泛海建设2010财务分析报告

泛海建设2010财务分析报告

本报告基于泛海建设2010年度报告资料，以公开披露的企业信息为基础，进行企业财务状况的综合分析。

一、企业背景分析

（一）泛海建设集团股份有限公司背景

1.  泛海建设公司概况

泛海建设集团股份有限公司（以下简称泛海建设集团）成立于19年，为上市公众公司，在深圳证劵交易所挂牌交易的股票简称“泛海建设”，股票代码为“000046”。

2.  泛海建设集团发展规模

（1）泛海建设集团控股子公司14家，包括武汉王家墩商务区建设投资股份有限公司、通海建设有限公司、浙江泛海建设投资有限公司、北京泛海信华置业有限公司、北京泛海东风置业有限公司、北京星火房地产开发有限责任公司、深圳市光彩置业有限公司、北京光彩置业有限公司、深圳市泛海三江电子有限公司、泛海物业管理有限公司、泛海建设集团青岛有限公司、山西泛海建设投资有限公司、北京大兴经济开发区建设投资有限公司、北京山海天物资贸易有限公司。经过近二十年的努力，泛海建设集团在深圳地区、青岛地区、北京地区、武汉地区、杭州地区开发了大量项目，包括高档写字楼、高级公寓、多层及高层商住楼、住宅小区、工业厂房，已发展为具备相当规模和实力的上市公司，连续10年被深圳市工商局评为“重合同守信用企业”，同时，获广东省工商行政管理局及国家工商行政管理局颁发的“连续10年重合同守信用企业”称号。公司ISO9001/ISO14001质量/环境管理体系于2003年底获深圳市质量认证中心认证通过。截止2008年4月，公司总股本达2,263,695,884股。

（2）经过近二十年的努力，泛海建设集团在深圳地区、青岛地区、北京地区、武汉地区、杭州地区开发了大量项目，包括高档写字楼、高级公寓、多层及高层商住楼、住宅小区、工业厂房，已发展为具备相当规模和实力的上市公司，连续10年被深圳市工商局评为“重合同守信用企业”，同时，获广东省工商行政管理局及国家工商行政管理局颁发的“连续10年重合同守信用企业”称号。公司ISO9001/ISO14001质量/环境管理体系于2003年底获深圳市质量认证中心认证通过。截止2008年4月，公司总股本达2,263,695,884股。

二、审计报告类型

审计报告分为标准审计报告和非标准审计报告。当注册会计师出具的无保留意见的审计报告不附加说明段、强调事项段或任何修饰性用语时，该报告称为标准审计报告。标准审计报告包含的审计报告要素齐全，属于无保留意见，且不附加说明段、强调事项段或任何修饰性用语。否则，不能称为标准审计报告。 

　　非标准审计报告，是指标准审计报告以外的其他审计报告，包括带强调事项段的无保留意见的审计报告和非无保留意见的审计报告。非无保留意见的审计报告包括保留意见的审计报告、否定意见的审计报告和无法表示意见的审计报告。

三、基本财务比率分析

	2009	2010
流动比率（倍）	4.2831	6.07
速动比率（倍）	1.35	1.43
应收账款周转率（次）	10.36	7.82
资产负债比率(%)	63.99	57.91

流动比率和速动比率都有所上升，而应收账款周转率和资产负债比率都下降，企业短期偿债能力上升但是偿债能力还是下降的。

1. 企业的偿债能力

（1）关于企业长期融资能力，指标表明，企业的资产负债率为48.76%，还有空间可以运用长期负债来进行融资。产权比例低于100%，债务与股东权益的比率比较小，其长期还债能力比较强，可用来偿还负债的资产有保障，风险比较小。

（2）从资产负债率和权益比率上我们可以看出企业的资产负债在逐年上升但是股东权益也在上升，而负债与股东权益的比却逐年减小这也就影响了企业的偿还负债能力，随之而来的也就是风险增大。

