混改可行性方案

广投公司经营分析报告书

一、广投公司整体财务状况(数据根据审计报告)

1、各项目初始投入概况

     广投公司开展的业务含餐饮、租赁及农产品种养殖产业，各业务板块均需较大的前期投入，初始投入概况如下：

资产投入	金额	备注
恺悦餐厅	271,705.00	厨房设备、餐馆固定资产（桌椅、空调、电脑系统等）及餐馆人员宿舍配套设施。
11号楼北座公寓	561,550.00	床、桌椅、衣柜、空调及热水器等。
办公设备	13,947.00	电脑、投影仪及打印机。
合计	847,202.00

装修投入	金额
餐厅装修	502,553.97
11号楼北座公寓装修	1,287,156.59
11号楼南座一楼办公室承包	488,114.32
17亩种养殖地基础建设	112,149.96
合计	2,3,974.84

广投公司对所开展业务的前期投入合计3,237,176.84元。

2、2016年度及2017年度运营概况

广投公司整体运营情况如下：

年度	2017	2016
项   目	营业收入
餐厅收入	1,386,814.36	973,4.17
宿舍转租租赁收入	1,079,913.46	127,180.79
保安、保洁收入	43,737.86	23,300.96
菜地转租及农产品销售收入	24,441.08	--
合   计	2,534,906.76	1,123,970.92
项   目	营业成本
餐厅成本	1,546,269.13	763,291.78
宿舍转租租赁成本	1,106,345.51	239,387.85
保安、保洁成本	5,981.00	32,137.15
菜地转租及农产品销售成本	50,178.31	16,381.69
营业成本合计	2,708,773.95	1,051,198.47
运营支出及其他	681,1.15	1,315,061.90
净利润	-855,056.34	-1,242,2.45

营业成本包括摊销及折旧，其中2016年度摊销折旧合计26.17万元，2017年度摊销折旧合计59.1万元。

2017年的餐馆营业收入较2016年有42%的增长，但整体营业成本较高（包括采购及折旧摊销）；自从2016年底起开始盘活民科园7号及8号楼租赁业务，广投公司大幅度开拓了收入来源，加上管理费用的大幅减少，使得2017年在一定程度上减少亏损。

3、2017年底资产概况

总资产2,658,440.26元，

总负债3,765,468.02元

所有者权益-1,107,027.76元

造成负资产的局面主要有两方面原因：

(1)、广投公司的原始注册资本只有100万元，但是所开展的业务需要较大的前期投入成本，不得不向股东单位借款周转（合计借款260万元），导致目前大额负债的局面。

(2)、自从2016年初开始经营恺悦餐馆，由于缺乏经验及当地需求规模的，餐馆经营一直在亏损状态，11号楼北座公寓房间出租率低于50%，加上广投公司的管理人员薪酬，使得广投公司的累计亏损达210.7万元，净资产-110.70万元，形成负资产的局面。

未来预期经营项目

1、中交香颂花园物业管理项目（现有）

2、香颂花园幼儿园（预增）

3、香颂花园菜市场（预增）

香颂花园物业管理项目

中交香颂花园物业经营项目类型为商住楼，总建筑面积168807.96平方米，其中高层住宅收费面积为122316平米，物业管理费为每平米2.5元，商业收费面积为主5986.73平米，物业管理费为每平米5.5元，停车位1117个，每个车位收取70元/个的管理费，后期我司对项目经营方式为包干制运营将自负盈亏，统计现有数据及行业现状分析出：

近三年经营状况指标预期如下

1、2019年度预计总收入约156万元；因本年度属于早期案场物业服务，收入为员工薪资福利和公司管理佣金两大块，且全由地产公司全额给付。本年度预计费用总支出:124万元，由员工薪资和福利构成，年度盈利约:31万（详见附件1）。

2、2020年度预计总收入约 501万元；本年度将进入前期物业物服务经营将自负盈亏，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费及停车费。本年度预计费用总支出:457万元，由员工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。年度盈利约45万（见附件2）。

3、2021年度预计总收入约 503万元；本年度将进入常规物业服务，人员编为49人，收入来自业主的住宅物业、商业物业管理费、及停车费。本年度预计费用总支出:457万元，由员工薪资、福利、设施设备维护保养、保险、税金等构成，其中人工工资占比较大。年度盈利约47万（详见附件3）。

