2016年河南省房地产估价师《估价相关知识》：规划知识考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、判定一宗房地产是否为收益性生房地产，关键是看该房地产。

A：目前是否有经济收入

B：过去是否带来了经济收益

C：是否具有产生经济收益的能力

D：目前的收入是否大于运营费用

E：工业用地的监测点评估价格 

2、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。

A．产品线定价

B．选择品定价

C．补充品定价

D．产品束定价

3、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘 

4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

5、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】

A：375万元

B：450万元

C：500万元

D：600万元

E：工业用地的监测点评估价格 

6、某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200万元，按土地相关规定准予扣除的项目金额为12000万元，则其应纳土地适用税率为。

A：

B：20％

C：30％

D：40％

E：执行层的组织协调 

7、城市用地评价中下列哪项属于适宜修建的用地__。

A．一类用地

B．二类用地

C．三类用地

D．已征用的土地 

8、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A．设计问卷

B．收集信息

C．定义市场区域

D．确定调查方式 

9、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。

A：同质偏好

B：分散偏好

C：集群偏好

D：自然细分市场

E：借款合同 

10、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。该房地产的价格为万元。

A：313

B：329

C：417

D：446

E：工业用地的监测点评估价格

11、已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为。

A：预告登记

B：更正登记

C：异议登记

D：房屋抵押权登记

E：执行层的组织协调 

12、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。

A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同

B．意思表示真实

C．不违反法律

D．不违公共利益 

13、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。

A：概括性

B：描述性

C：理论性

D：准确性

E：工业用地的监测点评估价格

14、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。

A．保值性

B．增值性

C．异质性

D．弱流动性 

15、某宗土地按其用途国家规定最高出让年限为50年，协议出让年限为40年，经开发建设5年后转让，其转让后土地尚可使用的年限为__年。

A．50

B．45

C．40

D．35 

16、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对__并不具有吸引力。

A．置业投资者

B．开发商

C．承建商

D．租客 

17、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。

A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究

B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%

C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析

D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等 

18、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。

A．1.2%

B．1.5%

C．12.5%

D．16.7% 

19、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构

C．城市规划行政主管部门

D．房产测绘单位 

20、导致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地产经纪人相关知识试题)

A：一氧化碳

B：二氧化硫

C：二氧化氮

D：碳氢化合物

E：执行层的组织协调 

21、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。

A：建设用地使用权划拨是指县级以上依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为

B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动

C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的核准并按法定的程序办理手续

D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理

E：房地产估价机构必须加盖公章 

22、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。

A：估价时点为未来，估价对象为未来状况

B：估价时点与房地产状况均为现在

C：估价时点为现在，估价对象为未来状况

D：估价时点为现在，估价对象为过去状况

E：工业用地的监测点评估价格

23、信用卡的功能不包括__功能。

A．转账结算

B．储蓄

C．汇兑

D．期权 

24、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。

A：单独深度价格修正率

B：累计深度价格修正率

C：平均深度价格修正率

D：加权深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格

25、市场利息率由资本的共同决定。

A：供给弹性与需求弹性

B：供给与需求

C：供给弹性与需求弹性系数

D：供给弹性系数与需求弹性系数

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有。

A：施工定额

B：预算定额

C：概算定额

D：概算指标

E：投资估算指标 

2、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。

A：

B：96

C：160

D：224

E：执行层的组织协调

3、在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算。

A：综合利率

B：银行贷款利率

C：银行存款利率

D：折现率

E：借款合同 

4、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。

A．住宅建筑净密度

B．住宅建筑毛密度

C．住宅建筑面积净密度

D．容积率

5、路线价法的关键和难点是__。

A．划分路线价区段

B．设定标准深度

C．调查评估路线价

D．制定深度百分率 

6、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起的增加。

A：总销量

B：价格

C：价值

D：总效用

E：执行层的组织协调 

7、民事法律关系由__构成。

A．形式

B．主体

C．客体

D．内容

E．主张 

8、对时点指标特点叙述不正确的是。

A：只能间断计数

B：各时点指标不可以直接累加

C：每个时点指标值的大小与时间长短无关

D：计数的准确率低

E：执行层的组织协调 

9、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时的变化情况。

A：经营成本

B：经营利润

C：销量

D：产量

E：执行层的组织协调 

10、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物业

B．商用物业

C．工业物业

D．特殊物业

E．运输物业

11、建筑材料与水有关的物理性质有等。

A：孔隙率

B：抗渗性

C：抗冻性

D：弹性和塑性

E：耐磨性 

12、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

A：买卖

B：出租

C：抵押

D：质押

E：赠与 

13、房地产评估时所用的收益法，其理论依据是__。

A．替代原理

B．效用价值论

C．预期原理

D．估价时点原理

14、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 

15、下列民事行为属于无效的有。

A：由完全民事行为能力人实施的

B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下所为

C：民事行为能力人依法不能实施的

D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的

E：经济合同违反国家指令性计划的 

16、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。

A．50.0

B．92.4

C．60.0

D．98.0 

17、根据《房地产广告发布暂行规定》的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有__等。

A．集体土地上的合法房屋

B．代管房屋

C．列入拆迁范围内的房屋

D．共有房屋

E．商品房预售许可证正在办理之中的房屋 

18、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。

A．3800

B．4500

C．5200

D．5600 

19、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有．(2005年试题)

A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B：基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

C：基础租金低于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用

D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 

20、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。(2009年试题)

A：物业增值收益

B：所得税

C：还本付息额

D：投资者权益增加值

E：权益投资 

21、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。

A：临街状况

B：是否便于动力取得

C：是否便于废料处理

D：是否接近大自然

E：是否便于产品和原材料运输 

22、已知某房地产价格为900己/m2时，需求量为100×104m2，当价格为1000元/m2时。需求量为90×104m2，则需求价格弹性为__。

A．10

B．9

C．0.9

D．0.1

23、实施加成征税，加二成等于加正税的。

A：10％

B：20％

C：30％

D：40％

E：执行层的组织协调 

24、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有__。

A．边际成本包括短期边际成本和长期边际成本

B．长期总成本可以分为固定成本与可变成本

C．平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形

D．短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵

E．收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

25、以下关于地价的说法中，正确的有。

A：地价本质上不是劳动价值的货币表现，但围绕劳动价值上下波动，是地租的资本化

B：土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大，形成时间通常较短

C：由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，对于某种用途的土地来说，土地的供给是完全无弹性的

D：地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求

E：在中国有使用期限的建设用地使用权的情况下，土地应计提折旧