2. 企业的盈利能力

企业的盈利能力主要包括毛利率、营业利润率、核心利润率、销售净利率、资产净利率等指标。泛海的各项周转率在近三年中一直保持着一种相对平稳的状态也就说明企业的运营并没有太大的波动，运营稳定。而更加能反映出企业从事营业活动的业绩的成效的核心利润率是负的，表明企业的营业活动其实是亏损的，并且亏的相当之多。是靠着投资收益大大地提高了营业利润率，并由此带来的非常高的的销售净利率也就没有多少参考价值了。从资产净利率和净资产收益率来看，无论是企业的全部资产还是自有资本都能带来比较好的收益。

总的来说企业的盈利能力看似很好，但从事经营活动的业绩的成效很差，收益大都来自于投资活动，企业的盈利能力还是有问题的。

3. 企业资产周转状况

企业的资产周转状况包括存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率和总资产周转率等。通过计算上述指标发现，企业的资产周转状况都偏低。首先固定资产周转率很低，表明对厂房、设备等固定资产的利用效率低，管理水平不好，企业资产的利用率低，可能会影响企业的获利能力。再者是存货周转率很低，存货占用的水平很高，流动性弱，存货转化为现金或应收帐款的速度慢。其次应收账款周转率也比较低，企业的收账速度慢，平均账期长，坏账损失可能会比较多，偿债能力可能减弱。最后总资产周转率也很低，粗略地反映出企业全部资产的管理质量和利用效率低。

总体上看，反映企业资产周转状况的各项指标都偏低，企业的运营能力弱、活力不足。

四、资产质量及资本结构质量分析

项目	年末余额	年初余额	项目	年末余额	年初余额
流动资产：			流动负债：
货币资金	4,404,338.33	1,819,478,915.51	短期借款	-	-
交易性金融资产	-	-	交易性金融负债	-	-
应收票据	-	-	应付票据	-	-
应收账款	37,240.00	37,240.00	应付账款	11,066,937.81	12,331,532.09
预付款项	-	246,083,000.00	预收款项	50,000.00	50,000.00
应收股利	-	-	应付职工薪酬	1,778,601.49	1,310,383.11
其他应收款	7,068不良资产占用,137,712.22	7,537,580,300.02	应交税费	160,274.67	177,328.99
存货	33,940,313.13	34,833,403.31	应付利息	99,486,514.25	30,720,000.00
一年内到期的非流动资产	-	-	应付股利	-	-
其他流动资产	-	-	其他应付款	3,493,171,605.08	3,103,907,038.05
流动资产合计	7,746,519,603.68	9,638,012,858.84	一年内到期的非流动负债	725,000,000.00	-
非流动资产：			其他流动负债	-	-
长期应收款	-	-	流动负债合计	4,330,713,933.30	3,148,496,282.24
长期股权投资	8,047,614,157.12	5,841,768,557.12	非流动负债：
投资性房地产	28,401,494.15	26,735,698.00	长期借款	214,000,000.00	1,525,000,000.00
固定资产	19,058,026.95	20,120,108.50	应付债券	3,178,054,685.87	3,173,278,307.76
在建工程	2,976,507.30	-	长期应付款	-	-
工程物资	-	-	递延所得税负债	3,920,7.11	3,130,996.57
固定资产清理	-	-	其他非流动负债	-	-
无形资产	324,077.67	282,566.67	非流动负债合计	3,395,975,582.98	4,701,409,304.33
开发支出	-	-	负债合计	7,726,6,516.28	7,849,905,586.57
商誉	-	-	股东权益：
长期待摊费用	-	-	股本	2,278,655,884.00	2,263,695,884.00
递延所得税资产	-	-	资本公积	5,221,329,069.45	5,167,024,269.45
其他非流动资产	-	-	减：库存股	-	-
非流动资产合计	8,098,374,263.19	5,888,906,930.29	盈余公积	229,271,320.11	169,292,226.47
			未分配利润	388,948,077.03	77,001,822.
			股东权益合计	8,118,204,350.59	7,677,014,202.56
资产总计	15,844,3,866.87	15,526,919,7.13	负债和股东权益总计	15,844,3,866.87	15,526,919,7.13

