2016年下半年河南省房地产估价师《相关知识》：保险业监管模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

2、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。A：估价方法选用恰当B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C：计算公式和计算过程正确无误D：各种估价方法的测算结果一致E：工业用地的监测点评估价格

3、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。(2009年试题)A：城市蓝线B：城市绿线C：城市紫线D：城市黄线E：房地产估价机构必须加盖公章

4、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A：824B：8C：882D：904E：工业用地的监测点评估价格

5、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。A．重置价格结合成新B．重置价格C．市场价格结合成新D．市场评估价格

6、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期__。A．小于5年B．在5～6年之间C．在6～7年之间D．在7～8年之间

7、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地为__万元。A．450B．525C．600D．900

8、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。A：较高B：较低C：最高D：最低E：工业用地的监测点评估价格

9、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%

10、下列关于管理规约，表述不正确的是。A：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质B：管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守C：建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定D：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益E：执行层的组织协调

11、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。A．40B．50C．60D．70

12、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A．87B．124C．130D．134

13、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是__。A．直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费B．措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等C．规费包括工程排污费、社会保障费等D．企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等

14、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。(2007年试题)A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成E：借款合同

15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素

16、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。A．1B．2C．3D．5

17、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。A．等额年值法B．差额投资内部收益率法C．净现值法D．等额年费用法

18、决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。A：课税主体B：税率C：税基D：课税对象E：执行层的组织协调

19、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

20、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。A．两家银行按债权比例受偿B．两家银行均等受偿C．甲银行优先全额受偿D．乙银行优先全额受偿

21、下列不属于无偿收回土地条件的是__。A．城市规划区范围内B．除因不可抗力或者有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外C．以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地D．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的

22、__是税收制度和的中心环节。A．税率B．税基C．课税对象D．税费征缴

23、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。A．78B．882C．1210D．1272

24、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。A．12.45%B．10.26%C．11.98%D．9.68%

25、房地产开发投资通常属于。A：长期投资B：中长期投资C：中短期投资D：置业投资E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、财务杠杆效应是由于__引起的。A．贷款利率与项目全投资收益率不同B．预售收入与自有资金收入占总收入比例不同，C．预售收入资金回笼较快D．自有资金投入时间点的差异

2、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业的一个百分比。A：有效毛租金收入B：净经营收入C：潜在毛租金收入D：税后现金流E：借款合同

3、债务人为自己的信用投保的，是。A：财产损失保险B：责任保险C：信用保险D：保证保险E：执行层的组织协调

4、下列关于股票与公司债券，说法错误的是__。A．股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系B．公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响C．股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别D．与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资E．两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响

5、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。A：供给量的变化B：影响供给量的因素变化C：供给的变化D：影响供给的因素变化E：执行层的组织协调

6、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有。A：大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B：双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C：总代理可以委托分代理D：房地产开发企业不能直接委托分代理E：房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

7、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

8、下列关于敏感性分析的描述正确的是__。A．敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分B．敏感性分析的准确性是相当高的C．敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率D．敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度E．常用的指标为内部收益率

9、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。A．指数平滑法B．市场因子推演法C．德尔菲法D．销售人员意见综合法

10、房地产的投资对象包括。A：房地产直接投资和房地产间接投资B：土地、建成后的物业和在建工程C：商品房建设投资和土地开发投资D：固定资产投资和流动资产投资E：借款合同

11、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有。A：按存量增量细分B：按交易形式细分C：按目标市场细分D：按房地产用途细分E：按地域细分

12、房地产产品为人类的生活或生产活动提供入住空间是其__。A．基本功能B．辅助功能C．美学功能D．特产功能

13、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。A：处罚类会计科目B：负债类会计科目C：所有者权益类会计科目D：成本类会计科目和权益类会计科目E：资产类会计科目

14、估价中的最高最佳使用具体包括__等。A．最仕用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度

15、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证

16、城市用地分类中，工业用地包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：工矿企业的库房附属设施等用地E：露天矿用地

17、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。A：拍卖人B：委托人C：竞买人D：买受人E：拍卖主管部门

18、授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的。A：1%B：2%C：3%D：8%E：借款合同

19、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。A：供给B：供给弹性C：需求D：需求弹性E：需求规律

20、以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以__方式取得的。A．划拨B．出让C．转让D．出租

21、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为__万元。A．1257B．1571C．800D．1300

22、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法

23、房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A．黄线B．紫线C．蓝线D．红线

24、承包商收到竣工结算价款后，通常应在内将竣工工程交付给开发商。A：半个月B：一个月C：一个半月D：两个月E：借款合同

25、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的__。A．位置固定性B．适应性C．寿命周期长D．各异性