湖南省2016年房地产估价师《制度与》：申请试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某承租人的基础租金为15万元/月，如果营业额的8%作为百分比租金，如果在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A．15B．20C．35D．50

2、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。A．施工单位B．建设单位C．监理单位D．设计单位

3、被保险人之间体现的是__关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。A．商品，交易B．互助合作C．平均分配D．共同承担

4、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。A：3 275B：3 287C：3 402D：4 375E：工业用地的监测点评估价格

5、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

6、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。A．居住人口规模B．居住户数规模C．用地规模D．建筑规模

7、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1 700万元；折现率为12％时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11．12％B：11．36％C：11．66％D：12．95％E：借款合同

8、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2003年考题】A：87万元B：124万元C：130万元D：134万元E：工业用地的监测点评估价格

9、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

10、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600 元／、2800元／。该市2007—2008年度普通商品住宅价格的环比发展速度是。A：107．69％B：7．69％C：110．3％D：10．3％E：执行层的组织协调

11、《房地产开发企业资质管理规定》规定，如申领四级资质房地产开发资质等级，从事房地产开发经营时间应不少于年。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章

12、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。A．368B．552C．561D．920

13、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为__元/m2。A．1840B．2840C．2966D．3000

14、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格

15、每年为住房公积金结息日。A：1月31日B：3月31日C：6月30日D：12月31日E：执行层的组织协调

16、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担．据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为．【2003年考题】A：27．6万元B：28．2万元C：29．0万元D：29．9万元E：工业用地的监测点评估价格

17、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。A：10年B：15年C：20年D：30年E：工业用地的监测点评估价格

18、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。A．102B．52C．54D．103

19、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。A．建设施工许可证B．建设用地规划许可证C．预售许可证D．建设工程规划许可证

20、建设用地规划管理由__部门负责。A．建设B．房地产管理C．城市规划行政主管D．土地管理

21、按照废物的危害状况，可分为。A：城市垃圾、工业固体废物、农业废弃物和放射性固体废物B：有机废物和无机废物C：颗粒状废物、粉状废物、块状废物和泥状废物(污泥)D：有害废物和一般废物E：执行层的组织协调

22、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。A．目标定价法B．成本加成定价法C．随行就市定价法D．价值定价法

23、城市分区规划由__审批。A．市规划行政主管部门B．市C．市常委会D．省常委会

24、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。A：9．00％B：8．05％C：30．00％D：7．52％E：借款合同

25、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。A：银行B：性银行C：商业银行D：非银行金融机构E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)A：单元估算法B：概预算定额法C：工程量近似匡算法D：蒙特卡洛模拟法E：单位指标估算法

2、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状

3、按投资计算基础的不同，现金流量表分为。A：全部投资现金流量表B：部分投资现金流量表C：资本金现金流量表D：借贷现金流量表E：投资者各方现会流量表

4、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。A．债权债务凭证B．使用权凭证C．所有权凭证D．收益权凭证E．分配权凭证

5、下列有关各种弹性的表述中，正确的有__。A．奢侈品的需求价格弹性相对较大B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性

6、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于。A：疗养区B：居住区C：工业区D：大学区E：执行层的组织协调

7、根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得。A：转让房屋B：租赁房屋C：迁移户口D：新建、扩建、改建房屋E：改变房屋和土地用途

8、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿B．分散风险C．融通资金D．防灾防损

9、房地产间接投资的形式主要有。A：投资房地产信托B：购买住房抵押支持证券C：购买房地产企业债券D：购买物业用于出租经营E：购买土地进行开发

10、一般性货币工具主要包括。A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：优惠利率E：证券保证金比率

11、__是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。A．弥隙市场B．细分市场C．主流市场D．消费市场

12、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于。A：假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B：收益珐中未来租金、运营费用的预测C：成本法中对先前发生费用的正确性的校核D：市场比较法中对房地产状况进行调整E：某些缺乏的房地产历史价格资料的填补

13、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。A．建筑装饰部位B．制造工艺C．化学成分D．力学性能

14、常用的采暖方式包括。A：集中采暖B：局部采暖C：区域供热D：分散采暖E：集体供热

15、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。A．物业管理B．房地产C．中介机构D．商品房

16、__包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A．国内金融市场B．国际金融市场C．广义的金融市场D．狭义的金融市场

17、不属于影响房地产价格的自身因素是。A：社会因素B：区位因素C：经济因素D：权益因素E：实物因素

18、以下可以造成住宅类房地产价格水平较低的因素有__。A．临近城市主干道B．靠近酒厂C．靠近高等院校D．靠近铁路线E．临近城市中心

19、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为万亿元。A：4000B：5000C：7000D：7500E：执行层的组织协调

20、市场法中权益状况调整的内容包括。A：土地使用期限B：容积率C：土地开发程度D：房屋空间布局E：地役权设立

21、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。A：国有土地使用证B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：建设工程施工许可证E：商品房预售许可证

22、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（）。A．乙地块比甲地块贵B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C．甲地块与乙地块的楼面地价相等D．甲地块比乙地块贵E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2

23、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管和机制不断创新，先后就__出台了部门规章。A．红线B．绿线C．紫线D．蓝线E．黄线

24、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。A．消费者的收入增加B．作为替代品的房地产的价格上升C．作为互补品的房地产的价格上升D．消费者预期其未来的收入增加E．消费者预期未来的房地产价格上升

25、制作深度价格修正率的要领是__。A．选取标准宗地B．设定标准深度C．将标准深度分为若干等份D．制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率E．按深度价格修正率求取路线价