企业的资产总体质量很好，无明显的不良资产的占用。资产结构显示了企业经营主导型的盈利模式，说明企业战略较明确。所以集团接下来应该关注宏观形势及的变化，加速推进项目的开发建设，完善项目开发管理体系。

1. 对企业资产负债表的总体状况进行初步分析

总资产从年初的155亿到年末的158亿，变化不大。从结构上看，有77亿的流动资产，其中，货币资金6亿，应收账款3.7万，其他应收款70亿，存货0.33亿。

在非流动资产方面，企业有80亿为长期股权投资，投资型房地产0.28亿，固定资产0.19亿，在建工程0.02亿，无形资产32万。

从以上数据可以看出，企业的长期股权投资占了相当大的一部分，主要靠投资收益获取盈利。

就偿债能力而言，短期和长期的偿债能力应该不成问题，虽然资产负债率不高，但现金和负债总额比较低，所能承担的负债规模较低，并且资产的周转状况不佳，主营业务状况不佳都给企业的偿债能力带来一定的风险。

2. 对短期债权质量的分析

对短期债权质量的分析主要应关注应收账款以及其他应收款的质量分析。

（1）关于应收账款及坏账准备。企业的应收账款规模不大，在报表附注中企业计提的坏账准备规模较小。这说明，企业年末应收账款的变现质量较高。

（2）关于其他应收款。企业的短期债权主要集中在其他应收款上，从年初的75亿减少到了年末的70亿。在报表附注中，该项目主要由其他企业的欠款等构成，企业在年初和年末分别计提了较小规模的坏账准备。只有深圳鑫森磊投资发展的应收账款因账龄长而计提了100%的坏账准备，不过其所占的比重不大。总的来说企业的其他应收款质量较好，年末其相应部分很快在来年转化为费用。 

3. 对存货质量进行分析

上市公司自身的报表附注没有看到其存货的构成、规模和减值准备计提的有关情况。我们所能看到的仅是合并报表的存货资料。

企业年初和年末的存货变动不大为0.34亿和0.33亿，其毛利率也较高，存货的盈利性较强，不过存货的周转率很低。但考虑到由于是房地产企业，所以其存货的质量还是可以的。

4. 长期股权投资的质量分析

长期股权投资的质量分析，可以涉及以下几个方面：

（1）企业的投资方向和构成。从报表附注和相关资料的情况来看，企业长期股权投资主要集中在物业和房地产建设有关领域，应该说，其投资方向与上市公司自身的核心竞争优势是密切相关的。

从长期股权投资的规模来看，无论年初还是年末的金额，长期股权投资规模占总资产的比重均比较的大，这意味着企业将重心放在长期股权投资上，一获取投资收益。

（2）关于长期股权投资减值准备的计提。本年度，尽管企业的长期股权投资整体呈现增长的态势，但企业并未计提长期股权投资减值准备，这表明，企业对自身长期投资的未来的盈利能力是充满信心的。

（3）关于企业对外控制性投资的盈利能力。比较一下母公司利润表和合并利润表，我们就会发现，企业的控制性子公司对外营业收入、营业成本以及核心利润等规模有限。但是，在有限的经营规模条件下，第一，控股子公司当年进行了较大的现金股利分配；第二，合并报表的核心利润远远大于母公司的核心利润。这至少说明，控股子公司整体具有较好的盈利能力。

