2016年下半年重庆省房地产估价师《相关知识》：环境的概念考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

2、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是。A：估算后续开发经营期B：估算后续开发的各项支出、收入C：估算后续开发各项支出、收入在何时发生D：估算开发期中的利息和利润E：工业用地的监测点评估价格

3、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。A：一般保证B：贷款人、保证人分担责任的比例保证C：连带责任保证D：信誉保证E：执行层的组织协调

4、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对__并不具有吸引力。A．置业投资者B．开发商C．承建商D．租客

5、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格

6、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地为万元。A：500B：750C：900D：950E：执行层的组织协调

7、采用__求取的年折旧额每年递减。A．成新折扣法B．偿债基金折旧法C．年数合计法D．直线折旧法

8、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。A．15B．30C．45D．60

9、与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括__。A．资金使用B．资金筹措C．资金运营D．资金需求

10、城市基本地形图的复测周期一般年。A：3~5B：3~10C：5一10D：5~20E：执行层的组织协调

11、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。(2005年试题)A：减少B：增加C：不变D：同步递减E：借款合同

12、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的__。A．多样性B．固定性C．稀缺性D．体积大，消耗材料多

13、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。A：2 427B：2 500C：2 575D：2 632E：工业用地的监测点评估价格

14、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。A．同质偏好B．分散偏好C．集群偏好D．自然细分市场

15、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格

16、土地__是我国土地所有权发生转移的唯一方式。A．出让B．划拨C．转让D．征用

17、是指提供优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的性住房。A：廉租住房B：经济适用住房C：普通商品房D：工业用房E：房地产估价机构必须加盖公章

18、是商业银行的最基本职能。A：充当信用中介B：变货币收入为货币资本C：充当支付中介D：创造派生存款和信用流通工具E：执行层的组织协调

19、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是。A：大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B：收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C：收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D：经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目E：借款合同

20、可见光污染中，车站、机场等过多闪动的信号灯使人视觉不舒服，属于。A：灯光污染B：其他可见光污染C：视觉污染D：眩光污染E：执行层的组织协调

21、某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的__。A．易受影响B．依赖专业管理C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险D．存在效益外溢和转移

22、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。A．15B．30C．60D．90

23、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38B．42C．58D．60

24、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由__负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。A．国家房地产管理局B．国家土地管理局C．市、县土地管理部门D．市、县房地产管理部门

25、某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长__。A．9.04%B．13.86%C．109.04%D．113.86%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。A：用途多样性B：合法性C：相互影响性D：外部性E：易受

2、债务融资的资金融出方所获得的报酬有。A：项目投资形成的可分配利润B：协议中所规定的贷款利息C：协议中规定的有关费用D：租售收益E：股息

3、印花税税率分为5档：1‰__，__，0.05‰，0.03‰A．0.5‰，0.2‰B．0.5‰，0.3‰C．0.5‰，0.1‰D．0.3‰，0.1‰

4、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧

5、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。A．市场B．财务C．D．经营

6、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。A：抵押人到期未偿还债务的B：抵押人擅自处分抵押房地产的C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的

7、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日

8、估价时点的确定要依赖于__。A．估价目的B．委托人的意思表示C．估价对象D．估价方法

9、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元／㎡，张某交付了全部价款．买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000E：执行层的组织协调

10、不属于城市规划的实施管理范畴的是。A：建设项目选址意见书B：建设工程施工许可证C：建设用地规划许可证D：建设工程规划许可证E：执行层的组织协调

11、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82B．3451.83C．50.01D．6666.37

12、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有__等。A．空置率B．开发期与租售期C．贷款利率D．建安工程费用E．建筑容积率

13、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。(2006年试题)A：4.42%B：8.11%C：8.13%D：9.54%E：借款合同

14、__是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。A．保证B．担保C．保险D．赔偿

15、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。A：森林B：矿藏C：水流D：山岭E：荒地

16、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（）应按服装店用途进行估价。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．估价时点原则D．替代原则

17、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来．(2007年试题)A：操作风险B：法律风险C：信用风险除D：管理风险E：借款合同

18、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。A：投保人与保险标的B：被保险人与保险标的C：保险事故与保险标的的损失D：保险人与保险标的的损失E：执行层的组织协调

19、我国2008年对房地产投资的宏观，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的。A：政治风险B：风险C：利率风险D：市场供求风险E：借款合同

20、某宗房地产的收益期限为35年，通过市场预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、24万元、26万元、28万元，从未来第六年到第35年每年的净收益大约为35万元左右，该类房地产的报酬率为10%左右，则该宗房地产的收益价格为__万元。A．294.41B．295.54C．293.16D．315.22

21、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。A：潜在市场＞服务市场>有效市场＞合格的有效市场B：潜在市场＞有效市场＞服务市场＞渗透市场C：潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D：潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场E：借款合同

22、影响房地产价格的经济因素有__。A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B．社会发展状况、房地产投机和城市化C．财政收支及金融状况、利率D．物价、汇率、居民收入E．人口数量、行政隶属变更、居民收入

23、我国信托业务的范围包括。A：金融业务B：委托业务C：代理业务D：外汇业务E：信托业务

24、下列情形中，属于房地产有偿转让的有__。A．房地产买卖B．房地产入股C．房地产继承D．房地产抵债E．房地产典当

25、在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是__。A．在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定B．对所选用的材料和设备进行质量评价C．对整个施工过程中的工程质量进行评估D．将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判E．确定质量控制的对象