永川住宅市场调查报告李洁

寒假社会实践报告（论文）

报告(论文)题目： 永川住宅市场调查报告

 

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学    号 ：************

专    业： 工程管理（造价）     

年    级： 2009级

实践时间 ： 2010年寒假

摘要    3

1、永川区域概况调查    4

1.1、永川区位概况    4

1.2、永川经济概况    5

2、永川区房地产市场宏观调查    7

2.1、永川区房地产市场    7

2.2、永川房地产市场运行特点    8

2.3、细微处观察永川房地产    9

3、永川地块调查分析    10

3.1、新城板块    10

3.2、老城板块    10

3.3、城北板块    10

3.4、城南板块    11

3.5、永川区四大板块市场情况    11

4、永川区房地产发展趋势分析 13

参考文献…………………………………………………………………………………..15

永川住宅市场调查报告

摘要：伴随着2008年全国房地产市场全年维持衰退的态势，国家的宏观也不断深入，在一系列组合拳下，重庆楼市也进入寒冬。重庆楼市需求聚集放缓、成交量大幅下滑、坚挺的价格涨幅回落。但是由于房地产的区域性较强,永川房地产市场受影响较小 ,所以永川房地产主要呈现“销售价格微涨，面积微缩”的市场特征。总体上，自房地产危机以来，永川房地产市场走得稳健，刚性需求仍然旺盛，物业档次整体水平大幅提升。随着2010全国房地产市场的不断回暖，永川楼市则更加保持快速健康的发展态势，其发展潜力及前景相当可观。 2011年《新国》[11]如约而至，对二套房首付款上调至60%、限购、信贷等做了进一步调整及。2月24日，存款准备金率再次上调。 2011年，一系列新政接踵而至。这将是一个楼市的之年。的出台无非是要达到收紧现金流、平抑信贷增势、控制通货膨胀、抑制房价过高过快上涨的效果，而用川房市也出现了银根收紧 借贷恼火， 购房成本增加 ，观望浓厚 ，节后楼市有些淡的景象。

关键词：永川 房地产 住宅市场 《新国》 

Abstract: With the 2008 recession, the national real estate market to maintain the momentum throughout the year, the country's macro-control has continued to deepen, in a series of combination punches regulation, Chongqing property market into the winter. Slowdown in aggregate demand for property in Chongqing, a substantial decline in trading volume, strong price increases down. However, due to strong regional real estate, Yongchuan little effect on the real estate market is regulated, so the main show Yongchuan real estate "sales price was up area of miniature" of the market characteristics. Overall, since the real estate crisis, the real estate market go Yongchuan sound, rigid demand remains strong, the overall level of quality property has increased significantly. With the 2010 national real estate market continues to pick up, Yongchuan property market is more rapid and healthy development momentum, and the prospects for its development potential is considerable. 2011, "the new national eight," such as about to, on the two suites is raised to 60% down payment, the purchase of the credit policy made further adjustments and restrictions. February 24, a further rise in deposit reserve ratio. In 2011, a series of New Deal followed. This will be a year of the policy of market regulation. Introduction of the policy is simply to achieve the tightening of cash flow, stabilize the credit momentum of growth, control inflation, housing prices rose too high too fast results, but with the housing market also appeared in Sichuan monetary tightening lending angry, purchase costs , waiting to see a strong, light the scene after the holiday property market there. 

Key words: 永川 住宅市场 房地产《新国》

1、永川区域概况调查

1.1、永川区位概况

永川位于长江上游北岸，重庆市西部。东靠璧山县、江津市，南接合川县、泸县，西接荣昌县、大足县，北与铜梁县毗邻。东距重庆63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路穿越市境，“黄金水道”长江流经市境南端21公里。历来为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。

永川幅员面积1576平方公里，辖3个事处、19个镇，城市建设区面积27万平方公里。近年来，随着永川经济技术开发区、大安工业园区、职教城的规划建设，以及旧城改造的全面启动，城市基础设施不断建设和完善，商业环境不断改进，投资环境不断改善，永川正朝着“大城市”的发展目标稳定迈进。

