2015年下半年河南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。A．上级房屋拆迁管理部门B．人民C．县级以上D．同级

2、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。A．2000B．400C．4000D．10000

3、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。A．土地使用权出让合同B．房地产转让合同C．房屋租赁合同D．商品房购销合同

4、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为 8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。A．100B．111C．112D．118

5、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指。A：本票B：银行卡C：支票D：汇票E：执行层的组织协调

6、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地为__万元。A．450B．525C．600D．900

7、__是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、、信息、技术等方面服务的经营活动。A．房地产经纪B．房地产咨询C．房地产评估D．房地产开发

8、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调

9、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。A．有不少于1000万元人民币的实有资本B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记D．一个城市原则上只设一个担保公司

10、某地块为一带有陈旧建筑物200 ㎡的空地，地价为2 500元／㎡，面积为400㎡。拆除建筑物费用为150元／㎡，残值50元／㎡。则该地块总价为万元。A：98B：52C：54D：103E：工业用地的监测点评估价格

11、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价。A：逐渐降低B：逐渐升高C：可视为基本不变D：为零E：工业用地的监测点评估价格

12、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。A：18．25万元B：20．00万元C：21．58万元D：22．00万元E：工业用地的监测点评估价格

13、债务人为自己的信用投保的为__。A．财产损失保险B．责任保险C．保证保险D．信用保险

14、对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的__，则开发商要承担的风险大大减少。A．15%B．30%C．35%D．40%

15、__是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达到了均衡状态。A．消费者剩余B．消费者偏好C．消费者均衡D．消费者观念

16、税收法律、法规、规章是税收制度的__。A．总体B．个体C．主体D．客体

17、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。A：370B：385C：420D：550E：工业用地的监测点评估价格

18、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。A．4%B．3%C．2%D．1%

19、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。A：9．00％B：8．05％C：30．00％D：7．52％E：借款合同

20、瑕疵请求权是指__。A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D．买受人在以最高应价购得拍卖标的时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

21、不动产拍卖成交一般以为标志。A：拍卖标的物实际占有的转移B：拍卖标的物实际使用的转移C：拍卖标的物财产所有权的转移D：拍卖标的物财产所有权的出租E：执行层的组织协调

22、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可

23、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。A．观察法B．实验法C．讨论法D．问卷调查法

24、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。A：取得《土地使用证》B：取得《施工许可证》C：取得《商品房预售许可证》D：取得《房屋所有权证》E：执行层的组织协调

25、在英国和其他英联邦国家，一般来判断房地产评估价值的误差范围．【2005年考题】A：使用估价对象房地产的实际成交价格B：使用公布的房地产交易指导价格C：使用近一年内房地产的平均成交价格D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值

2、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。A：米B：平方米C：立方米D：吨E：樘

3、关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是__。A．室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C．坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积

4、下列房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有．(2006年试题)A：发行企业债券B：向银行借入信用贷款C：房地产开发贷款D：在公开市场上发行股票E：土地储备贷款

5、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。A．3800B．3520C．3700D．3720

6、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。A．能抵消通货膨胀的影响B．相对较高的收益水平C．提高投资者的资信等级D．易于获得金融机构的支持

7、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。A．风险较大B．收益率较高C．流动性较好D．投资回收期较长

8、我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点)。A：纽约同业拆放B：中国同业拆放C：伦敦同业拆放D：新加坡同业拆放E：借款合同

9、是收集一手资料时最普遍采用的手段。A：问卷B：座谈C：电话D：邮寄E：借款合同

10、消费者市场细分的标准可归纳为。A：地理环境因素B：人口因素C：消费心理D：经营变量E：消费行为因素

11、在下列各个选项中，不属于市场法估价适用对象的是__。A．城市规划用地B．标准厂房C．高级豪华公寓D．风景园林别墅

12、关于城市规划的下列表述中，正确的是__。A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E．城市规划管理不具有行政职能

13、收益性物业经营费用包括。A：人员工资B：办公费用C：抵押贷款还本付息D：保险费、房产税E：企业管理费及利润

14、房地产金融的特点包括。A：集中性B：风险性C：流通性强D：资金增值性E：资金周转期长

15、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为__元/㎡。A．55.20B．103.22C．109.63D．114.82

16、等成本线又称__，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。A．企业预算线B．家庭预算线C．单位预算线D．社会预算线

17、__年，颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。A．1999B．2000C．2001D．2002

18、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。A．6992B．5183C．6062D．5398

19、对于担保行为法，我国已经建立了以__为基本法，以__为核心，以最高人民司法解释为补充的法律体系。A．《公司法》、《民法》；《合同法》B．《担保法》、《民法》；《合同法》C．《公司法》、《合同法》；《担保法》D．《合同法》、《民法》；《担保法》

20、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约D：监督业主公约的实施E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金

21、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。A：拍卖人宣布的起拍价B：买方的报价C：拍卖的保留价D：竞买人的报价E：执行层的组织协调

22、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为__元。A．1000B．5000C．7000D．10000

23、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。A：长期趋势B：季节波动C：不规则波动D：循环波动E：执行层的组织协调

24、下列关于共同共有与按份共有，表述不正确的是。A：只有在共同共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额B：共同共有是确定份额的共有C：只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额D：共同共有是指两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产的全部，不分份额地、平等地享有所有权E：执行层的组织协调

25、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009年试题)A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质