甘肃省2017年上半年房地产估价师《制度与》：物业服务收费的费用构成考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。A：《住宅使用说明书》B：《住宅验收说明书》C：《住宅保修说明书》D：《住宅保修保证书》E：执行层的组织协调

2、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。A．15%B．30%C．35%D．40%

3、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。A：成本B：购买者C：竞争D：市场E：借款合同

4、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于。A：商品房建设投资B：置业投资C：土地开发投资D：土地一级开发E：借款合同

5、起修正作用的一般原则中，又称为审慎原则、保守主义。A：形式重于实质原则B：实质重于形式原则C：重要性原则D：谨慎原则E：执行层的组织协调

6、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。A：测算待开发房地产的最高价格B：测算后续必要支出及应得利润C：测算房地产开发项目的预期利润D：测算房地产开发中可能出现的最高费用E：工业用地的监测点评估价格

7、全国城镇体系规划由，审批。A：全国B：C：国土主管部门D：城市规划主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章

8、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。A：出租的房地产B：自用的房地产C：餐饮的房地产D：营业的房地产E：工业用地的监测点评估价格

9、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。A：2倍或3倍B：2倍或4倍C：3倍或4倍D：3倍或5倍E：执行层的组织协调

10、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为．【2005年考题】A：2400元B：2580元C：2607元D：2760元E：工业用地的监测点评估价格

11、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．154B．467C．500D．无法确定

12、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元／㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元／㎡。理论上应补地价。A：78万元B：882万元C：1210万元D：1272万元E：工业用地的监测点评估价格

13、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。A．一般物价指数B．建筑材料价格指数C．房地产价格指数D．定额调整系数

14、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。A．空置率水平B．租金清单C．押金收入D．欠租清单

15、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为的方法。A：质量控制B：进度控制C：合同管理D：成本控制E：借款合同

16、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3．5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为．【2007年考题】A：2204．55元／㎡B：2397．99元／㎡C：3237．60元／㎡D：3345．元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

17、房地产估价中，遵循、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上．评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值．【2005年考题】A：委托人B：估价报告预期使用者C：管理部门D：中立E：工业用地的监测点评估价格

18、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。A．305B．463C．636D．961

19、是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。A：需求拉上型通货膨胀B：需求拉下型通货膨胀C：成本推动型通货膨胀D：结构失调型通货膨胀E：执行层的组织协调

20、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分房地产历史价格资料C：房地产在过去无明显的季节变动D：关于房地产市场的有关不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格

21、报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A．投资率是投资回收与投入资本的比率B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

22、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．10B．15C．20D．30

23、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。A：1月30 日B：3月30日C：6月30日D：12月30日E：执行层的组织协调

24、__REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。A．权益型B．抵押型C．混合型D．多重合伙型

25、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民起诉。A：15B：20C：30D：60E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。A：市场供求风险B：变现风险C：利率风险D：时间风险E：资本价值风险

2、房地产权益融资的方式有。A：上市B：增发新股C：发行企业债券D：住房抵押贷款E：合作开发

3、在一般情况下，__适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。A．重建价格B．重置价格C．重新购建价格D．积算价格

4、不属于土地取得成本构成的有。A：可行性研究费用B：拆迁安置补偿费用C：土地使用权出让金D：基础设施配套费用E：勘察设计工程费

5、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。A．审计费B．利息C．外汇汇兑净损失D．融资代理费

6、房屋产权总登记、验证、换证，应当由__发布公告。A．县级以上地方B．当地房地产管理部门C．当地建设行政管理部门D．当地房屋产权监理处

7、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。A：销售收入B：补贴收入C：出租收入D：经营收入E：营业外收入

8、土地费用估算主要包括。A：划拨或征收土地的征地拆迁费B：出让土地的土地出让地价款C：转让土地的土地转让费D：租用土地的土地租用费E：转让土地应缴纳的手续费

9、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图E：给水排水总平面图亦称给排水外线图

10、所有者权益包括四个项目。A：实收资本B：资本公积C：盈余公积D：已分配利润E：未分配利润

11、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起日内持预售合同到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。A：10B：15C：20D：30E：执行层的组织协调

12、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款

13、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是。A：地价B：建造成本C：贷款利率D：资本化率E：借款合同

14、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。A：划记法B：曲线法C：折叠法D：逻辑审查E：点划法

15、某个国家2000—2004年的基尼系数分别为0．33、0．34、0．36、0．40和0．42，由此可以推断。A：该国家的居民收入分配趋于平均化B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D：该国家的国民收入呈现出上升的趋势E：执行层的组织协调

16、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有。A：房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B：大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C：依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D：房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E：无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入

17、《住宅使用说明书》的内容不包括__。A．开发单位、设计单位、施工单位B．结构类型C．保修期限D．有关设备、设施安装预留位置的说明等

18、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82B．3451.83C．50.01D．6666.37

19、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为__。A．±10%B．±20%C．±30%D．±40%

20、房地产具有易受性，对房地产的通常通过__来实现。A．充公权B．管制权C．征税权D．征收权E．出让权

21、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。A．投资计划与资金筹措表B．资金来源与运用表C．营业利润测算表D．全部投资现金流量表

22、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是__。A．与财务报表中的成本完全不一样B．应根据实际发生费用记录来确定C．与财务报表中的成本一样D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

23、影响房地产价格的社会因素，主要有__。A．政治安定状况B．社会治安状况C．房地产投资D．房地产投机E．城市化

24、下列__等是影响房地产制度的因素。A．税收B．人口素质C．经济发展状况D．特殊E．有关规划和计划

25、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为__。A．30%B．40%C．45%D．50%