5. 对无形资产的质量分析

从合并报表及其附注所披露的规模和结构来看，企业的无形资产总量不大。企业的无形资产主要是由商标注册费、软件和报警系统所构成。

需要注意的是，不管企业的盈亏状况如何，该上市公司的无形资产肯定远高于报表中披露的无形资产金额。当然，这主要是在无形资产会计处理的惯例中采用稳健原则的结果。再次说明，对企业整体财务状况质量的分析，一定要关注报表以外企业可能存在的无形资产种类及其质量。

五、利润质量分析

科目	2009年度	科目	2009年度	科目	2010年度	科目	2010年度
一、营业收入	2，350，721.00	二、营业利润	24，733，237.45	一、营业收入	3，129，039.00	二、营业利润	558，325，049.76
减:营业成本	869，416.04	加:补贴收入	0	减:营业成本	955，772.14	加:补贴收入	0
营业税金及附加	124，083．30	营业外收入	355.00	营业税金及附加	168，852.94	营业外收入	42，285，807.65
销售费用	0	减:营业外支出	0	销售费用	0	减:营业外支出	30，020.44
管理费用	30，287，755.08	其中:非流动资产处置净损失	0	管理费用	34，454，909.09	其中:非流动资产处置净损失	30，020.44
堪探费用	0	加:影响利润总额的其他科目	0	堪探费用	0	加:影响利润总额的其他科目	0
财务费用	4，359，232.37	三、利润总额	24，732，882.45	财务费用	70，863，721.75	三、利润总额	600， 580，836.97
资产减值损失	2，269，947.21	减:所得税	794，132.72	资产减值损失	26，529.47	减:所得税	7，900.5 4
加:公允价值变动净收益	2，108，010.81	加:影响净利润的其他科目	0	加:公允价值变动净收益	1，665，796.15	加:影响净利润的其他科目	0
投资收益	0	四、净利润	25，527，015.17	投资收益	660，000，000.00	四、净利润	599，790，936
其中:对联营企业和合营企业的投资权益	0	五、其他综合收益	0	其中:对联营企业和合营企业的投资权益	0	五、其他综合收益	0
影响营业利润的其他科目	0	六、综合收益总额	25.527.936，43	影响营业利润的其他科目	0	六、综合收益总额	599，790，936.43

企业的利润总额在减少，主营业务收入在减少，销售费用在减少，管理费用和财务费用在增加。销售费用减少是因为销售量的下降，管理费用减少是因为人力资源增加。

与利润质量分析有关的几个主要方面包括：

（1）资产减值损失规模减少。与上年相比企业的资产减值损失明显减少，从而减少了对利润的影响，表明企业的资产质量明显改善，也表明企业资产的管理质量的提高，更表明企业的管理层对现有资产未来发挥正面作用的前景充满信心。

（2）企业的管理费用的增加。与上年相比，上市公司的管理费用有一定的提高。不过提高的幅度不大，表明企业的管理模式与管理风格并没有发生太大的变化

（3）企业投资收益显著增加。上市公司的投资收益比上年有显著增长。但在合并利润表中并没有体现，表明企业的投资收益来源于其子公司，表明企业的长期股权投资质量较高，控制子公司有较好的盈利能力。

（4）营业外收入增长较快。无论是母公司自身报表，还是合并报表，本年度营业外收入均比上年度有较大幅度增长。考察一下附注资料就会发现，营业外收入增长较快是有补偿收入引起的。

对利润表中的同口径核心利润和现金流量表中经营活动产生的现金净流量之间的对应关系进行分析。

比较一下企业利润表和现金流量表就会发现，企业利润表中的核心利润和现金流量表中经营活动产生的现金净流量之间的差异比较大。因此，为保证可比性，应该将核心利润调整为同口径核心利润。

    结合综合利润表和现金流量表补充资料的信息，我们会发现，企业经营活动产生的现金净流量相当充裕，不仅可以为企业支付现金股利、扩大在生产提供资金支持，还可以可以维持企业进行正常经营活动的简单再生产。

