湖南省2016年下半年房地产估价师《制度与》：安置补助费模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指。

A：本票

B：银行卡

C：支票

D：汇票

E：执行层的组织协调 

2、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等

B．资本支出预算是最常用的预算

C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算

D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计

3、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．457.40

B．476.98

C．686.10

D．715.48 

4、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%

5、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

A：零售商的财务能力

B：零售商需要的服务

C：零售商组合与位置分配

D：零售商的声誉

E：借款合同 

6、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的__具有认识上的一致性。

A．基本准则

B．客观规律

C．衡量标准

D．基本前提 

7、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．30

B．45

C．60  D ．90 

8、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括__。

A．资金融出机构的资金来源和财力状况

B．资金融出机构的对外形象

C．各项融资收费的合理性

D．对资金调动和转移的灵活性 

9、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、80，则该居住区住宅平均层数为层。(2006年试题)

A：7．9

B：11．9

C：12．1

D：19．0

E：执行层的组织协调 

10、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B．安置补助费只能发放给安置单位

C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

11、市场调查中的__，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．因果性调查

D．阶段性调查 

12、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．

D．经营 

13、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。

A．1250

B．1750

C．2050

D．2150

14、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于__。

A．物业管理水平

B．同类型物业的市场供求关系

C．业主目标收益要求

D．物业适应性 

15、某房地产开发公司开发建设的住宅小区，建设工期10个月，工程合同价为1000万元，按照规定，该开发公司申领《施工许可证》时的到位资金应不少于__万元。

A．100

B．150

C．300

D．500 

16、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。

A：55．0

B：38．5

C：105．0

D：23．6

E：借款合同 

17、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：6.19

B：6.42

C：7.20

D：9.58

E：工业用地的监测点评估价格 

18、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7．5％，自有资金资本化率为8％．则其综合资本化率为．【2007年考题】

A：7．65％

B：8．75％

C：9．42％

D：10．19％

E：工业用地的监测点评估价格 

19、某城市写字楼市场年初存量为1000万㎡，空置量为40万㎡；本年写字楼施工面积为100万㎡，新开工面积为60万㎡，新竣工面积为50万㎡。该城市写字楼的平均建设周期为年。

A：1．20

B：1．67

C：2．00

D：2．80

E：借款合同 

20、房地产经纪人执业资格注册登记、核发注册证书工作由负责。

A：人力资源和社会保障部

B：省(自治区、直辖市)建设厅

C：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

D：所在地房地产经纪人协会

E：执行层的组织协调 

21、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。

A．12%

B．12.55%

C．12.68%

D．13.55% 

22、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。

A．均衡原理

B．预期原理

C．竞争原理

D．替代原理

23、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.90 

24、城市房屋拆迁估价时点一般为。

A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日

B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日

C：房屋拆迁许可证颁发之日

D：房屋拆迁结束之日

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般__。

A．较低

B．取决于周边环境

C．不受影响

D．取决于地段影响 

2、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。

A．面积结算

B．货币补偿

C．产权调换

D．货币补偿或产权调换

3、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是。

A：潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积为×最大可能租金水平

B：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

C：有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

D：净经营收入=有效毛收入-经营费用

E：借款合同 

4、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40㎡，外墙面积为8㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。

A：44

B：48

C：53

D：63

E：借款合同

5、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。

A．房地产估价师

B．房地产经纪人

C．结构工程师

D．房地产经纪人协理资格

E．建筑师 

6、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。

A：规避估价风险

B：保护估价师和估价机构

C：使评估价值更接近实际成交价格

D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

E：使委托人能得到其预期的估价结果 

7、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是。

A：砖混结构

B：钢筋混凝土结构

C：砌体结构

D：钢结构

E：执行层的组织协调 

8、队经济上看，土地利用的一般顺序是：__。

A．商业、办公、工业、居住

B．商业、办公、居住、工业

C．办公、商业、居住、工业

D．商业、居住、办公、工业 

9、房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有。

A：社会养老保险

B：健康保险

C：劳动工伤保险

D：意外伤害保险

E：失业保险 

10、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场

B．分散偏好市场

C．个别偏好市场

D．集群偏好市场

E．弥隙市场

11、依法设立的从事拍卖活动的企业法人是。

A：拍卖人

B：委托人

C：竞买人

D：买受人

E：执行层的组织协调 

12、用成本法估价时，房屋现值=__

A．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

C．房屋重置价格×成新度

D．房屋重置价格-年折旧额 

13、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)

A：2677.50

B：3680.60

C：4003.50

D：5356.80

E：借款合同

14、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民司法解释为补充的法律体系。

A．《公司法》、《民法》；《合同法》

B．《担保法》、《民法》；《合同法》

C．《公司法》、《合同法》；《担保法》

D．《合同法》、《民法》；《担保法》 

15、工业房地产的区位影响因素主要考虑．【2007年考题】

A：临街状况

B：动力是否易于取得

C：废料处理是否方便

D：接近大自然

E：产品原料的获取方便程度 

16、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为__万元。

A．

B．96

C．160

D．224 

17、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押 

18、固定投资方向调节税根据国家产业和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0％、五个档次。

A：1％

B：5％

C：10％

D：15％

E：30％ 

19、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率 

20、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括。

A：建筑安装工程费

B：公共配套设施建设费

C：土地费用

D：基础设施建设费

E：借款合同 

21、在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有__。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．移动平均法

D．路线价法

E．指数修匀法 

22、房地产估价师有下列情况之一，由注册机构撤销其注册，收回注册证书__。

A．本人未申请续期注册的

B．完全丧失民事行为能力的

C．受行政处罚的

D．死亡或失踪的

E．脱离房地产估价师工作岗位连续时间达1年以上的(含1年)

23、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。

A：农用地

B：其他农用地

C：建设用地

D：商业用地

E：未利用地 

24、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是__和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。

A．指数平滑分析

B．趋势拟合分析

C．时间序列分析

D．相关分析

25、套内建筑面积由组成。

A：套内房屋的使用面积

B：套內墙体面积

C：套内阳台建筑面积

D：共有建筑面积

E：套内共有建筑面积