1、房地产估价程序
| 序号 | 内 容 | 注 意 要 点 | ||
| 1 | 获取估价业务 | 有被动接受和主动争取两种途径 | ||
| 不应接受的情形有 | 超出本机构业务范围 | |||
| 与自己有厉害关系或厉害冲突 | ||||
| 自己的专业能力难以胜任（可推荐；无推荐对象的，经需求者同意，可承接或联合承接，合作完成；对其他专业性问题，可聘请专家咨询机构厂家） | ||||
| 估价业务有较大风险 | ||||
| 2 | 受理估价委托 | 步骤 | 1、明确估价基本事项（注意理论与方法P400表格） | |
| 2、起草、接受估计委托书和估价委托合同 | ||||
| 3 | 制定估价作业方案 | 你采用的估价方法和估价技术方案、你搜集的估价所需资料及其来源渠道、预计需要的时间、人力、经费，作业步骤和时间安排 | ||
| 4 | 搜集估价所需资料 | 估价对象状况资料；估价对象及类似房地产的交易、收益、开发成本等资料；对象所在地区房地产价格影响资料；对房地产价格有普遍影响的资料。 | ||
| 5 | 实地查勘估价对象 | 对消失的房地产和市场法可比实例可要查勘。感受、核对、观察、拍照片、调查历时使用状况。 | ||
| 6 | 求取估计对象价值 | |||
| 7 | 撰写估价报告 | （1）封面（2）目录（3）致估价委托人函（4）注册房地产估价师声明（5）假设条件和条件（6）估价结果报告（7）估计技术报告（8）附件 | ||
| 8 | 审核估价报告 最后一道防线 | |||
| 9 | 交付估价报告 一式三份，两份交委托人，一份存档 | |||
| 10 | 归档 估价报告、委托出委托合同，查勘记录，内部审核记录必须存档。 未正式出具估价报告的，至少1年。正式的，至少10年。服务超10的，延期至服务内容结束。 | |||
3、评估程序注意事项：
（1）应查勘
（2）不应询问期望值
（3）确定有效毛收入使，应考虑空置率。不应直接取租金收入。
（4）不用选用银行贷款利率作为折现率。
4、对加油站转让价值评估
（1）估价对象范围包括：
1）加油站的房屋、建筑物及其占用范围内的使用权；
2）加油站的设施设备及其工器具等动产；
3）加油站的特色装饰装修；
4）加油站的特许经营权。
（2）要求需求者提供的资料
1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权、国有土地使用权）；
2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）；
3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同；
4）加油站近3年的经营状况及财务报表。
5、市场法交易情况修正或调整
（1）权益状况调整（带租约），具体思路是对剩余租期中市场租金与足月租金的差价
（2）利害关系人之间交易的交易情况修正
（3）相邻房地产合并交易情况修正
（4）临街深度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。
6、被征收价值不考虑租赁。抵押。查封。（不难，应用中容易忘）
7、装饰装修和停产停业损失价值评估应由双方协商，协商不成的，委托估价机构评估确定。
8、不同目的房地产估价特点
| 序号 | 目 的 | 价值类型 | 估价时点 | 技术路线 | 备 注 | ||
| 1 | 建设用地出让价格 | 市场价格 | 招拍挂，招拍挂出让日 协议，协议出让日 | 招拍挂出让 | 市场法A 假设法B | 估价目的：“确定估价对象于估价时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据。” | |
| 划拨转让，补交出让金的时点为受让方可办理手续日 总之，估价日期以后某时点 | 协议出让 | 成本法D 基准地价修正法E | |||||
| 2 | 房地产转让价格 | 市场价格 | 估价日期以后某时点 | A,B,收益法C，D,E | “为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格” | ||
| 3 | 房地产抵押价值 | 市场价值 | 完成估价对象实地查勘之日。或假定估价时点的状况与实地查勘之日状况一致。 | 一般尽量将成本法作为一种评估方法。 | 1、“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值” 2、谨慎原则。 3、应由市场分析和变现能力分析。 | ||
| 4 | 房屋征收评估 | 市场价值 | 房屋征收决定公告之日 | A,B,C,D | 1、包括：被征收价房屋价值的补偿、因征收造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收造成的停产停业的补偿。 2、不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响（2011年） 3、“为确定被征收房屋价值的补偿提供依据”。 | ||
| 5 | 强制拍卖估价 | 快速变现价值 | 拍卖时点 | A,C,D | 1、强制拍卖特点：强制处分、快速变现、市场需求面窄、消费者心理因素、购买者额外支出佣金。 2、评估价即第一次拍卖的保留价。 | ||
| 6 | 房地产赔偿估价 | 市场价值 | 修复成本法 | 即成本法。评估值=拆除+修缮+恢复+直接经济损失—被拆除物残值 | |||
| 损失资本化 | 净收益、收益年期齐减少：总损失=f(A)+f(m)-f(n) | ||||||
| 赔偿实例比较法 | 即市场法， | ||||||
| 损害前后差价法 | |||||||
10、抵押物变现价值=处分抵押物时的市场价值—处分抵押物的费用及税费
11、高架路导致住宅用房价格降低，导致商业用房价格变化不明确。
12、求投资价值，开发成本可采用委托人提供测算的数据。
13、采用成本法时，对于未取得施工许可证的，不能计算成本。
14、收益法时，租约期内取租约租金，租约外取客观租金。
15、投资价值不同的原因：投资价值是从某个特定投资者的角度衡量的价值；不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。
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