2015年上半年北京房地产估价师《相关知识》：环境噪声污染源考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。(2008年试题)A：贴现债券B：附息债券C：抵押债券D：浮动利率债券E：执行层的组织协调

2、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A．最低租售价格B．最低租售数量C．最低利润水平D．最高土地取得价格

3、按照现行，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。A：5B：6C：8D：10E：房地产估价机构必须加盖公章

4、是出于特定目的设立，或由施以较大干预，以完成的特定任务，满足整个国家社会经济发展需要而设立的银行机构。A：性银行B：非银行金融机构C：银行D：商业银行E：执行层的组织协调

5、下列情况中会导致房地产价格上升的是。A：上调贷款利率B：收紧房地产开发贷款C：开征房地产持有环节的税收D：增加土地供应E：工业用地的监测点评估价格

6、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。A．物权B．知识产权C．人身权D．撤销权

7、从某种意义上讲，如果想知道某项的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。A．长期趋势B．后期利润C．权益D．供给和需求

8、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。A：20％B：30％C：40％D：50％E：借款合同

9、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。A：信用债券B：抵押债券C：质押债券D：担保债券E：执行层的组织协调

10、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性

11、某临街深度30．48 m(即100英尺)、临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24 m(即50英尺)、临街宽度25 m的矩形土地的总价为．【2004年考题】A：53．34万元B：85．34万元C：106．68万元D：213．36万元E：工业用地的监测点评估价格

12、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。A：2759．4万元B：27．3万元C：2843．6万元D：2987．6万元E：工业用地的监测点评估价格

13、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。A．3B．4C．5D．6

14、资本化率的公式为。A：B：C：D：E：工业用地的监测点评估价格

15、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

16、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物之日。A：开始施工B：竣工C：登记D：开始营业E：借款合同

17、从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查的方式，属于。A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调

18、在房地产市场不景气的情况下，成本法的测算结果(在未考虑经济折旧的情况下)__市场法测算的结果。A．低于B．等于C．高于D．不等于

19、与报酬率性质不同的名词有__。A．利息率B．折现率C．内部收益率D．资本化率

20、下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有。A：国家机关用地、军事用地B：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C：娱乐设施建设用地D：经济适用住房建设用地E：房地产估价机构必须加盖公章

21、毒品属于。A：允许流通物B：禁止流通物C：流通物D：一般流通物E：执行层的组织协调

22、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。A：195万元B：210万元C：213万元D：217万元E：工业用地的监测点评估价格

23、某房地产投资项目的名义收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。(2005年试题)A：3.57%B：4.00%C：6.56%D：10.56%E：借款合同

24、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。A．一般物价指数B．建筑材料价格指数C．房地产价格指数D．定额调整系数

25、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。A．14%B．10%C．33%D．15%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、求取建筑物折旧的方法主要有__。A．年限法B．市场提取法C．分解法D．功能法E．对比分析法

2、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A．借款偿还期B．利息备付率C．偿债备付率D．资产负债率E．速动比率

3、下列关于地形图，表述正确的是。A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图B：地物一般用等高线表示C：地物和地貌总称为地形D：地物指地表面上的固定性物体E：地貌指地表面高低起伏的形态

4、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家D：相应调整土地使用权出让金E：销售净利率

5、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有__。A．商品住宅小区用地B．加油站用地C．县人民公园用地D．军事设施用地E．造纸厂用地

6、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志

7、我国的土地权属证书有。A：国有土地所有证B：国有土地使用证C：集体土地所有证D：集体土地使用证E：土地他项权利证明书

8、我国城市土地使用制度改革突出表现在。A：征收土地使用费B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规D：修改和土地管理法E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例

9、某企业2009年12月末，销售毛利为1000万元，销售收入为5000万元。则该企业的销售毛利率是。A：5％B：10％C：20％D：50％E：执行层的组织协调

10、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元／㎡，张某交付了全部价款．买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000E：执行层的组织协调

11、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。A．项目净现值期望值大于零，则项目可行B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

12、住宅专项维修资金的使用须经同意。A：房产管理部门B：物业服务企业C：业主委员会D：业主大会E：执行层的组织协调

13、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。A．330B．450C．650D．700

14、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。A：保留价不同于起拍价B：保留价同于起拍价C：起拍价可以低于保留价D：起拍价可以等于保留价E：起拍价也可以高于保留价

15、某开发商向银行申请了利率6％，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为万元。A：7．59B：7．28C：13．59D：6．05E：借款合同

16、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。A：建筑安装工程费B：土地使用权出让金C：拆迁补偿费D：公共配套设施建设费E：城市基础设施建设费

17、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。(2008年试题)A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C：常规项目的财务内部收益率是唯一的D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差E：借款合同

18、房地产的独一无二特性导致了（）。A．难以出现相同房地产的大量供给B．房地产市场不能实现完全竞争C．房地产交易难以采取样品交易的方式D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E．房地产价值量大

19、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有__。A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E．长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势

20、下列关于测量学，表述正确的是。A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔”B：我国采用东海平均海水面作为高程基准C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面D：与水准面相切的平面称为水平面E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置

21、下列关于房屋租赁期说法正确的是__。A．房屋的租赁期无，由租赁当事人约定B．房屋的租赁期不得少于6个月C．房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年D．房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效

22、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。A：3—9B：5—11C：3—7D：5—13E：执行层的组织协调

23、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有．(2009年试题)A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

24、下列关于所有权的表述中，正确的有__。A．所有权是从物权B．所有权是自物权C．可对所有权人的物设置他项权利D．共有是确定份额的共同所有E．建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权

25、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是__万元。A．33.00B．33.10C．36.00D．36.10