国有土地转让的条件及所涉税费概要

国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

　　国有土地使用权转让方式

　　1、出售;2、交换;3、赠与;4、以土地使用权作价出资或入股;5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房;6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;7、以房地产抵债的;8、其他(继承)。

　　国有土地使用权转让条件。

　　除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

　　1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

　　(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

　　(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

　　(2)领有国有土地使用证;

　　(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

　　(4)经有批准权的审批。

　　国有土地使用权转让程序

　　1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序

　　(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;

　　(2)向县以上国土部门提交转让申请;

　　(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价;

　　(4)缴纳土地、契税、营业税等有关税费;

　　(5)登记发证。

　　2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序

　　(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容;

　　(2)向县以上国土部门提交转让申请;

　　(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求;

　　(4)受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家;

　　(5)缴纳土地、契税、营业税等有关税费;

　　(6)登记发证。

一、营业税及附加（出让方）： 

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 

二、印花税和契税（双方）： 

1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。 

2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。 

三、土地（出让方）：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。    

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。    为计算方便，可以通过速算公式计算：    

土地税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 

 （0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。