西安房地产市场调研报告

西安房地产市场调研报告

                         

                           姓名：杨媛娇

                           院校：湖南科技大学商学院

                           班级：11级工商管理1班

                           学号：1115060130

目录

一、背景分析

1.法规

2西安市土地成交楼面价为771元/平米，较上个月出现微幅上升【统计】

3西安土地市场：商业地产依旧占据绝对主角【统计】

   4西安的人口状况【统计】    

二、分区数据分析：以城西区为例

三、西安市总体房地产市场发展概况 

四、居民问卷调查分析

1、商品房问卷调查统计表

2、问卷调查结果分析

五、尾言

（资料借鉴：西安太华置业有限公司，网络。）

1．背景分析

1.法规

在西部大开发战略实施过程中，国家将继续重点扶持房地产业，采用优惠，优化市场环境，进一步激活西部的房地产市场。

西安市根据国家相关的及文件精神，加强了对房地产市场秩序的治理、整顿和引导，表现为：

   加大国土资源和房屋管理立法力度；

加强土地储备管理；

物业管理立法；

加大住房公积金管理透明度；

购房契税减半激活楼市；

加强规划管理。

2.西安市2012年11月土地成交楼面价为771元/平米，较上个月出现微幅上升【统计】

2012年11月西安市土地市场供应和成交较上个月，双双出现下滑，尤其本月成交量，为全年最低，成交楼面价继续底价成交，西安土地市场进入寒冬时期。11月，全国好多城市都出现了土地大范围流拍现象，西安也不例外。结果影响越来越深入，开发商商品房存量大量积压，造成资金链短缺，而国家又多次表态坚持不放松，未来的楼市扑朔迷离，开发商对未来预期跌至谷底。

3.西安土地市场：商业地产依旧占据绝对主角【统计】

2012年11月，西安市共供应土地21宗，供应面积50.82万平方米，环比减少4.7%。其中纯住宅用地2宗，商住混合用地6宗，商业用地11宗，商业用地依旧占据供应的主角。从供应情况看，目前市场上，商业用地依然是市场供应的主角，随着住宅存量越来越大，不放松的情况下，住宅市场比较暗淡，相对应的，商业地产比较火热，有意加快了商业用地的供应。城东、城南依旧占据着土地供应的主角，各挂牌出让6宗土地，占全市总供应量的52%；其他几个城区都有少量的供应。从土地供应可以看出，未来的规划方向，加快了城南和城东的规划发展，未来几年，城东和城南是西安发展的先头兵。

4西安的人口状况

    2010年调查全市常住人口为8467837人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的7411411人相比，十年共增加10526人，增长14.25%，年平均增长率为1.34%。

全市常住人口的地区分布如下：

地 区	人口数（人）	比重[6]（%）
		2000年	2010年
全市合计	8467837	100	100
新城区	5739	7.24	6.96
碑林区	614710	9.60	7.26
莲湖区	698513	8.68	8.25
灞桥区	595124	6.80	7.03
未央区	806811	6.33	9.53
雁塔区	1178529	10.93	13.92
阎良区	278604	3.24	3.29
临潼区	655874	8.79	7.74
长安区	1083285	11.87	12.79
蓝田县	514026	7.70	6.07
周至县	562768	8.21	6.65
户 县	556377	7.56	6.57
高陵县	333477	3.05	3.94

二．分区数据分析：以城西区2011年为例

● 城西区2011年11月份普通住宅各面积段销售套数

分段单位：平方米

50以下	50－70	70－90	90－110	110－130	130－144	144－180	180—220	220—260	260以上
16	165	375	259	70	17	20	4	0	0

    11月城西区普通住宅总销售套数为926套，较上月增加285套。成交区间主要集中在70-90平米之间占全区普通住宅总成交的40.5%.其次为90-110平米区间所占比例为28%、50-70小户型成交比例占到17.8%.刚需人群为当前楼市成交的主力，而大多数为首次置业者中小户型产品为此类人群最为关注的户型区间。 

● 城西区2011年11月份普通住宅各价格段销售套数

分段单位：元/平方米

小于3500	3500-4000	4000- 4500	4500- 5000	5000- 5500	5500-6000	6000- 6500	6500-7000	7000- 7500	7500- 8000	8000-  10000	大于10000
391	127	10	13	10	36	78	133	65	26	21	16

11月城西普通住宅各价格段销售套数分布图显示出：小于4000元/平米区间所占比例达56%，经适房项目天朗·莱茵小城的销量拉升了本区间成交比例.6500-700元/平米区间段所占比例为14%，域内8000元/平米以上所占比例仅为4%。

● 城西区2011年11月份普通住宅购买人群来源情况

单位：套

本市	本省其他地区	外省市	境外
923	2	1	0

从11月城西区普通住宅购买群体来源来看，本市户口占到99.7%；本省其他地区的购买值占0.2%；外省市购买人群所占比例为0.1%。区域内购房人群主要集中在本市居民，其他地区置业者所占比例极低。