在重庆市“三大经济区”发展战略中，永川作为发展条件较好的区域，备受重庆市重视。在《重庆1996-2020城市总体规划》中永川属于特大城市重庆都市圈为中心城市的城镇密集区，被圈定为规划中的九个地区的中心城市之一，定位为重庆西部地区的主要交通枢纽和商贸中心，以加工工业为主导的工商业城市，到2020年，把永川建设成为川渝经济带上现代化大城市和渝西地区的经济、文化、商贸物流中心、山水园林城市。

1.2、永川经济概况    

表1  GDP值及增幅[5]

年份	2004	2005	2006	2007	2008	2009
GDP(亿)	98	113.1	126.19	150	203	244.08
GDP增长率	14.00%	15.40%	11.60%	18.90%	35.30%	20.20%

从以上数据及表格得知，永川GDP成逐年上升趋势，2008年全区实现生产总值(GDP)203亿元，按可比价计算，比上年增长35.3%，经济增长创历史最好水平。其中：第一产业增加值24.5亿元，增长7.2%；第二产业增加值95亿元，增长26%，其中工业增加值为82亿元，增长28.9%；第三产业增加值83.5亿元，增长12.1%。在第三产业中，房地产业增长2.4%。全区人均生产总值达到216元（按2008年均汇率6.945折算为3153美元），增长17.2%。经济结构更加优化，三次产业增加值比重由上年的14.3：41.5：44.2调整为12.1:46.8:41.1，二产业所占比重比上年提高5.3个百分点。作为重庆市“三大经济区”之一，其经济发展速度一枝独秀，独领风骚。

表2  固定资产投资及增幅[6]

年份	2004	2005	2006	2007	2008	2009
固定资产投资（亿）	58	77.47	87.6	115	165.6	229.9
固定资产投资增长率	30.00%	33.60%	13%	31.30%	44%	38.90%

从2004年到2009年永川的固定资产投资翻了四翻，飞速的增长，特别是2006-2008年，投资增幅直线上升。2007年全区的主要成就有一是总量上台阶全社会固定资产投资达到115亿元，工业总产值达到190亿元；二是速度创新高。地区生产总值增长16.8％，比上年高出3.7个百分点，为近20年来的最高增幅；三是结构更合理。

表3 社会消费品零售总额及增幅[6]

年份	2004	2005	2006	2007	2008	2009
社会消费品零售总额（亿）	37.2	43.2	50	63	75	90
社会消费品零售总额增长率	13.20%	16.10%	15.70%	26%	19%	20%

社会消费品总额也成逐年上升趋势。2006年社会消费品零售总额达到50.07亿元，社会商品销售总额103亿元，城镇人均消费支出7423.2元，三项指标均居“渝西第一”。城镇居民人均可支配收入达到10100元，农村居民人均收入达3727元。人民生活水品上了一个台阶。

表4 财政收入及增幅[6]

年份	2004	2005	2006	2007	2008	2009
财政收入（亿）	3.02	4.6	6.38	10.02	18.33	31.3
财政收入增长率	30.50%	52.30%	47.30%	57%	82.60%	70.80%

2009年永川财政收入突破30个亿，科教文卫事业飞速发展，各项基础设施相继建设，并加大了对保障性住房，廉租房及经济适用房的建设力度。在的带领下，农民收入翻番，城镇居民生活水平提高，呈现一片大好态势。

2、永川房地产市场宏观调查

2.1、永川区房地产市场

永川区现有房地产开发商45家，其中38家三级资质开发企业和7家二级资质开发企业，共有建筑企业159家，其中六家荣获2005年度重庆市先进建筑企业。97年以来，主要集中在永川新城区和现在市区中心地段开发。近年来，产业发展健康有序，商品住房供应结构趋于合理，价格涨幅适度，房地产开发档次和水平进一步提升，十五期间累计投资33亿元，年均增长33.3%。