六、现金流量的质量分析

现金流量表
项目	上年	本年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金	2，300，857，807	2，421，801，149
收到的税费返还	2，546，317.41	2,090，927.04
收到其他与经营活动有关的现金	397，192，079.13	293，745，256.70
经营活动现金流入小计	2，700，596，203.6	2，717，637，333
购买商品、接受劳务支付的现金	1，825，768，985.9	1，1，614，992
支付给职工以及为职工支付的现金	204，876，975.87	161，011，441.13
支付的各项税费	342，662，972.88	381，058，724.98
支付其他与经营活动有关的现金	2，753，393，397.1	2，521，574，149
经营活动现金流出小计	5，126，702，331.8	4，253，259，307
经营活动产生的现金流量净额	(2，426，106，128)	(1,535,62)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金	-	-
取得投资收到的现金	-	-
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	255,261,56	378,353.78
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额	-	-
收到其他与投资活动有关的现金	-	-
投资活动现金流入小计	255,261.56	378,353.78
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	15,219,100.48	7,077,652.41
投资支付的现金	272,624,120,00	-
质押贷款净增加额	-	-
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额	-	-
支付其他与投资活动有关的现金	-	-
投资活动现金流出小计	287,843,220.48	7,077,652.41
投资活动产生的现金流量净额	(287,587,958.9)	(6,699,298.63)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金	297,944,300.00	-
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金	228,679,500.00	-
取得借款收到的现金	2,739,650,000.0	3,225,000,000.00
发行债券收到的现金	-	3,174,400,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金	50,000,000.00	170,350,000.00
筹资活动现金流入小计	3,087,594,300.0	6,569,750,000.00
偿还债务支付的现金	1,877,300,000.0	1,462,900,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	815,286,126.17	452,457,942.98
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润	-	-
支付其他与筹资活动有关的现金	55,327,978.04	136,773,236.16
筹资活动现金流出净额	2,747,914,194.2	2,052,131,179.14
筹资活动产生的现金流量净额	339,680,105.79	4,517,618,820.86
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响	(6,960.01)	-
五、现金及现金等价物净增加额	(2,374,020,941)	2,975,297,547.97
加：期初现金及现金等价物余额	4,538,865,320.9	1,563,567,773.01
六、期末现金及现金等价物余额	2,1,844,379.7	4,538,865,320.98

2010年企业现金及现金等价物增加额是负值，所以泛海建设的经营活动产生的现金金额为负值，因此企业现金面临缺乏的状况。如果企业想要改变这种窘况，就需要采取一些促进销售量的。

现金流量表反映了企业现金与现金等价物之和的收支汇总情况。

(1)本年度企业投资活动的现金净流量为负，处于入不敷出的状态。投资活动的现金流出量主要为投资支付的现金。表明企业为对外扩张和其他发展性目的进行权益性和债权性投资。与企业的长期规划和短期计划相一致。

（2）经营活动现金流量的充分程度。从报表内容来看，经营活动现金净流量约为14亿，维尔当期固定资产折旧、各种长期摊销费用只有108万、利息费用为0.76亿。

七、对合并报表反映出的财务质量分析

具体指标	计算公式	2009年	2010年
流动比率	流动资产/流动负债	4.283	3.416
速动比率	速动资产/流动负债	1.322	0.717
资产负债率	（负债总额/资产总额）*100%	60.70%	62.66%
权益比率	股东权益总额/资产总额*100%	39.30%	37.34%
利息保障倍数	息税前利润/利息费用	-860.82	3.8695
产权比率	负债总额/所有者权益总额(股东权益)	1.5448	1.678
权益乘数	资产总额/股东权益总额	2.5448	2.678
毛利率	毛利/营业收入*100%	46.40%	46.69%
营业利润率	营业利润/营业收入*100%	25.16%	10.26%
核心利润率	核心利润/营业收入*100%	24.98%	10.09%
销售净利率	净利润/营业收入*100%	16.41%	7.35%
资产净利率	净利润/平均资产总额×100%	0.92%	0.53%
净资产收益率	净利润/平均股东权益（平均所有者权益总额）*100%	4.44%	1.37%
存货周转率	营业成本/平均存货	11.58%	5.20%
应收账款周转率	赊销净额/平均应收账款	34.74	34.0479
固定资产周转率	营业收入/平均固定资产原值	26.345	15.82
总资产周转率	营业收入/平均总资产	11.18%	7.20%
现金与负债总额比率	经营活动现金净流量/平均总负债	12.30%	17.52%
全部资产现金回收比率	经营活动现金净流量/平均总资产	7.21%	10.76%
销售现金比率	经营现金净流量/营业收入	.55%	1.49
盈利现金比率	经营现金净流量／净利润	3.93	20.3