未来增值项目预期：

因物业服务为劳动密集型行业，人力成本在总支出中已占很高的额度，造成低利润。后期经营将根据入率开展增值服务多元化经营，传统和新思维相结合的收益项目来提高经营收益：

传统服务：家政服务、传真、打印、复印

租赁服务：家居绿植租赁（商业项目）

中介服务：房屋租售

车辆服务：引入自助洗车

电子商务：引入APP+加实体店模式

快递投递柜：预测4个柜

小区广告：含电梯、道闸及小区宣传

入伙前期：引入材料供应商

场地租赁：信号发射基站

休闲娱乐：泳池对外承包

在后续常规物业服务工作中，需打造温馨和谐的地区环境是增值服务的重要环节，创造环境价值塑造品牌是宗旨。品牌是具有非常影响力的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，带来物业的经营收益。                    

附表1

中交香颂项目2019年度经营预算
月份	收入	支出		备注
		薪酬	福利
1月-3月	385,284.90	242,250.00	61,200.00	编制满员（17人）
4月-5月	166,245.14	104,500.00	26,400.00	经理1人+保安5人+客服3人+保洁2人（11人）
6月-9月	195,252.20	114,000.00	28,800.00	经理1人+保安3人+客服1人+保洁1人（6人）
小计	746,782.24	460,750.00	116,400.00
管理费（5%）	37,339.11
10月-11月	380,800.00	304,000.00	76,800.00	经理1人+保安12人+客服7人+保洁10人+电工2人（32人）
12月	249,900.00	199,500.00	50,400.00	经理1人+保安12人+客服7人+保洁20人+电工3人（42人）
小计	630,700.00	503,500.00	127,200.00
管理费（10%）	63,070.00
其他		40,000.00		工服（年度总费用）
年度合计	1,477,1.35
及附加	85,717.70			年度合计总额5.8%
总计	1,563,609.05	1,247,850.00
运营盈亏	315,759.05

附表2

中交香颂项目2021年度经营预算
项目	费用	备注
收入
高层住宅	305,791.25	物业面积122316平米*2.5元/平米管理费
商业用房	32,927.02	物业面积5986.73平米*5.5元/平米管理费
停车位	78,190.00	1117个车位*70元/车位
临时停车费	1,000.00	预估收费金额
月度合计	417,908.27
年度合计	5,014,9.18
支出
薪酬福利	293,000.00	详见附件1
电梯费保养	17,000.00	34台电梯*500元/台
公共设施维护保养费用	10,000.00	电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道养护
公共管道疏通	1,000.00	含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理
绿化养护费用	800.00	绿化物资、化肥、小苗木采购
社区活动经费	3,000.00	组织每年不少于二次社区活动
办公费用	5,000.00	办公室水电、易损易耗、关系维护
物业公众责任保险费	4,200.00	累计赔偿限额为200万元。费率在0.8‰-2.5‰之间。保费=累计赔偿限额*费率。
消防维保费	23,160.00	18层x2x12x30=12960元         33层x2x5x30=9900元         外围地下室预计10个x30=300元
支出合计	357,160.00

及附加	23,402.86	综合税率5.6%
月度合计	380,562.86
年度合计	4,566,754.35
年度盈（亏）	448,144.83

附表3

中交香颂项目2021年度经营预算
项目	费用	备注
收入
高层住宅	305,791.25	物业面积122316平米*2.5元/平米管理费
商业用房	32,927.02	物业面积5986.73平米*5.5元/平米管理费
停车位	78,190.00	1117个车位*70元/车位
临时停车费	3,000.00	预估收费金额
月度合计	419,908.27
年度合计	5,038,9.18
支出
薪酬福利	293,000.00	详见附件1
电梯维护	17,000.00	34台电梯*500元/台
公共设施维护	10,000.00	电梯年审、灯光、园林易损品维修更换、管道养护
公共管道疏通	1,000.00	含化粪池和地下公共管网定期抽取、清理
绿化养护费用	800.00	绿化物资、化肥、小苗木采购
社区活动经费	3,000.00	组织每年不少于二次社区活动
办公费用	5,000.00	办公室水电、易损易耗、关系维护
物业公众责任保险费	4,200.00	累计赔偿限额为200万元。费率在0.8‰-2.5‰之间。保费=累计赔偿限额*费率。
消防维保费	23,160.00	18层x2x12x30=12960元         33层x2x5x30=9900元         外围地下室预计10个x30=300元
支出合计	357,160.00