2006年全区商品房销售合同登记5345宗，面积56.11万平方米，合同登记金额9.36亿元，分别比去年同比上涨了40.99%，41.98%、68.5%。其中住宅销售合同登记4245宗，面积50.23万平方米，合同登记金额6.71亿元，分别比去年同期上涨了41.5%、43.27%，61.69%。非住宅成交1100宗，面积5.88万平方米，合同金额2.亿元，比去年同期相比增幅39.06%，31.84%，88.57%。全区商品住宅均价1336元/平方米，与去年同期全区商品房住宅均价1183元/平方米相比上涨12.93%。

2007年房地产开发投资累计完成17.6亿元，比上年增长47.9%。全年商品房在建及销售项目117个，商品房开发建设面积达到344.2万平方米，全年销售商品房面积96.6万平方米。天秀锦地二期、金域蓝湾一期、锦绣花园大酒店、康安尚都等在建项目35个，在建工程面积125.9万平方米；新批项目34个，拟建项目用地1743.5亩，拟建设规模约200万平方米。住宅均价1663元/平方米，相比上涨24.48%。 

表5永川区房地产市场发展现状（据调查所得）

时间	预售面积（万）	销售面积（万）	成交金额（万）	单价（元/平方米）
2004	37.08	37.72	39772.79	1054
2005	.36	39.52	55455.86	1183
2006	82.88	56.11	74962.96	1336
2007	92.2	96.6	170000	1663
2008	105.6	.5	174793.5	1953
2009	129.03	110.3	265381.8	2406

2.2、永川房地产市场运行特点

经过08年以来国家对房地产的有效执行，可以看到永川房地产市场没有2007年以前的繁荣，但也稳步发展，随着09,10房地产市场的快速发展，总体来看，经过房地产市场的回暖，永川房地产发展呈现出以下几个特点：

2.2.1、商品房供应量剧增

08年上半年商品房预售面积65.96万方，其中住宅面积58.51万方。非住宅7.45万方，同比07年分别增加86%、97%，所以今年总体供应量大幅上涨。09年叫08年又有相当大的增幅，全市商品房供给量充足。其主要原因是：其一、市场情况火爆，商品房的需求量增大。市场消化量较好。其二、开发商受07年房地产利好市场的影响，加快了开发步伐，导致商品房供应量明显增加。

2.2.2、商品房价格经历由涨到平稳的趋势

2008年上半年，商品房价格呈现强劲的上升态势，住宅建面均价2072元/平方米，同比2007年的建面均价1554元/平方米，上涨33.3%。而随着近来国家对房地产全方位的调节，商品房价格稍稍稳定。

2.2.3、国家对房市影响巨大

2008上半年完成登记43件，抵押面积181.22万平方米，抵押金额10.25亿元。同比2007年上半年的5399件，318.万平方米，17.28亿元，登记件数下降9.4%，抵押面积下降43.2%，抵押金额下降40.7%。环比2007年下半年的5615件，274.71万平方米，12.27亿元，登记件数下降12.9%，抵押面积下降34%,抵押金额下降16.5%。数据显示国家紧缩银根的货币执行落实。

随着2011年《新国》，改革房产税征收方案，及各地相应出台的地方性房地产调整，虽据业内人士称对房价影响甚小，但这已足以表示国家对房地产市场的调整决心。永川房市出现居民买房银根收紧 借贷恼火， 购房成本增加的问题，所以永川房市最近稍显惨淡，大多购房者任处观望状态，所以房市稍显后劲不足，略带颓势。