● 商服用房销量走势

11月，城西区商服用房物业成交面积为1293.02平方米，环比上月上涨449. %。区域内楼市发展特征所致，商服类用房市场一直较为低迷。随着西咸一体化的加快发展未来城西商服类市场会迎来发展的新阶段。

三．西安市总体房地产市场发展概况 

西安总体房地产市场发展情况良好，两大开发区发展对市场的支持强劲，城市重心南移，北城发展势头讯猛。总体市场重点发展区域集中在城南和城北。住宅市场在快速发展的基础上开始进入大盘时代，商业地产市场需求量大，发展前景看好。城西与城东市场也在快速发展。市场供应量与消化量比例合理。

西安市总体房地产市场发展概况特征如下：

特征一：城市南扩战略，促进南部房地产市场的大发展。

特征二：新北城运动，使城北进入全新的发展阶段

特征三：浐灞河开发，启动城东及城北的大盘开发

特征四：西咸一体化，为城西的发展和提升带来机遇。

特征五：城中村问题，集资房问题是制约商品房住宅市场发展的瓶颈，尤其是对于城西及二                     环以内。

特征六：大盘时代的来临，促进西安总体市场的郊区化，规模化发展。

特征七：长安撤县改区，刺激房地产板块市场的形成。对大南部发展提供新动力和互补。

特征八：高科现象的出现，表明总体市场起步晚，发展空间大，个别品牌发展极快，品牌市场垄断性强。也促使发展商意识到品牌发展，开始实行品牌系列产品开发。形成优势群体推动市场的发展。

特征九：现时消费市场主体在于高中收入人群，导致销售量与总人口比例较低。中低收入人群市场还未释放，现时较高水平的价格水平将有下调空间。

特征十：房地产市场存在一定泡沫，各区域价格水平接近，目标客户群面向中低收入人群的项目缺乏，这个档次的市场基本被城中村项目或集资房垄断。

四．居民问卷调查分析

1、商品房问卷调查统计表

居民住宅产品消费意向统计表
编号	分类标准		类型数量
高收入人群【家庭收入7000元/月以上的28人】
1	买房用途	长期居住	23人
		投资出租	3人
		度假旅游	3人
2	房屋类型	高档商品房	12人
		经济适用房	8人
		普通商品房	2人
3	单价承受度	4000-5000元	6人
		5000-6000元	6人
		7000以上	4人
4	面积承受度	90-110m2	6人
		130-150m2	5人
		110-130m2	4人
5	总价承受度	55-65万	7人
		45-55万	4人
		100万以上	3人
低收入人群【家庭收入7000元/月以下的23人】
1	买房用途	长期居住	19人
		投资出租	5人
		其他	4人
2	房屋类型	小产权低价房	9人
		高档商品房	7人
		普通商品房/经济适用房	6人
3	单价承受度	5000-6000元	10人
		3000-4000元	8人
		3000以下	5人
4	面积承受度	90-110m2	12人
		70-90m2	8人
		110-130m2	5人
5	总价承受度	35-45万	15人
		25-35万	6人
		45-55万	4人

2、问卷调查结果分析

    通过我们对不同职业、年龄、收入等特征的51位居民的问卷调查结果反映以下特征：

1、高收入人群购房以长期居住的改善型住宅为主，低收入人群购房以长期居住的刚性用房为主。投资不动产不局限于高收入阶层，已拥有1套住宅的中低收入人群亦有此方面需求。

2、现有住房情况在高收入阶层中主要为高档商品房与经济适用房，低收入阶层中则形形色色，包括小产权房、中档商品房及普通商品房，低收入阶层很难申请到经济适用房。

3、在价格方面，高收入人群自发意向集中在4000—6000元/平方米区间，7000元/平方米以上的中高价房也不乏客群；低收入人群自发意向集中在6000元以下，高价房在此类客群中毫无市场。整体对价格的敏感度反映出“该高不高，该低不低”的特征。

4、在面积喜好度方面可以看出，高收入阶层中也有对90—150平方米间的中等户型客户；而低收入人群对面积的接受全部在130平方米以下，但70平方米以下的袖珍户型亦因缺乏适用度而少有问津。

5.不同年龄段，不同职业，不同收入的人群对住房小区设施，住房周围的环境，交通，建筑风格要求各有异同，大部分人群希望有健身设施，绿化带较多，并且交通便利，生活方便。

五.尾言：西安城市发展规划将直接影响到当地房地产行业的发展方向、开发和经营；城市范围的扩大将带来大规模的造城运动，在这项运动中，房地产开发无疑将会成为西安城市拓展的主力军；在未来西安的城市建设和城市发展中，房地产开发无疑先行。本地和国内外一些实力雄厚的大公司掀起新—轮圈地运动，以求将来的发展。