及附加	23,514.86	综合税率5.6%
月度合计	380,674.86
年度合计	4,568,098.35
年度盈（亏）	470,800.83

综合账面测算，物业管理每年均有盈利。

现金流：

    从2020年起，业主逐步入伙，届时收取物业管理费为主要收入来源。但物业费收取很有可能滞后，同时大部分支出（尤其是薪酬）为硬性支出，导致每月实际收取到的物业管理费不能覆盖需要支出的费用。经测算，若每年物业管理费实际收取只有账面测算的70%，在支出总额不变的情况下，2020年及2021年每年会有资金短缺约106万元；若实际收取只有账面测算的50%，在支出总额不变的情况下，2020年及2021年每年会有资金短缺约207万元，预测运营需流动资金210万元，用日常运营资金投入。

香颂花园幼儿园项目

一、大体环境

香颂花园共有1290套住户，另加旁边惠科华府有500套住户，合计1790套住户，根据10:3比例测算，潜在幼儿园生源约有596个，考虑到实际入住率，另加附近村落人口，幼儿园生源相应充足，有潜在市场可开发。

二、投入运营预测

香颂花园的配套幼儿园规划占地面积3600平米，建筑面积3200平米（3层），设有12个课室，及相应音乐舞蹈培训课室等。每个课室最多招收30名学生，共计可容纳360名学生。

经估算，前期开办总投入约400万元：

序号	项目	金额	备注
1	前期装修投入	3,000,000.00
2	固定资产、器材、教学用具等购置	500,000.00
3	前期开办费（人员工资-预估3个月）	500,000.00
4	前期投入合计（5年分摊）	4,000,000.00

年度运营测算：

序号	项目	金额	备注
1	收入（学费平均5400每年）	3,888,000.00	一年两学期，每学期学费5400元每人
2	支出
3	人员薪酬	2,455,000.00
4	承包费	460,800.00	每平米12元，3200平米
5	水电	72,000.00	每月6000元
6	消耗品	12,000.00	每月1000元
7	消防	4,320.00	每层楼4个消防栓，每个每月30元
8	办公费	30,000.00	办公消耗品
9	福利费	251,850.00	人员伙食及节假日慰问品
10	广告宣传	30,000.00
10	不可预见费用	100,000.00	包括每年需要的维护保养支出
11	运营费用合计	3,473,100.00
12	运营盈亏（现金流入预测）	414,880.00
13	折旧摊销	800,000.00	分5年折旧摊销
14	净利润	-385,120.00

（保险由个人支付，伙食费实收实缴）

人工费支出：

序号	人员配置	人数	工资（年）	社保	备注
1	院长	1	80,000.00
2	教务员	1	60,000.00
3	后勤	1	48,000.00
4	教师（每课室配2名老师）	24	1,209,600.00		工资4200
5	保育员（每课室配1名保育员）	12	460,800.00		工资3200
6	保安	2	91,200.00		工资3800
7	厨房（每年工作9个月）	2	63,000.00		工资3500
	合计	43	2,042,200.00	412,800.00

从预测中可以看出，若能招满学生，前期投资成本可望在三年内收回。但是若果无法招满学生，相应部分费用支出会对应减少，如需要配备的老师及保育员，但行政等部分费用则不变。经推算，若要运营收支平衡，则最少需招收260名学生。

预测运营需流动资金30万元，用于幼儿园日常运营、新教学业务所须资金投入。

香颂花园菜市场承包经营项目

市场周边环境距离惠南园区三大企业（长城开发、康冠科技、九联科技）一公里左右，人流量大，此外，周边配套较为齐全，集衣、食、住、行、及教育、医疗、文娱等为一体。

1.交通配套：52路公交车、K3路公交车。

2.教育配套：惠南实验学校、三栋镇中心小学木沥教学点；小金蕾幼儿园、惠南实验学校-附属幼儿园、惠南幼儿园。

3.医疗配套：仲恺高新区人民医院（惠南分院）。

4.文娱配套：文化公园、邓演达故居、植物园、紫溪半岛。

投资分析

关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。

新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。

农贸市场都处在居住比较成熟的社区，周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。

1.惠南园区商业核心区位，人气、商气较盛。

2.未来地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消费人群辐射半径巨大。

六、项目销售价格的制定

经过实地调查，惠南农贸市场面建筑积3000㎡，承包金每年约120万元。

（一）惠南农贸市场租金调查统计表

经营业态	位置租金
	好	一般	差	平均值
商铺	5300元/月 （28㎡）	5500元/月 （58㎡）	4800元/月 （50㎡）	5200元/月 （45㎡）
摊位	700元/月（1.5m*0.8m） 840元/月（1.8m*0.8m）			770元/月（1.65m*0.8m）