2.2.4、永川城区以外购房者是重要来源，购房年龄年轻化

永川购买商品房人群中按身份证地址分类统计结果：永川城区占48.84%、城区外（乡镇和永川以外）51.16%。说明城区以外的购房者对房地产市场的重要性。

根据购房者年龄结构分析，35岁以下的占50.6%，35岁以上的占49.4%。反映了购房者年轻化，由中年以上的购房者仍占据的重要比重逐渐转化为年轻者占重要比重。

2.2.5、购房以中小户型为主

根据购房者购房大小分析，以中小型户型为主，其中80-100 及100-120mm²的户型需求量比较大，具体分布如下表所示。（据调查所得）

2.2.6、永川区住宅市场呈现几大特点：

（1）新开发楼盘建筑形态大部分为多层高层、花园洋房，部分高层，建筑密逐渐从大往小发展。

（2）项目占地面积较大，新区在建项目占地面积普遍接近100亩及以上，小区住宅渐渐取代了几年前的单体楼。

（3）小区化。更为注重园林设计，更注重小区的物业管理等相关配套设施的完善。

（4）高层平面布局多为一梯四户、一梯六户，居住舒适性较好。

（5）项目主力户型以两房二厅为主，建筑面积在80-100平方米。

2.3、细微处观察永川房地产

2.3.1、房地产开发投资增速继续保持

2008年上半年以来永川房地产，在07年永川房地产市场销售量剧增，房价快速上涨的刺激下，后续项目加快了开发速度，加大推盘规模。而09年继续保持08年增长势头，所以房地产开发犹如雨后春笋般蓬勃发展。

2.3.2、企业自有资金不足，抗风险能力差

随着国家一系列宏观出台后，银根紧缩，对于一向依靠贷款的开发商来说，经过上半年施工进度的比拼之后，销售进度并未得到有效释放，资金链上的问题开始凸现。在推广上，从大规模的pop活动推广，转为小而广之的DM单，以及人员拉单形式。

2.3.3、市场环境有待于规范

为缓解市场竞争压力，开发商在楼盘预售许可证未下来之前，已经进行变相销售，这种状况在08年已有明显好转，但依然存在。外地开发商因土地开发缺乏后续性，不太注重自身的形象，时常发生建筑质量等问题，在永川消费者心中留下了极不好的印象。此外，根据国家规定，购房首付款必须达到30%.这样为购房者设定了一道门槛，但由于今年的特殊市场状况变化，销售情况不容乐观，许多开发商为促进销售降低购房门槛，私自调低首付等。市场规范还有待加强监管。

2.3.4、永川区房地产市场供需结构

经过2005—2009年，连续5年时间的集中放量，永川房地产市场得到快速发展。近两年市场供应量年均增长率仍保持30%以上，2008年全年新开盘面积65.96万平方米中，目前市场存量较大，具体表现在120平方米以上的大户型供过于求。调查得知，各楼盘尾房集中体现在这部分户型，因总价过高，销售并不理想。介于90—120平方米之间的户型销售量占39.29%，供需基本合理。

需求方面，永川自住人口占绝对比例，但2007年房交所数据显示外地来永购房者高达54.05%左右。

3、永川地块调查分析

按照地理位置分布，永川房地产分布可划为四大板块

3.1、 新城版块

特点：

（1）新城版块作为永川区未来的行政、文化经济中心，是永川城市发展重点，也是楼市风向标。

（2）新城聚集了永川80%以上的楼盘，汇集了花园洋房、高层、多层等中高品质小区；

（3）上半年总开发量45万，在售楼盘14个，商品房销售均价2350元。

（4）以多层物业供应为主，放量较大，竞争激烈。

（5）新城商业配套、生活配套以及交通仍不够成熟。

3.2、老城版块

特点：

(1)老城区板块优势明显，市政设施完备，生活配套成熟，商业，餐饮业，娱乐业发达，为永川主要人群居住区域。

(2)开发用地比较稀缺，商品房品质不高，由于地块位置较好商品房均价高于新城区。本区域在城市后期房地产开发中，由于开发成本过高。

3.3、城北版块

特点：

(1)城北板块楼盘基本情况：商品房销售均价2900元/平方米楼盘数量 2个。

(2)城北板块是永川绿化面积最大的一个板块，板块处于山水环抱之中，因此本版块主要建筑形态是花园洋房，别墅等高品质楼盘。主力消费群体为永川的上层人士，追求高品质生活，追求人与自然的和谐。商品房均价也是永川区最高的板块，但是,推出体量不多。

3.4、城南版块

特点：

（1）该区域重点建设一个物流园区——充分发挥区位交通和商贸优势，以城市南部片区为核心，积极整合区域资源，以商贸物流、工业物流为切入点，以离港保税仓储为突破口，加快建设集公路、铁路、航运、空运联合运输为一体，第三方物流业高度发达，规划建设面积达8平方公里、核心区3.5平方公里，聚集辐射渝西地区、川东南地区、黔西北地区，服务西南地区的现代物流园区。

