满意的被访者依次为%，%。而被访者对自己目前所居住的房屋不满意的两个最重要原因：一是住房太小，二是并非自己的房子。接下来被访者不满意的原因依次是所在社区环境不理想，户型结构不合理，离工作单位太远，物管太差，生活不方便，其他。

（三）被访者背景资料分析

（1）被访者年龄与家庭结构分析

本次问卷调查显示：从此次房交会参观者的年龄数据来看，有46%的被访者年龄在26—35岁之间，21%的被访者年龄在35—45岁之间，45—55岁年龄段的被访者比例为11%，55岁以上年龄段的被访者比例为8%，而26岁以下年龄段的被访者所占比例为14%。从被访者的家庭结构来看，三口之家的被访者所占比例最大，为49%，18%的被访者表示目前还是单身，而家庭结构为两口之家、四口之家、五口及以上的被访者比例依次为16%，12%，5%。

（2）被访者家庭年收入分析

图2-7  被访者家庭年收入分析图

由图2-7显示：45%的被访者家庭年收入集中在5—12万元之间；39%的被访者家庭年收入在5万元以下不等；11%的被访者家庭年收入在12—25万元不等，而5%的被访者家庭年收入在25万以上。可见大部分的消费者家庭收入属于中等收入水平。由于在消费者在接受访问中，会对自己的家庭收入问题一定的保留，因此此数据与消费者的真实收入可能会有稍微的偏差。

（2）被访者职务与学历分析

本次调查显示：通过对被访者职务的分析，发现前三为是公司职员，国家公务员/事业单位，专业技术人员；在学历方面，以大专与本科为主，占到被访者的%。

三、余姚市市区住宅需求发展趋势分析

通过对余姚市住宅需求状况和住宅现状的全面分析，我们预期余姚市市区住宅市场需求总体仍将保持旺盛的态势。就促使余姚住宅市场需求旺盛发展的成因而言，主要有如下四个方面：

（1）居民对于住房消费要求的不断提高。

尽管余姚市市区居民的住房消费水平不断提高，住房条件不断改善，但仍有相当部分的居民对住房现状不满意或很不满意，迫切要求改变现状。故随着收入水平的提高和住房建设水平的提高，必将激发出对住房消费的新要求。因此，余姚市居民对于住房消费的要求会不断地增长和表现出来，这是影响余姚市居民未来住宅消费发展趋势的内在动力和基本原因。

（2）随着余姚市经济的持续发展，居民收入的不断增长，是居民住房需求提高的根本保证。

2009年全市实现地区生产总值500亿元，增长9%；实际完成财政一般预算收入亿元，其中地方级收入39亿元，分别增长%和%；完成全社会固定资产投资171亿元，增长10%；实现社会消费品零售总额亿元，增长%；实现各类商品交易市场成交额亿元，增长%；实现城镇居民人均可支配收入26868元，农村居民人均纯收入12231元，分别增长7%和%。该市光荣入选首届十大（县级）“中国最具幸福感城市”。

（3）余姚市城市化加速推进及城市人口快速增长，是拉动预期住宅消费需求趋旺的重要动力。城市化进程发展的需要给余姚房地产业提供了发展的强大空间。

（4）余姚市区住宅消费市场条件的不断完善,也将为余姚住宅需求的不断增长提供有力支持。一是从稳定房价的角度上分析，“房产新政”以来一系列旨在稳定房价的房地产宏观的出台，将有利于稳定预期余姚的房价,有利于使余姚房价与国民经济保持协调发展,从而对于提高具有预期的住房购买力产生积极影响；二是住宅消费的融资体系及资金规模将会继续改善，也有利于提高住宅消费的支付能力；三是住宅市场服务体系日趋完整，竞争也相当激烈，从而为住宅消费提供了广泛方便的服务；四是住宅供给结构在有效下将更趋合理，从而缓解市场供求的结构性矛盾，有利于激发有效需求的形成。

四、结束语

通过这次调查，我们总结出余姚市居民对于住宅的需求大体上呈现出以下若干特点：将近四成的被访者有强烈的购房意愿；二居室、三居室需求成为需求的绝对主力，这一需求比例高达87%；物业类型来看，希望选择多层的被访者占到了被访者的一半；%的受访者比较热衷于购房面积在90～140平米；单价承受能力主要集中在4000～8000元/平米之间。希望通过这次调查得到的这些住房需求特点，对于余姚市住宅市场开发起到一定的借鉴作用。

同时，通过这次做论文的经历，我受益匪浅。我感受到做论文是要真真正正用心去做的一件事情，是真正的自己学习的过程和调查研究的过程，没有学习就不可能有调查研究的能力，没有自己的调查研究，就不会有所突破，那也就不叫论文了。希望这次的经历能让我在以后学习中激励我继续进步。

参考文献

[1] 柴  强：《房地产估价》（修订第六版）：首都经济贸易大学出版社，2008年。

[2] ：《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2010年4月17日。

[3]《华东经济管理》2004年第18卷第6期。

[4] 倪鹏飞：《中国住房发展报告》（2009—2010），社会科学文献出版社。

[5] 袁岩：《 城市住宅价格的动力因素及其实证研究》，经济科学出版社，2005年。

[6] 刘瑛，乔宁：《房地产开发》，北京大学出版社，2007年9月。

附件一：

余姚市居民住宅现状与需求调查问卷

尊敬的女士/先生：

您好！我是浙江财经学院的学生，目前正在进行一项关于余姚市居民住房现状和需求方面的专业调查。现在想就这方面的话题问您几个问题。您的回答无所谓对错，只要是您真实的想法，都会对我们有很大的帮助。我们将对您的回答严格保密，请不必有任何顾虑。谢谢您！

