2007年房地产估价师《制度与》真题及答案

一、单项选择题(共40题，每题0.5分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 

　　1.解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供(　　)。 

　　A.商品住房 

　　B.限价商品住房 

　　C.经济适用住房 

　　D.廉租住房 

　　2.某宗以房产为主的房地产讦估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为(　　)万元。 

　　A.1.80 

　　B.2.80 

　　C.3.05 

　　D.5.00 

　　3.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是(　　)。 

　　A.非住宅建没用地使用权期侧届满后，自动续期 

　　B.住宅建设用地使用权期恻届满后.自动续期 

　　C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期 

　　D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期 

　　4.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋(　　)而评估其房地产市场价格。 

　　A.与产权调换房屋结算差价 

　　B.价值 

　　C.货币补偿金额 

　　D.重置价格 

　　5.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是(　　)。 

　　A.人事主管部门 

　　B.建设主管部门 

　　C.省级人事主管部门 

　　D.省级房地产主管部门 

　　6. 2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于(　　)万元。 

　　A. 40.00 

　　B. 5000 

　　C. 6000 

　　D. 7000 

　　7.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有(　　)签字盖章。 

　　A.注册建筑师 

　　B.注册结构工程师 

　　C.注册建造师 

　　D.注册施工管理师 

　　8.住房公积金管理的决策机构是(　　)。 

　　A.住房公积金管理委员会 

　　B.住房公积金管理中心 

　　C.存储住房公积金的金融机构 

　　D.设区城市 

　　9.商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为(　　)万元。 

　　A.60.0 

　　B.61.0 

　　C.61.8 

　　D.62.0 

　　10.人民依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由(　　)确定。 

　　A.房地产估价机构 

　　B.人民 

　　C.抵押权人 

　　D.人民和房地产估价机构共同

11.在我国，房地产价格计估制度是根据(　　)确立的一项房地产交易基本制度。 

　　A.法律 

　　B.行规 

　　C.部门规章 

　　D.规范性文件 

　　12.某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记.贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款

一、单项选择题(共35题，每题1分。)

　　1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

　　A适应性 B对专业管理的的依赖性

　　C位置的固定性 D相互之间的影响性

　　答案：C

　　解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性

　　2.某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则( )个月可收回投资.

　　A 50.5 B 60 C 65 D 75

　　答案：C

　　解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65

　　3.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为( )

　　A11.38% B12.% C15.46% D 16.22%

　　答案：B

　　解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.%

　　4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )

　　A 房屋出租 B 房地产抵押

　　C 土地使用权出让 D 土地使用权转让

　　答案：C

　　解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场

　　5.一般来说，认知定价法所确定的价格(　　)价值定价法所确定的价格。

　　A高于　　　B低于　　　C等于　　　D高于等于

　　答案：A

　　解析：

　　6.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为( )万台.

　　A102 B120 C108 D88

　　答案:C

　　解析:Q=0.8*110+0.2*100=108

　　7.下列说法不正确的是( )

　　A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

　　B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。

　　C在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

　　D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。

　　答案：A

　　解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。

8.某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为( )

　　A P(1+i)n B P(1+i*n)

　　C P*n*i D A(1+i)n

　　答案：B

　　解析：Fn= P(1+i*n)

　　9.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元(净收益发生在年末)，则该项目的财务净现值为( )

　　A 101万元 B 137万元 C 256万元 D 500万元

　　答案：B

　　解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137

　　10.从房地产投资的角度说,风险是指( )

　　A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小

　　C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度

　　答案：B

　　解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.

　　11.风险最大的是商业物业风险,是因为( )

　　A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

　　B商业投资的预测最难

　　C商业的社会发展方向不易预测

　　D商业人员无法竞争时心理变化很大

　　答案：A

　　解析：商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

　　12.房地产开发活动可从( )两个方面进行考察。

　　A投资资金量和预期收益资金 B资金流通方式和对策

　　C出租、出售或经营形态 D物质形态和货币形态

　　答案：D

　　解析：房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。

　　13.对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )

　　A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资回报率

　　答案：A

　　解析：销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。

　　14.下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是( )

　　A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标 如财务内部收益率等作为其分析对象。

　　B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。

　　C分析时要设定不确定因素的变化范围

　　D对项目 的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

　　答案：B

15.开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在( )内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

　　A10日 B15日 C1个月 D2个月

　　答案：C

　　解析：开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

　　16.个人住房抵押贷款期限可长达( )年。

　　A 10 B 20 C 30 D 50

　　答案：C

　　解析：个人住房抵押贷款期限可长达30年。

　　17.关于贷款担保说法错误的是( )