（2）银山源商业街拟建集商务、休闲、餐饮、娱乐、购物于一体的大型社区商业中心，将与永川商贸城形成强烈的优势互补，极大满足环南板块配套需求，拉动区域经济增长。不久的将来，环南板块将会形成以川东农贸市场、玉屏路市场等成熟批发市场为依托；新建的永川商贸城、银山源商业街为动力；200亩和旺物流园为流通纽带的新的商贸物流发展格局，也将改变永川商业格局，从而形成继重百名豪、人民广场两大商圈之后的永川第三大商圈。

3.5、永川四大版块市场情况

根据永川区域房地产市场“东扩，南拓，西延，北展”的发展现状及差异性，将其划分为四个版块，对比各版块因其地理特性及规划倾向在发展进度中存在明显的不均衡性。

3.5.1、开发区版块

表6   2008年开发区入市项目一览（据调查所得）

项目名称	城区	建筑类型	面积区间(㎡)	推出套数	体  量（万㎡）	现价	销售率（%）	入市时间
巨宇江南	新城区	小高层	90—115	150套	1.5	2300	40%	2008.3
金域蓝湾	新城区	多层	75-147	180套	2.028	2200	80%	2008
荷塘月色3期	新城区	多层	96-154	360套	2.2	2286	40%	2008.2
君临棠城	新城区	多层	40-156	256套	2.4	2400	50%	2008
泰晤士清晨	新城区	多层	58-160	340套	2	2340	60%	2008.4
		小高
禄川郦园	新城区	高层	51-109	320套	4	2180起
康桥生活公园	新城区	多层	87-312	296套	3.8	2600	80%	2008.6
		小高
天秀锦地	新城区	高层	101-163	320套	6.09	2600	80%	2008
康安尚都	新城区	多层	116-190	214套	3.708	2100	46%	2008
红河枫景	新城区	高层	90-210	376套	4.5	2300	50%	2008
荣华名都2046	新城区	小高层	52-115	165套	1.3	2480	20%	2008.6
盛世棠城	新城区	多层	87-112	196套	1.9	2100	30%	2008.5
金色大地	新城区	多层	86-174	66套	0.7337	2100	30%	2008.7
橄榄郡	新城区	多层	63-148	338套	4.08	2200	40%	2008

永川行政中心的东迁，使得开发区成为永川建设未来区域性中城市的核心与行政中心，成为四大版块里最具发展潜力的版块。规划下的核心地位使得此处前景被一路看好，强劲的区域发展势头，使开发区域吸引了四大版块最多的投资开发目光。此处以中高档楼盘为主，占地面积大、建设规模大、居住环境好、楼盘品质高。据不完全统计，在开发区板块，开发规模在10万平米以上的楼盘比比皆是。价格基本都在2200元/平米上，是永川中高收入群体最为集中的购房之地。

目前，新区5.8平方公里核心区的重要商埠已凝集了一定的商气、人气。继帝琴、五洋一期招商成功后，华创·渝西新天地一期已有30%的商家已开业进驻，加上红河农贸市场、人民医院等实质性配套的落成，有力地解快了新区在商业氛围及配套上的不足，但相比老城区新区商业金融设施、生活服务设施、医疗教育文化设施等公众资源配套还有待持续完善。经过长达四年的大体量开发，目前开发区中轴线的土地资源已经耗尽，新区房地产开发也表现出向东向南的纵深发展。

3.5.2、老城区版块

表7  老城区2008年项目一览表（据调查所得）

项目名称	城区	建筑类型	面积区间(㎡)	推出套数	体量万㎡	现价	销售率（%）	入市时间
仁豪星城	老城区	小高层	72——108	221	2.2	2600	40%	2008.6
绿野香洲	老城区	别墅、多层	82——138	500	6			8.12
龙城国际	老城区	31层	56㎡—150㎡	267	3.4			8
大街	老城区				33