1. 关于合并资产负债表及其财务状况质量

（1）合并资产负债表的商业债权大于母公司商业债权规模，合并资产负债表的预收款项小于上市公司自身的预收款项规模。通过比较，我们发现，企业年末合并资产负债表的应收票据与应收账款的规模均大于上市公司自身的相应项目规模。这意味着，企业赊销业务母子公司在主体上是一致对外的。另一方面，关于企业年末合并资产负债表的预收款项的规模上市公司自身相应项目少了约67亿，这种差额的主要组成部分应该是上市公司预收其子公司所形成的负债，说明了上市公司有部分业务是采用预收款的方式销售给自身子公司的关联交易。

（2）在集团内，子公司保有较多存货，存货整体质量较高。比较一下上市公司的资产负债表和合并资产负债表及报表附注的存货信息，我们会发现，在整个集团内，子公司保有较多存货。企业集团年末的存货规模较年初有少量增加，但未计提减值准备。一般认为，这意味着企业集团整体的存货质量较高。

（3）在集团内，子公司保有较多固定资产，固定资产整体质量较高。比较一下上市公司的资产负债表和合并资产负债表及报表附注的固定资产信息，我们会发现，在整个集团内，子公司保有较多固定资产。企业集团年末的固定资产规模较年初有所减少，且没有计提减值准备。企业固定资产整体质量较高。

2.关于合并利润表与财务状况质量

（1）合并报表的核心利润与上市公司自身报表核心利润的差额表明了子公司的盈利能力。由于在现行会计准则条件下，控制性的投资只能采用成本法进行处理。因此，合并报表的核心利润与上市公司自身报表核心利润的差额表明了子公司的基本盈利能力。

（2）子公司的毛利率水平比上市公司低。综合来看，合并报表的毛利率（约为46%）明显低于上市公司毛利率（不足70%）。这说明子公司的毛利率水平远低于上市公司毛利率水平，子公司的经营领域与母公司有所不同，这种适当的多元化经营有助于企业分散经营风险、寻找新的增长点。

八、对企业财务状况的总体评价与前景预测

企业利润结构的资产增值质量不高，现金获取质量也一般；企业的净利润比去年有较大下降，所以企业的资金管理方面不是很好，现金质量也不好。

因市场变化、公司可销售项目减少、商誉减值等原因，加之受国家2010年上半年出台的一系列宏观的影响，公司新推项目销售难度加大。公司2010年上半年业绩与上年同期相比出现一定幅度滑坡。占公司业务比重达90.31%的北京地区，毛利率同比下降了3.79%，这反映了在国家的背景下，房地产利润被压缩。对于下半年的情况，公司表示，将加快现有项目开发，提高公司运营和管理效率，优化公司现有土地储备结构、推进公司区域战略布局。企业的资产负债率过高，企业可以通过减少现金股利分配来改善资本结构，增强融资能力。但是泛海建设年初提到的再融资方案发行价格不低于11.18元，经过二季度连续下跌，股价持续在10元下方徘徊，即使能闯过融资审查关，市场也已经不买账了。如今看泛海建设再融资方案实现的几率已经变得十分渺茫。