（予以参照）

（二）香颂农贸市场收支预期

1.收入预期

摊位说明	数量	年租金	月租金
一楼“L”型摊位	38个	684,000.00元	1500元
二楼“L”型摊位	52个	592,800.00元	950元
一楼“一”型摊位	9个	97,200.00元	900元
二楼“一”型摊位	34个	285,600.00元	700元
23	17个	563,040.00元	120元/㎡
合计	150个	2,222,0.00元	100%出租率情况下
	105个	1,555,848.00元	70%出租率情况下

（说明：香颂农贸市场摊位出租价格参考惠南农贸市场行情。）

“L”型面积约6平米，长型面积约1.44平米（1.8m*0.8m），水电费由每个铺位自行负责及公摊。

2.支出预期

支出项目	年支出	备注
承包金	1,200,000.00元	出租价格的一半 （参考惠南农贸市场行情）
清洁员薪资	104,000.00元	含2名清洁员社保
公众险	25,200.00元	100万保额
维护费	30,000.00元	/
消防投入	36,000.00元	/
物业管理费	72,000.00元	/
合计	1,467,200.00元	/

3、收支回报计算

在出租率100%的情况下，年收入2,222,0.00元，年支出1,467,200.00元，年盈利755,440.00元；

在出租率70%的情况下，年收入1,555,848.00元，年支出1,467,200.00元，年盈利88,8.00元。

从目前业务构成情况中业务占比较低，发展较为缓慢，公司的面临的最大的短板是效益，影响了我司业务的整体发展，也影响了公司经营绩效的提升。所以需结合公司现有资源，需扩大经营项目增加经营收益，实现业务的新的突破，实现经营的大翻身。

国资委对实施混改的 指导意见

制定方案

-明确保全金融债权，落实金融债务，征得金融机构债权人的同意，严格防止利用改制逃废金融债务。

-涉及国有资产转让，严格依法依规，择优选择投资者

-必须出具法律意见书

-改制方案按《企业国有资产监督管理暂行条例》

-改制方案的审批及重要资料建立档案管理制度，妥善保管相关资料

清产核资工作

财务审计和资产评估

-不得聘请同一机构开展财务审计与资产评估

-自评估基准日到企业改制后进行工商变更期间，增加的净资产，应上交国有产权持有单位，或作为改制企业国有权益；若净资产减少，应由国有产权持有单位补足。

-法人离任审计不得以财务审计代替

-没有进入改制资产范围的实物资产和专利权等，改制后不得无偿使用

维护职工合法权益

-改制方案必须提交职工代表大会审议

-就职工安置费劳动关系等明确相关责任

-改制时必须向职工公布企业总资产、总负债、净资产、净利润等主要财务指标

严格控制企业管理层通过增资扩股持股

-管理层指的是国有及国有控股企业的负责人及领导班子的其他成员

-通过公开招聘竞争上岗或对企业发展做出重大贡献的管理层成员，可以入股，但持股总量不得达到可控或相对可控数量。

-管理层拟通过增资持股的，不得参与制定改制方案、确定股价、选择中介机构等重大事项。须提供资金来源合法证明

健全制度

-批准制度

-清产核资

-财务审计

-资产评估

-交易管理：公开信息，竞价转让

-定价管理：依照有关规定批准国有企业改制和转让国有产权的单位决定。低价的确定主要依据资产评估结果，考虑产权交易市场的供求状况、同类资产的市场价格等因素。

-转让价款管理：原则上是一次性结清，分期付款的，首期付款不得低于总款价的30%，其余在首付之日起一年内付清。转让价格优先用于支付解除劳动合同的经济补偿金和社保费。

-依法保护债权人利益：金融债务未落实的企业不得进行改制

-维护职工合法权益

-管理层收购：向本企业经营管理者转让国有产权方案的制定，由直接持有该企业国有产权的单位负责或委托中介机构进行，经营管理者不得参与转让决策、财务审计、离任审计、清产核资及底价确定的重大事项，严禁自买自有产权。

规范企业职工持股、投资

规范国有企业改制中的职工持股行为

-国有大中型企业主辅分离辅业改制，鼓励辅业企业的职工持有改制企业股权，但国有企业主页企业的职工不得持有辅业企业股权。

-国有大型企业改制着眼于引进先进技术、满足资金、完善治理结构、提高竞争力，职工持股不得处于控股地位。

-严格控制职工持股企业范围。原则限于持有本企业股权。国有企业集团公司及其各级企业改制，经批准，职工可投资参与本企业改制，也可以持有上一级改制企业股权，但不得直接或间接持有本企业所出资各级子企业、参股企业及本集团公司所有出资其他企业股权。