老城区版块为传统的核心经济地带，商业、交通、市政、教育配套完善。由于拆迁等原因，新老城开发大都要经历缓慢的开发建设期，使得老城区新盘开发的成本越来越高，同时客户群对居住的品质要求越来越高，使得楼盘本身的品质提升，造价更高，这也将继续拉大区域房价，尤其是大盘、好盘的上升空间会比较大。以东科·兰乔圣菲为首的老城区优质楼盘的均价都已经达到了2600元／平方米。紧随其后，龙城国际、俊豪大街等一批盘都陆续亮相面市。

3.5.3、城南版块

目前，集商业、住宅、城市街区景观为一体的综合性开发项目永川商贸城，一期服装、电器区已成功招商入住，加上二期商铺，整体项目将有1300余户商家入驻。目前经营商户主要为永川本地及主城区商户，由于商贸城商铺户型为三层一体，集居家、办公、仓储于一体，因此就商铺本身设计而言，将分流部分该市场的从业人员对周边住宅的需求。但附近浓厚的商业气氛使得此处住宅租赁市场活跃程度有所提升，租凭客户主要为附近经商人员，以两室为主。介于城南未来的居住投资价值，商贸城预计继推出LOFT公寓后，于08年12月份，在二期临江河北岸建设三幢高层住宅，加上以银山源为首的楼盘在品质上所得到的肯定将使得城南与各版块间住宅的开发成熟度的差异有所减小。

3.5.4、城北版块

城北版块指昌州大道中段、成渝高速公路两侧、箕山角下等区域。本版块毗邻茶山竹海，优越的生态环境吸引了不少开发商在此开发花园洋房物业，以山水林涧及东科·兰乔圣菲为代表的高端花园洋房类产品，销售均价在2600元/平米至3000元/平米。

4、永川区房地产发展趋势分析

4.1、小而见大，小户型将成为市场主流

购房刚性需求占了市场消费主体。目前价格因素是影响购房热情的重要原因，小户型以其低总价，低首付等特点在永川已得到市民的普遍认可，同时受国家宏观的影响，新开发楼盘单套面积90平米以下的小户型需占开发总量的70%，因此小户型在今后会成为人们消费的主流产品。

4.2、持续向东，新城发展飞速

近两年，永川主城区土地供应有限。南大街受铁桥交通，一直没有得到永川消费者亲睐；永青桥与城南附近虽是发展的好地方，但受人口，又极力扶持开发区的发展，因此开发商对这一板块也抱观望态度。预计一环路修好之后，将得到一定程度上的改观。开发区板块，在与开发商合力打造下已逐步发展成熟，成为消费者居家的首选。目前，人民广场帝琴花园、天秀锦地等已得到有效消化，水景公园周边量体也在逐步释放。而伴随着新高速路口08年9月的通车，生态商务港的规划，以及东部职教城建立，开发重心会向大安方向推进，根据永川规划，决定在三年时间内,将投资21亿，把连接此出口的永川城市东部拓展区,建设成为一个占地6.27平方公里，拥有10万人口的永川新城。东部开发量体将迎来一个新的高度。

4.3、总体上未来市场发展量价继续上扬

根据08年永川新建住房《规划》中数据中显示至2012年我区规划新建住房771万平方米。其中90平米以下的住房547.41万平方米，占建设总量的71%，的中小户型中低价位普通商品房又占527.66万平方米，占总建设量的68.43%；廉租房经济适用房19.75万平方米，占总建筑量的2.75%。所以，未来5年内我区拟新建住房总供应量大，总共771万平方米，年平均供应量约为154万平方米，远远超过近4年来销售商品住宅总面积约275万平方米，而年平均约为68万平方的供应量，所以永川区未来5年的房地产市场前景乐观。同时开发格局会呈现出多家齐鸣的现象，市场竞争将进入白热化阶段。商品房价格受一价清、建安成本以及地价上涨、城市地位上升等几大因素影响，未来几年内房价会继续保持稳中上扬趋势。

4.4、品质取胜，资金为王

永川经历楼花时代以后，市民对现房认知率达到了一定高度。尤其是受开发商品质概念的强化，市民更加注重对现房的认知。同时随着市民收入、文化、素质的不断提高，对居家要求不断升华，消费者对楼盘整体外观、小区配套、户型设计、景观设计、建筑节能等方面的关注度日益提升。这导致开发商不得不以赶修准现房、做外墙装饰、做景观来缓解销售压力。因此，处理好资金供应链和产品品质，是开发商必须关注的问题。