1、您的年龄

A、24岁以下  B、24—35岁  C、35—46岁  D、46—55岁  E、55岁以上

请填写您选择的答案： 

2、你的家庭成员组成

A、单身  B、两口之家  C、三口之家  D、四口之家  E、五口之家 F、六口之家 G、其他

请填写您选择的答案： 

3、您的家庭收入

A、3万元以下  B、3—5万元  C、5—8万元  D、8—12万元  E、12—25万元 F、25万元以上

请填写您选择的答案： 

4、你所从事的职业

A、公司职员  B、个体工商户  C、公务员/事业单位  D、专业技术人员  E、教师/医生 F、工人 G、企业家 H、其他

请填写您选择的答案： 

5、您的学历

A、初中/高中学历  B、中专学历  C、大专学历  D、本科学历  E、研究生学历 

请填写您选择的答案： 

6、您现在的住房属于

A、自己所有  B、父母所有  C、单位所有  D、租房   E、亲戚朋友借住的房子   F、其它

请填写您选择的答案： 

7、您对现有住房不满意的原因是（满意则跳到下一题）：

A、住房太小 B、并非自己的房子C、所在社区环境不理想  D、离工作单位太远   E、生活不便    F、户型结构不合理

请填写您选择的答案：    

8、你近期打算购房吗_____您打算什么时候购房

A、半年内购房 B、半年至一年内购房 C、1—2年内购房 D、2—3年内购房 E、3年以后购房 F、其他

请填写您选择的答案： 

9、如果您现在打算购房，那么这是您第几次购房

A、首次购房 B、第二次购房 C、第三次购房 D、第四次购房 E、其他

请填写您选择的答案： 

10、如果您买房，出于哪一种考虑？

A、满足居住要求（第一次购房） B.改善居住条件 C.为父母购房或养老 D.为子女购房（选择学区） E.结婚 F其他 

请填写您选择的答案： 

11、 如果购房你倾向于选择：

A、二手房 B、现房 C、半年期房 D、一年期房 E、二年期房

请填写您选择的答案： 

12、如果您买房，您打算买哪一类房子？

A、多层楼房 B、小高层 C、高层      

请填写您选择的答案：  (若上述没有您的选择，请填写) 

13、你希望购买的住房户型是：

A、平层 B、跃层 C、错层

请填写您选择的答案：  (若上述没有您的选择，请填写) 

14、你希望住宅每层的住户数是：

A、一户  B、两户 C、三至四户 D、五至六户 E、无所谓       

请填写您选择的答案： 

15、如果您买房，您能够接受的最高单价是：（单位：元/平方米）

A、4000以下 B、4000--8000 C、8000--12000 D、12000以上     

请填写您选择的答案： 

16、你比较倾向的购房付款方式是：

A、利用家庭储蓄一次性付款 B、向亲戚朋友借款后一次性付款 C、向银行按揭贷款 D、住房公积金贷款 

请填写您选择的答案： 

17、如果您买房，您会买多大面积的房子（单位：平方米）

A、50 以下 B、40—50  C、50—60 D、60—70 E、70—80  F、80—90  G、90—100  H、100—120 I、120—140  Z、140以上      

请填写您选择的答案： 

18、您购买上题所选的楼宇面积，希望设计什么样的户型？

A、一室一厅 B、二室一厅 C、二室二厅 D、三室一厅 E、三室二厅 F、四室二厅 G、没有间隔，自行设计 

请填写您选择的答案： 

19、您购买所选的住宅面积，愿意并能够支付的最高总房价是：

A、40万元以下 B、40—60万元 C、60—80万元 D、80—100万元 E、100—120万元 F、120—150万元 G、150万元以上 

请填写您选择的答案： 

20、如果您愿意付出上题所答的楼价，您希望采用哪种付款方式？

A、一次性付款 B、分期付款 C、按揭付款 D、公积金（组合贷款）     

请填写您选择的答案： 

21、上题中如果您选择按揭付款方式，请您回答以下三个问题，否则请跳答22题。

（1）您能够支付的最高首付款是：

A．5万元以下 —8万元 —12万元 —15万元 —18万元 —20万元 万元以上 

请填写您选择的答案： 

（2）您打算贷款的年限是：

年 年 年 年 年 年       

请填写您选择的答案： 

（3）您的家庭能够支付的最高月还款额是：

元以下 —2500元 —3500元 —4500元 以上      

请填写您选择的答案： 

22、您买房时主要考虑的因素是什么（可多选）

A、交通便利程度 B、离工作单位远近 C、价格 D、社区规划效果 E、室内户型设计 F、小孩教育问题 G、小区绿化和空气质量 H、社区及其周围的消费、娱乐、购物环境 I、品牌与开发商实力 J、工程质量 K、项目手续是否齐全 L、物业管理是否完善     

请填写您选择的答案： 

23、如果你选择通过中介购房，你会选择：

A、正规房地产经纪公司 B、普通中介信息部     

请填写您选择的答案： 

24、如果您买房，您认为以下哪些物业管理服务项目是必要的：（可多选）

A、维修 B、保洁 C、保安 D、绿化管理 E、社区文化活动     

请填写您选择的答案：  (若上述没有您的选择，请填写) 

谢谢您的合作！！！