《石家庄物业管理条例》讲座

（一）《石家庄市物业管理条例 》的法律地位

《石家庄市物业管理条例》属于石家庄市常委会制订的地方法规，其上位法是《物权法》《物业管理条例》。

（二）《石家庄市物业管理条例》制订与修编

原《石家庄市物业管理条例》2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 ，2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准实施。

《石家庄市物业管理条例修订案》即：新《石家庄市物业管理条例》2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过），河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准， 2010年3月1日开始实施。 

二、逐条解析

第一章  总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第一条释义：

本条指出了新《石家庄市物业管理条例》立法目的和制定依据。

第二条释义

依据《物业管理条例》将“物业管理企业”变更为“物业服务企业”；将“业主公约”变更为“管理规约”。

增加了：专业性服务企业也属物业管理的范畴。

物业企业管理、服务活动的依据是《物业服务合同》。

第三条释义

逐步推行住宅类物业和非住宅类物业实行物业管理，不再是一句口号。为实现这个目的，各级应当创造条件。

保障通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，是各级的义务。

第五条释义

我个人认为本条制定有瑕疵：

突出了居委会在物业管理活动中的特殊地位，涉嫌凌驾于业主、业主委员会、物业服务企业之上，容易导致身居居委会要职的小区业主成为小区的特殊主体。

依“法”调解物业管理纠纷？居委会应当受《居民自治组织法》的调整，而非《物业管理条例》，也就是说：居委会不具备这个职能。这是市物业处借鉴裕华区的经验，在全国物业管理方面搞的创新，值得商榷。

第九条释义

本条规定了成立业主大会的时机：主入住率达到百分之五十以上和入住建筑面积达到百分之五十以上 。

本条还规定了事处或乡镇在成立业主大会工作上的职责仅仅是“指导”。 

第十一条释义

本条规定业委会不仅监督物业服务企业，同时业监督业主管理规约的实施，督促业主交纳物业管理等依照合同应当缴纳的费用；注意：这里用“缴纳”而不是“交纳”。

第十二条释义

本条规定了召开业主大会的时机和临时召开的条件，以及救济渠道。

时机：业主大会议事规则的规定“定期”召开 。

条件：五分之一以上业主提议 。

救济渠道：十分之一以上的业主可以联名房产行政主管部门申请 。

第十五条释义

本条规定了业主大会决定事项的形式：

1、集体讨论；

2、书面征求意见。 。

业主大会决定事项的前提条件：

专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 。

第十六条释义

本条规定了重大事项的决策条件：

1、选聘和解聘物业服务企业：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ；

2、决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十九条释义

资质核定是物业主管部门对物业行业控制市场准入的行政许可行为。

物业行业门槛太低，物业企业鱼目混杂，加强监督检查力度有利于物业行业的健康发展。

第二十条释义

物业服务企业依据在小区内行使管理权的依据是。

收取服务费的依据也是《物业服务合同》约定。

物业费包含两种性质的费用：

1、业主应当“缴纳”的物业费，主要指：公共设备设施的维修养护。收取依据：《物权法》。

2、业主应当“交纳”的物业服务费：主要指：物业服务企业的服务成本、税费、利润。收取依据：

《物业服务合同》

对装饰装修活动进行监督手段：

1、监督装修公司可采取控制入场，控制使用电梯搬运建材等手段；

2、监督业主私拆乱建：只能收取装修押金。

如何才能合法收取装修押金——《物业服务合同》中约定。《物业服务合同》没有约定，装修押金就成了乱收费，将被业主举报。

第二十一条、第二十二条释义

这两条规定了社区保安的职责是：协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域秩序，治安、安全、事故防范工作。简单地说，就是监控、巡查、发现、采取经济措施、制止、报警、协助。

打击违法犯罪是机关的神圣职责。

第二十三条释义

物业行业门槛太低，物业企业鱼目混杂，从业人员普遍素质有待提高，加强监督检查力度有利于物业行业的健康发展。

第二十四条提示

为了防止炒房人长期恶意不收房，钻空子不交物业费，前期物业与建设单位签订《前期物业服务合同》时，应当约定合理的收房期限。超过收房期限未收房，其产生的物业费由业主承担。

第二十七条释义

业主在购买物业时签订的《商品房买卖合同》中已经包含《前期物业服务合同》内容和《临时管理规约》的内容，业主收房时，前期物业服务企业不用再与之签订合同。

第二十释义

未达标交付住房或延期半年交房的，开发商将承担法定责任。

综合验收未通过的不能办理产权证，物业费也由开发商来承担。

各项设施的验收结果，在小区内公示。

第二十九条释义

第一次立法确定：千分之三的物业管理用房，千分之四的物业经营用房，产权属于全体业主。

物业经营用房所得收益属于全体业主所有，物业服务企业只能代为经营管理。

物业经营用房的收益使用定期向全体业主公示。 

第三十七条释义及对策

连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业可理解为毛坯房。 

在《前期物业服务合同》中约定按照100%征收物业费，实践操作中可以根据实际情况适当折减，以利于费用收取。

第四十二条释义及对策

此条为了解决长期以来未能解决的物业服务企业违规采取停水停电停暖方式催交物业费，破坏和谐，给找麻烦的行为。

在现阶段，没有制约手段就很难解决一部分人恶意欠费问题，再控制不好，欠费的就可能由一小部分发展成为一大部分，这里需要我们开动脑筋，采取多种手段。（当然合同也可做出一些适当有利于收费的约定。

第五十二条点评

本条将严重影响车位的销售，直接考评开发商和前期物业服务企业IQ，特别是前期物业服务企业肩负着协助开发商销售车位的重任。

第五十二条点评

本条将严重影响物业服务企业的营业外收入，难以弥补物业服务企业的亏损，具体对策不便公开宣讲。

第五十四条  解析

本条第一款收取的停车费是车位、车库的物业服务费；

第二款收取的是停车服务费；

以上两款中有保管要求的按照第三款签订保管合同，交纳停车保管、服务费。

第五十四条  解析

本条将占地费与看管费分离，占地费归业主，看管费归物业服务企业。

《物业服务合同》中应当详细约定好看管车辆的权利和义务，以及相应的违约责任，以免产生不必要的纠纷。价格决定服务内容以及可能承担的责任。

第五十七条 点评

此条涉嫌违法物权法。公共区域的供水、供电、供暖、供气等专业设施设备产权归全体业主所有，移交还需通过全体业主大会全体通过。

今年供热企业开始着手接收热交换站，因为涉及情况复杂，移交将是一个漫长的过程。