4.5、 受震荡，观望氛围明显

根据以上数据，在宏观下，二线城市楼市呈现销售量跌的情况，购房者观望氛围浓厚，房地产市场进入调整期。在这样的大环境下，永川房地产市场受到一定影响。

4.6、产品转化

永川房地产市场产品供应将呈现出多样化的特征，市场供应的产品类型将不断得到丰富。普通多层住宅产品由于品质较差、耗地资源较多等劣势将会逐渐淡出商品房市场，而高层电梯房产品将会逐步成为商品房市场的主力产品；此外花园洋房成为未来几年开发和消费的热点。随着永川生活节奏的加快，个人收入的增加和城市品位的提高，小户型精装房也将逐步进入永川市场，并被广大消费者所接受。

4.7、新城区已经成为我区大城市建设的城市名片

2007年1-6月预售许可房屋可售套数3269套，而新区占了全部面积的的三分之二，成为全区房地产开发的主流市场。这是我区城区建设“东扩南拓”战略在房地产市场的具体表现。由于我市购房主力逐步转向中青年群体，他们更加注重居住环境与产品品质，新区楼盘的不断创新和优美的城市环境，迎合了中青年购房者的需要。选择新区作为自己安家置业的消费群体正在继续扩大，新区已经成长成为我区大城市建设的名片和代名词。

人们更趋向于在新区购置房产，具体图示如下（据调查所得）：

4.8、对业主未来生活模式的关注成为未来地产的首要出发点

随着人们生活水平和消费能力的提高，人们已接受了买楼就是买生活方式的说法，近两年永川的购房者经过了“花园小区、花园洋房、智能化、高绿化、规模品牌”等一些地产概念轰炸后，人们已经无法在这些大同小异的概念中做出选择。透过那些令人生厌的华丽外衣，人们更加关注人的心灵空间和未来生活中最根本的需求。市场的激烈竞争，迫使开发商们将令人目眩的概念融入到房产开发的每一个产品细节中去。

从这里我们可以看出，房地产开发门槛无疑已经大幅度提高，住房和环境质量只能成为及格水平，而不再是致胜的关键。只有在达到了及格水平之后，才有可能体现开发商对业主未来生活的关注。新的行业标准在一定程度上要求体现丰富的文化内涵，美国《财富》杂志曾说过“品牌的背后是文化”，永川的房地产开发必须植根于本土的“茶竹文化”和“职业教育基地”，以此引导市场消费的文化趋向，从更深层次体现 “以人为本”的建筑思想和开发策略。

参考文献：

[1] 汤俊. 市场调查与分析.广州：暨南大学出版社,2010.09

[2] 伊恩·布雷(Ian Brace). 市场调查宝典.上海： 上海交通大学出版社，2005

[3] (美)尼尔·卡恩[Neil Carn]. 房地产市场分析.北京：中信出版社，2005

[4] 姚玲珍. 房地产市场研究.北京：中国建筑工业出版社，2008 

[5] 永川年鉴编辑委员会. 永川年鉴 2009年卷.重庆：重庆正大印务有限公司，2009 

[6] 永川年鉴编辑委员会. 永川年鉴 2008年卷.重庆：重庆市永川区华声彩印厂，2008

[7] 永川年鉴编辑委员会. 永川年鉴 2007年卷.重庆：重庆华达电子公司华声彩印厂，2007 

[8] 永川年鉴编辑委员会. 永川年鉴 2006年卷.重庆：重庆华达电子公司华声彩印厂，2006

[9] 永川年鉴编辑委员会. 永川年鉴 2005年卷.重庆：重庆华达电子公司华声彩印厂，2005 

[10] 永川年鉴编辑委员会. 永川年鉴 2004年卷.重庆：重庆华达电子公司华声彩印厂，2004 

[11]《关于切实稳定住房价格的通知》即《新国》, 2011