河南省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产估价方法的选用考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。A．前期考核B．开发C．建设D．使用

2、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。A．开发结束时的时间B．购买待开发房地产时的时间C．开发期间的某个时间D．全部租售出去时的时间

3、__，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加人了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A．2003年11月4日B．2005年10月17日C．2006年10月13日D．2007年1月8日

4、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。A：18．25万元B：20．00万元C：21．58万元D：22．00万元E：工业用地的监测点评估价格

5、金额为资产减去负债后的余额。A：资产B：负债C：所有者权益D：收入E：执行层的组织协调

6、对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于__。A．0.5B．1.0C．1.1D．1.2

7、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。A：144B：276C：324D：1244E：执行层的组织协调

8、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。A：2 100万元B：3 000万元C：1 270万元D：2 400万元E：工业用地的监测点评估价格

9、根据《票据法》的规定，下列关于汇票背书的表述，正确的是__。A．背书日期为绝对必要记载事项B．背书不得附有条件，背书时附有条件的，背书无效C．出票人在汇票上记载“不得转让”字样的，汇票不得转让D．委托收款背书的被背书人可以再背书转让汇票权利

10、根据，债券一般可分为附息债券和贴现债券。A：发行主体的不同B：偿还期限的长短C：利息的不同支付方式D：发行方式E：执行层的组织协调

11、明确估价基本事项是实施估价的基本前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于。A：估价委托人B：估价利害关系人C：承担估价项目的估价师D：估价对象的权利人E：工业用地的监测点评估价格

12、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

13、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向土地管理部门提出用地申请，方可使用。A：区级B：省级C：县级D：市级E：执行层的组织协调

14、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。A．国家B．所在的村民小组C．农民个人D．农民集体

15、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“由以上房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。A：乡级B：县级C：地市级D：省级E：执行层的组织协调

16、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。A：1297.91B：3584.01C：4881.93D：5158.71E：借款合同

17、在授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A．部门B．建设部门C．房管部门D．开发企业

18、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。A：1B：3C：7D：10E：房地产估价机构必须加盖公章

19、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80％，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元／㎡．假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元／㎡。A：5377.78B：6277.78C：6722.22D：7847.22E：借款合同

20、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行__。A．12 000元B．10 000元C．9250元D．9929元

21、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用__。A．资本率法B．现金流量表法C．重叠价值估价法D．折旧率法

22、某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数．【2003年考题】A：0．91B：0．92C：1.09D：1．10E：工业用地的监测点评估价格

23、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。A．各异性B．适应性C．相互影响性D．专业管理依赖性

24、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。A．-1.33B．-0.66C．0.66D．1.53

25、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。A：土地宗地号B：房地产门牌号C：房地产原始号D：房地产产籍地号(丘号)E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正A．一面临街的矩形土地B．前后两面临街的矩形土地C．一面临街的三角形土地D．梯形土地E．街角地

2、房地产的最高最佳使用状态具体包括（）。A．最佳区位B．最佳规模C．最佳用途D．最佳集约度E．最佳收益

3、集体土地上的房屋拍卖应向当地__申请，获批准后方可进行拍卖。A．人民B．机关C．人民D．乡级

4、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为B：直接融资有利于筹集长期投资资金C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的比间接融资少D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高

5、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括__。A．购买价格B．土地费用C．租金水平D．空置率E．建筑费用

6、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。A：用途B：区位C：建筑规模D：建筑档次E：房地产开发企业

7、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2487.75B．2500.00C．2511.00D．2162.25

8、对零售商业物业进行分类的主要依据有。A：建筑规模B：经营商品的特点C：商业辐射区域的范围D：周围环境E：服务人口的收入水平

9、在进行可行性分析的调查研究时，资源调查一般包括__。A．开发项目用地现状B．市场供给量C．交通运输条件D．水文地质E．气象

10、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由制定办法予以解决。A：市、县规划行政主管部门B：市规划行政主管部门C：县规划行政主管部门D：市、县规划行政主管部门和房地产管理部门E：执行层的组织协调

11、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。A：需求不变、供给增加，均衡价格下降B：供给不变、需求增加，均衡价格下降C：需求减少、供给增加，均衡价格下降D：需求减少、供给减少，均衡价格下降E：需求增加、供给增加，均衡价格上升

12、影响债券利率高低的因素主要有。(2009年试题)A：发行者的资信级别B：资本市场资金供求关系C：债券偿还期限D：利率计算方式E：债券发行方式

13、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。A．有效面积系数B．权益投资比率C．贷款利率D．租金水平E．土地费用

14、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有__。A．风险因素B．资本化率C．通货膨胀率D．投资利润率E．资金总额

15、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日D：拆迁估价一般应当采用市场比较法E：执行层的组织协调

16、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C．房地产估价会有误差而且不能有误差范围D．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

17、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)A：地方财政预算安排B：财政专项补助C：住房公积金增值收益D：土地出让净收益E：住宅专项维修资金

18、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的。A：经营费用B：销售费用C：管理费用D：财务费用E：不可预见费用

19、人民依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由确定。A：房地产估价机构B：人民C：抵押权人D：人民和房地产估价机构共同E：执行层的组织协调

20、房地产估价报告中专门列出估价的假设和条件的目的是。A：说明估价报告的合法性、真实性B：说明估价的、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求

21、房地产金融的特点包括。(2007年试题)A：集中性B：风险性C：流通性强D：资金增值性E：资金周转期长

22、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)A：责任保险B：失业保险C：工程保险D：人寿保险E：劳动工伤保险

23、下列属于影响商品供给的主要因素包括。A：消费者对未来的预期B：其他商品的价格C：商品本身的价格D：的E：生产技术的变动和生产要素的价格

24、《物业管理条例》确定的基本制度包括。A：业主大会制度B：业主公约制度C：住宅小区治安管理制度D：住宅小区综合验收制度E：住房专项维修资金制度

25、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。A．改进B．产品成本C．产销量D．盈利E．投资