　　A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

　　B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

　　C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

　　D贷款有保证、抵押、质押三种形式。

　　答案：B

　　解析：贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。

　　18.( )的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

　　A市级购物中心　　　　　　　　B区购物商场

　　C居住区商场　　　　　　　　　D邻里服务性商店

　　答案： A

　　解析：市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

　　19.a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是(　　)

　　Aabcd Bbacd

　　Ccabd Dacbd

　　答案：D

　　解析：应明确调查的步骤。

　　20.申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的( )。

　　A20% B 30% C 50% D60%

　　答案：C

　　解析：申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。

　　21.在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列( )调查。

　　A消费者类别 B消费者社会阶层分布

　　C消费者购买能力 D消费者购买习惯

　　答案：B

　　解析：消费者社会阶层分布为经济环境调查的内容。

22.研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为( 　　)平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。

　　A60-80 B80-100 C80-120 D100-140

　　答案：C

　　解析：70%以上的家庭认为80-120平米建筑面积的户型较为合适。

　　23.在房地产市场的分类中,二级市场是指( )

　　A土地使用权转让市场 B新建商品房租售市场

　　C 土地使用权出让市场 D土地使用权出让和新建商品房租售市场

　　答案：B

　　解析：二级市场是指新建商品房租售市场.

30.在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中( )的主要工作内容。

　　A 会计师 B 经济师

　　C 估价师 D 工程师

　　答案：C

　　31.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是( )

　　A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

　　B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

　　C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

　　D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

　　答案：A

　　解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

　　32.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于(　　　)的工作内容

　　A物业管理　　　　B设施管理

　　C资产管理　　　　D组合投资管理

　　答案：D

　　33.房地产投资信托按( )的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。

　　A权益类型 B抵押方式

　　C投资业务 D信托性质

　　答案：D

　　34.编制工程进度计划的方法有横道图法和( )

　　A网络图法 B表格法

　　C竣工图法 D坐标图法

　　答案：A

　　解析：编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法

　　35.判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其( )

　　A共代理了多少项目 B代理成交额是多少

　　C人员素质 D代理的成功率有多大

　　答案：D

　　解析：判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其代理的成功率.

二、多项选择题(共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0。5分。)

　　1.房地产投资也有缺点，这些缺点表现在( )

　　A变现性差 B投资额巨大

　　C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验

　　E具有过人的胆量和风险承担精神。

　　答案：ABCD

　　解析：不包括E项。

　　2.银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到( )因素。

　　A抵押物的流动性 B贷款期限的长短

　　C通货膨胀的预期 D贷款企业的信用等级

　　E所处的市场条件

　　答案：ABCE

　　解析：还要考虑到抵押物价值取得的情况。

　　3.金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括( )。

　　A企业资信等级 B项目基本情况

　　C市场分析结果 D财务评价指标

　　E贷款担保方式

　　答案：BCD

　　解析：金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标

　　4.写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考( )确定。

　　A消费价格指数 B商业零售价格指数

　　C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数

　　答案：AB

　　解析：主要考虑以上两种因素。

　　5.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )方面。

　　A销售收入 B物业增值

　　C减少纳税 D股权增加 E 租金

　　答案：BCDE

　　解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。

　　6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致( )等后果。

　　A租金收入减少 B附加支出增加

　　C物业资本价值下降 D运营成本下降

　　E租客要求更大的租金折扣

　　答案：ACE

　　解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。

　　7.投资者可以控制的风险包括( )

　　A利率风险 B性风险 C 资本价值风险

　　D持有期风险 E比较风险

　　答案：CDE

　　解析：AB属于系统风险.

　　8.分析市场趋势的方法主要有：(　)

　　A购买者意图调查法　　B销售人员意见综合法

　　C专家意见法　　　　　D时间序列分析法

　　E相关分析法

　　答案：ABCDE

　　9.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现(　　)的模式。

　　A同质偏好　　　B同形偏好

　　C集群偏好　　　D分散偏好 E心理偏好

　　答案：ACD

　　解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。

　　10.盈亏平衡分析的基本方法是建立( )之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

　　A销售收入与成本 B销售收入与费用

　　C成本与产量 D利润与成本 E销售收入与销量

　　答案：CE

　　解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系

　　11.财务评价的辅助报表包括( )

　　A损益表 B总投资估算表 C资产负负债表

　　D经营成本表 E借款偿还表

　　答案：BDE

　　解析：AC为基本报表。

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