河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能用房收益的测算考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件

2、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据

3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％．其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。A：548.19B：558.15C：567.39D：675.40E：工业用地的监测点评估价格

4、已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。A．10B．9C．1D．0.9

5、供给价格弹性>1，此时称。A：供给完全无弹性B：供给有完全弹性C：供给富有弹性D：供给缺乏弹性E：执行层的组织协调

6、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1600万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。A．525.49B．625.49C．725.49D．825.49

7、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。A．13.2B．15.9C．19.5D．20.4

8、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题)A：38B：40C：68D：70E：房地产估价机构必须加盖公章

9、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。A．合同签订B．合同生效C．权利被侵害D．乙知道或者应当知道

10、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题)A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：房地产估价机构必须加盖公章

11、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％．该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为．【2003年考题】A：180万元B：196万元C：200万元D：300万元E：工业用地的监测点评估价格

12、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》B．《注册房地产估价师管理办法》C．《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》D．《房地产抵押估价指导意见》

13、融资成本包括债务融资成本和__。A．资本金融资成本B．资金筹集费C．担保费融资成本D．代理费融资成本

14、下列不属于土地使用权的是。A：建设用地使用权B：宅基地使用权C：土地承包经营权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格

15、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。A．审计费B．利息C．外汇汇兑净损失D．融资代理费

16、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。A．时点指标B．相对指标C．时期指标D．平均指标

17、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格

18、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。A．等于报酬率B．大于报酬率C．小于报酬率D．无法知道

19、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。A：出资额B：注册资本C：部分财产D：全部财产E：执行层的组织协调

20、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。A．时间类参数B．融资相关参数C．收益相关指标D．评价标准类指标

21、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。A：500B：1000C：2500D：3000E：执行层的组织协调

22、我同土地用途管制的核心是__。A．实行土地有偿有限期使用制度B．经营土地有偿使用C．不能随意改变农用地的用途D．不能随意改变建设用地的用途

23、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。其面积误差比为。A：1％B：3％C：6％D：9％E：执行层的组织协调

24、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A．923B．1111C．1353D．1872

25、下列属于要约邀请行为的是。A：竞买人举牌报价B：投标人将标书寄给招标单位C：采购单位向生产单位寄送采购合同D：拍卖机构发出拍卖公告E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策

2、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。A．高于B．低于C．等于D．条件不足，无法确定

3、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。A．估价的依据有可能不同B．估价的方法有可能不同C．估价对象的范围有可能不同D．不影响估价结果的公正性E．不影响估价报告的用途

4、的土地供应直接影响房地产开发的。A：产品质量B：产品性价比C：规模和结构D：产品档次E：借款合同

5、目前我国具有征收土地审批权的部门有。A：B：国土资源部C：省级D：市级E：县级

6、以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是。A：房地产本身的投资改良B：通货膨胀C：更新装修D：经济发展引起房地产需求增加E：周围环境改善

7、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法

8、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上依法批准__。A．县级，划拨B．省级，划拨C．省级，出让D．县级，出让

9、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的__。A．社会的认同性B．技术先进性和适用性C．经济合理性D．建设的可能性E．的导向性

10、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

11、细分市场评价主要涉及等三个方面。A：细分市场的可衡量性B：细分市场的规模和发展前景C：细分市场的差异性大小D：企业的目标和资源E：细分市场结构的吸引力

12、根据《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。A：屋面防水工程为3年B：装修工程为1年C：给排水管道为2年D：供冷系统为2个供冷期E：设备安装为2年

13、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费D．无形资产摊销费

14、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。A：划记法B：曲线法C：折叠法D：逻辑审查E：点划法

15、下列哪种房地产最适用成本法估价__。A．学校B．公园C．商场D．普通商品住宅E．油田

16、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。A．企业住房贷款B．等额本金方式C．性住房抵押贷款D．等额本息方式

17、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有__等方面的知识。A．市场分析与市场推广B．项目策划与投资决策C．国家法律与各级及其部门的规章D．房地产估价E．财政金融

18、假设开发法是以__为理论依据的。A．收益递增原理B．均衡原理C．预期原理D．未来趋势原理

19、关于个人住房公积金的说法，正确的是__。A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

20、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。A：租赁B：销售C：保险D：抵押E：借款合同

21、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A：科学B：客观C：准确D：全面E：借款合同

22、教育费附加的税率在城市一般为营业税的__%。A．3B．5C．7D．33

23、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。A：卖方和买方掌握必要的市场信息B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D：卖方和买方追求各自利益的最大化E：卖方和买方急于完成交易

24、下列不计入用地面积范围的有。A：无明确使用权属的冷巷B：有明确使用权属的间距地C：市政管辖的马路等公共用地D：公共使用的排水沟E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地

25、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值