2015年浙江省房地产估价师《案例与分析》：旅馆房地产及其特点试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章

2、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格E：房地产估价机构必须加盖公章

3、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。A．0.8B．0.8yC．1000D．1000+0.8y

4、下列有关房屋租赁的有关，说法不正确的是。A：公有房屋租赁时，出租人必须持有《房屋所有权证》和城市规定的其他证明文件B：私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明C：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人可以不继续履行原租赁合同D：共有房屋出租时，在同等条件下其他共有人有优先承租权E：执行层的组织协调

5、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的。A：重置价格B：租赁价格C：评估价格D：市场价格E：执行层的组织协调

6、划定城市规划紫线的作用是确定。(2008年试题)A：绿地控制范围B：历史建筑保护范围C：地表水保护范围D：城市基础设施用地控制界线E：房地产估价机构必须加盖公章

7、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。A：债权B：物权C：质权D：他项权E：执行层的组织协调

8、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为__米。A．9B．13.5C．15D．18

9、目标定价法所确定的单位价格为__。A．单位价格＝单位成本+资本投资额×目标收益率/销售量B．单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量C．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率)/(1－税率)D．单位价格＝单位成本×(1+月标利润率)×(1－税率)

10、影响某套住房的实物因素不包括。A：装修B：户型C：层高D：楼层E：工业用地的监测点评估价格

11、是中国房地产估价师与房地产经纪入学会的最高权力机构。A：住房和城乡建设部B：中国房地产估价师学会监事会C：全国会员代表大会D：中国房地产估价师学会理事会E：执行层的组织协调

12、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

13、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。A：环境要素B：污染物的性质C：污染物的形态D：污染的空间E：执行层的组织协调

14、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60B．45C．30D．15

15、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

16、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从__时起计算。A．合同签订B．合同生效C．权利被侵害D．乙知道或者应当知道

17、住宅专项维修资金的使用须经__同意。A．房产管理部门B．物业服务企业C．业主委员会D．业主大会

18、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按__征收。A．土地出让金B．占用面积C．经营收入D．销售收入

19、不属于影响房地产价格的经济因素是。A：经济发展状况B：居民收入水平C：物价D：长期趋势E：工业用地的监测点评估价格

20、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。A：物质折旧B：功能折旧C：经济折旧D：会计折旧E：工业用地的监测点评估价格

21、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。A：折价发行B：平价发行C：溢价发行D：逆价发行E：执行层的组织协调

22、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：混合深度价格修正率E：工业用地的监测点评估价格

23、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。A：1 250万元B：1750万元C：2 050万元D：2 150万元E：工业用地的监测点评估价格

24、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。A．无限责任公司B．股份有限公司C．有限责任公司D．两合公司

25、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。A：2020.80B：2214.29C：2336.45D：2447.37E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城市维护建设税是随附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。A：房产税B：C：消费税D：营业税E：流转税

2、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是__。A．资金运动的时间始点B．日历年度的年初C．某一基准时刻D．既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点E．既可有现金流入也可有现金流出的时间点

3、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的__。A．容积率B．土地用途C．土地开发程度D．评估单位E．土地使用权性质

4、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C．有租约的房地产D．未来状况下的房地产E．共有的房地产

5、当开发项目用地面积一定时，__的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A．租售价格B．开发期C．容积率D．建筑密度

6、标底是招标工程的预期价格，是（）的重要依据之一。A．审核投标报价B．评标C．议标D．决标

7、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。A．被拆迁房屋的权属证载的面积B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C．拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

8、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般__。A．较低B．取决于周边环境C．不受影响D．取决于地段影响

9、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法

10、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。A：空气一水系统B：全空气系统C：全水系统D：冷剂系统E：集中式系统

11、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。A．76800B．79104C．77952D．81562

12、最高额抵押权确定的情形有。A：最高额抵押权已转让B：新的债权不可能发生C：抵押人破产D：约定的债权确定期限届满E：抵押财产被查封

13、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A．国家强制性B．主体的特定性C．目的的利他性D．标的的非自有性

14、印花税征收中，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。税率共分五档：千分之一、。A：万分之五B：万分之三C：万分之零点五D：万分之零点三E：万分之一

15、项目竣工档案中的技术资料的内容包括__。A．前期工程资料B．土建资料C．安装方面的资料D．设计文件E．竣工图

16、市场法的原理和技术可以用于求取。A：投资价值B：经营收入C：开发经营期D：成本期E：资本化率

17、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。A．管理费B．销售费用C．其他费用D．前期费用

18、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。A．3.57%B．4.00%C．6.56%D．10.56%

19、在房地产市场趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是。A：领导定价法B：认知价值定价法C：成本加成定价法D：随行就市定价法E：借款合同

20、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。A：总销量B：价格C：价值D：总效用E：执行层的组织协调

21、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。A：建筑高度B：建筑密度C：建筑间距D：建筑后退红线距离E：人口容量

22、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款B．商用房地产抵押贷款C．商业性住房抵押贷款D．性住房抵押贷款E．个人置业抵押贷款

23、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括__。A．估价方法选用B．估价结果确定方式C．估价师的职业道德D．估价技术路线E．估价参数选取

24、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为B：直接融资有利于筹集长期投资资金C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的比间接融资少D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高

25、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有__。A．购买上班用的电动车B．购买自用二手商铺C．自建自住住房D．装修自住住房E．偿还购买自住经济适用住房的贷款本息