河南省2016年上半年房地产估价师《制度与》：房地产开发项目资本金考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、房地产估价的假设开发法，下述说法中，__并不正确。

A．包含求在建工程的公式

B．包含求熟地价值的公式

C．包含求毛地价值的公式

D．不包含求旧房价值的公式 

2、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。

A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围

D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

E：工业用地的监测点评估价格

3、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。(2005年试题)

A：1005.56

B：1010.56

C：11 10.56

D：1115.56

E：借款合同 

4、下列关于坡屋顶顶棚上的空间，说法错误的是。

A：坡屋顶顶棚上的空间叫开顶

B：坡屋顶顶棚上的空间叫闷顶

C：如利用这个空间作为使用房间时，叫做阁楼

D：在南方可利用坡屋顶的阁楼通风降温

E：执行层的组织协调

5、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是__。

A．14%

B．10%

C．33%

D．15% 

6、属于直接房地产金融形式的是。

A：房地产开发企业流动资金贷款

B：商品房开发贷款

C：居民住房消费贷款

D：房地产开发企业发行股票

E：执行层的组织协调 

7、单位活期存款每季末月日为结息日。

A：20

B：25

C：28

D：30

E：执行层的组织协调 

8、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．85.6

C．150.0

D．123.6 

9、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。

A：适于进行长期投资

B：变现性差

C：易受影响

D：存在效益外溢和转移

E：借款合同 

10、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在__。

A．期初

B．期中

C．期末

D．年末

11、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施

B．土地的形状

C．组合完成的功能

D．立体空间 

12、在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化 

13、乘数理论就是描述关系的一种理论。

A：投资变动与国民收入变动之间

B：供给与需求变动之间

C：供给弹性与需求弹性变动之间

D：供给规律与需求规律变动之间

E：执行层的组织协调

14、是物业管理最主要的特点。

A：社会化

B：专业化

C：市场化

D：综合化

E：执行层的组织协调 

15、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。

A．人事主管部门

B．建设主管部门

C．省级人事主管部门

D．省级房地产主管部门 

16、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。

A：建筑平面图

B：建筑剖面图

C：建筑立面图

D：总平面图

E：执行层的组织协调 

17、下列房地产市场中，属于财政的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例

C．提高法定存款准备金率

D．提高房地产交易环节税收 

18、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。

A：三年以上六年以下

B：二年以上五年以下

C：三年以上七年以下

D：五年以上十年以下

E：房地产估价机构必须加盖公章 

19、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。(2007年试题)

A：负债业务

B：资产业务

C：中间业务

D：代理业务

E：执行层的组织协调 

20、从理论上讲，标准临街深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而__；远离街道的方向，地价__。

A．基本不变，逐渐降低

B．基本不变，逐渐升高

C．逐渐升高，基本不变

D．逐渐降低，基本不变 

21、我国城市规划法律体系的核心是__。

A．《城市规划编制法》

B．《土地管理法》

C．《城市规划法》

D．《城市房地产法》 

22、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。

A．合法原则

B．公平原则

C．替代原则

D．估价时点原则

23、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。

A．1130.00

B．1165.43

C．1910.00

D．2003.70 

24、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A．房地产交易方式

B．房地产交易顺序

C．房地产交易目的

D．房地产类型

25、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是。

A：物业管理合同

B：前期物业服务合同

C：后期物业服务合同

D：物业服务合同

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、建筑功能评价是指__。

A．对建筑物功能价值的估算

B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度

C．对建筑产品价值的估算

D．对建筑产品社会性功能的评估 

2、物业管理的核心工作是。

A：根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作

B：对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态

C：执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标

D：拥有一个管理有序、高效率的办公环境

E：借款合同

3、下列关于增价拍卖的报价方式，表述不正确的是__。

A．增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”

B．无声拍卖也被称为卖方报价拍卖

C．增价拍卖是一种价格下行的报价方式

D．有声拍卖也被称为买方报价拍卖 

4、协调是建设监理能否成功的关键。其中外部的协调包括。

A：项目系统各种需求关系的协调

B：项目系统内部关系的协调

C：项目系统组织关系的协调

D：与业主有合同关系的设计单位的协调

E：与业主没有合同关系的社会团体的协调

5、业主大会会议决定改建、重建建筑物及其附属设施事项，应当经__以上的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2

B．专有部分占建筑物总面积1/3以上的业主且占总人数1/3

C．专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3

D．专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4 

6、城市总体规划的内容包括等。

A：编制市域、县域城镇体系规划

B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型

C：确定公共设施的位置、规模和布局

D：确定城市性质和发展方向

E：编制专项规划和近期建设规划 

7、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则__。

A．全部参加考试人员为总体单位

B．全部参加考试人员为统计总体

C．你作为考生是总体单位

D．你作为考生是个体

E．你的年龄是一个品质标志 

8、下列统计指标中属于变异指标的是__。

A．众数

B．调和平均数

C．中位数

D．标准差 

9、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。

A：所处的位置

B：交通便利条件

C：自然或质量状况

D：设施完善程度

E：收益能力 

10、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。

A．3800

B．3520

C．3700

D．3720

11、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。

A：接受委托

B：投资机会研究

C：初步可行性研究

D：详细可行性研究

E：项目评估与决策 

12、2009年5月，A县人民委托委托具有B房地产估价有限责任公司，对某办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。根据规定，B房地产估价有限责任公司应收房地产估价费为元。

A：3000

B：5000

C：6250

D：8000

E：执行层的组织协调 

13、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化

14、下列关于抵押的说法不正确的是__。

A．以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意

C．预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

D．订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容 

15、下列关于股票与公司债券，说法错误的是__。

A．股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系

B．公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响

C．股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别

D．与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资

E．两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响 

16、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2487.75

B．2500.00

C．2511.00

D．2162.25 

17、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。

A：经济扩张与创造就业不再是线性关系

B：经济复苏不会立即导致新建筑的产生

C：房地产市场呈现自我修正的周期性

D：就业机会增加与空间需求不再同比增长

E：借款合同 

18、流通货币需要量取决于三个因素。

A：已销售的商品数量

B：待销售的商品数量

C：单位商品价格

D：货币流通次数

E：货币流通时间 

19、在进行供给分析时，主要的内容有：__。

A．分析规划和建设中的主要房地产开发项目

B．调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给

C．分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

D．分析房地产市场的商业周期循环运动情况

E．分析未来相关市场区域内供给之间的数量差异 

20、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

A：市场上有足够多的生产者和消费者

B：市场上的产品是同质的

C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者

D：资源完全自由流动

E：市场信息是完全畅通的 

21、城市规划报建审批管理包括__。

A．建设项目选址管理

B．土地利用规划管理

C．建设用地规划管理

D．建设工程规划管理

E．对违章建设的查处 

22、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行

23、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。

A．意外破坏的损毁

B．市场供给的过量

C．建筑设计的缺陷

D．人们消费观念的改变

E．周围环境条件恶化 

24、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。

A．建设部

B．建设部住宅与房地产公司

C．建设部信息中心

D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

25、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。

A：商业期票

B：商业汇票

C：商业信托

D：支票

E：执行层的组织协调