冻品销售方案

一、销售目的：

自物流园12月6日试营业以来，副食品区域多部分以及临建粮油区域已经保持对外营业状态，但目前人气现状及营业数量仍有待提高。

现通过营销部与物流园团队的共同磋商下，通过对目前物流园可售物业进行测算以及可行性分析。建议拿出冻品交易区铺面以及冷库捆绑式销售进入市场，目的有如下几点：

1、通过冻品市场的销售、提振物流园商流及人气，可扩充物流园营业规模级并促进多业态之间的共同发展，同时刺激现有商户的营业率。

2、通过冻品区与冷库的共同销售，促进公司的现金回款，用于物流园下阶段的运营补充以及提供资金流动；

3、目前香山物流的冷库处于随时开放阶段，物流园冻品交易区的销售可提前一步锁定市场上的准客户，以免造成客户流失。

二、销售模式：冻品商铺+冷库捆绑销售

（一）、冻品交易区销售模式：

将冻品交易区商铺按楼栋位置分为三个梯度进行差异化销售，以销售2年以及10年使用权组合的形式推向市场；

组合优势：

①位置好的铺面可实现价值最大化，位置较差的位置以低总价快速锁定10年销售额；

②灵活组合，可满足不同层次客户需求；

③利用产品差异、价格差异，相互挤压带动整体的快速去化；

（二）、销售组合形式：形成产品差、价格差、差，相互挤压

●A区（价格高）：位置好，具备开门营业条件，2年短期+10年长期灵活选择

●B区（价格低）：位置差，道路进入性弱，仅提供10年长期销售

1、A区铺面：172套，

产品展示面好，处于物流园中心位置，通达性优势明显。此区域作为整个冻品交易区的价格标杆，以2年使用权的方式面向客户，提高溢价。

如客户想要选择长期租赁，可提供10年使用权销售，价格的计算方式与B区10年期房源保持一致，实现现金最大化回款；

2、B区铺面：80套，

此区域展示面较弱，同时道路施工尚未完工，对人流、车流带来较大的影响。因此，此区域商铺以较低价格仅使用销售10年使用权的销售方式面向客户，以低价格、长收益、远增值的形式作为促进销售的手段；

3、预留补充房源：40套

根据A区、B区商铺的实际销售情况，将此部分区域房源以A区、B区更好的销售方式作为货源补充，带动整体的快速去化

（三）、推售节奏：

冻品交易区的销售与冷库必须整体捆绑再分配打包进行出售，所以商铺的去化速度取决于冷库的去化速度，而目前仅1#冷库建成，不能完全满足所有的交易区商户的冷库需求。

因此，建议推售节奏如下：

第一批次：首批推出展示面并具备开业条件好的A区铺面。

第二批次：根据A区销售进度以及对于冷库的去化速度，推出B区商铺进行补充。

（四）、冷库搭配原则：大配大、小配小、整体严控

按照大客户搭配大面积冷库，中小客户搭配小面积冷库、整体把控的基本原则进行与冻品交易区的组合；

三、销售测算：根据产品差异，22-60元/㎡/月为单价区间

如出现较理想的情况下，预留补充房源均以10年销售使用权的方式进行销售，理论可实现成交最大值为43，485，996元（其中不包含B区4栋未建）；

此价格包含管理费、相关公共能耗费，签订合同时，客户需另外缴纳5000元合同押金；

具体执行价格详见附件价格表；

营销部

2016年1月1日