飘窗实用面积

　　深而宽的飘窗、花样百出的设备平台，是现在不少楼盘宣传中吸引眼球的一大卖点。但今后这些设计想钻面积计算的漏洞就不那么容易了，为规 范飘窗、设备平台的设计，同时也为了给居住者一个明明白白的居住环境，市规划局日前出台《关于统一建筑飘窗及设备平台规划审查的通知》，规定从2009年 6月1日起，不符合要求的飘窗及设备平台将计入建筑面积。 

　　据介绍，飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙 的窗。设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间不相连通的对外敞开的室外空间。由于飘窗、设备平台等形式多样，之前 如何计算面积存在漏洞，近年来，开始有开发商打擦边球，在宣传中将不计入建筑面积的飘窗等，作为“人情”赠送给购房者，以吸引购房人。而实际上，这些产品 建设成本，早已经分摊到了房价里面。另一方面，开发商在规定建筑面积基础上，“偷”来一部分面积为己所用。特别是小高层、高层的90平方米以下小户 型，由于公摊面积比较大，开发商往往就要动飘窗、设备平台的“脑筋”了。个别开发商的飘窗和设备平台越做越大、越“飘”越远、越造越多，已经影响了楼盘的 间距和容积率。 

　　对此，《通知》明确规定，飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不得小于0.3米、进深（自墙体内边线至飘窗外边 线）不得大于0.6米、净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于2.2米。符合上述条件的，不计建筑面积。不符合的，不能视作飘窗，按挑出外墙部分的投影面积计 算全部建筑面积并计入容积率指标。 

　　《通知》同时对每套住宅的设备平台的个数、大小作了规范。每套住宅按每居室配置设备平台1.0平方米标准计，可集中也可分设，总面积不得超过超出标准，超出部分按二分之一计算建筑面积。

关于统一建筑飘窗及设备平台规划审查的通知

各处（室）、分局：

    为进一步统一和规范建设项目报批中的建筑面积计算，结合宁波实际，现就飘窗及设备平台的规划审查作如下暂行规定：

    一、飘窗

    1、飘窗是指与房屋室内相连通，为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不得小于0.30米、进深（自墙体内边线至飘窗外边线）不得大于0.6米、净高（窗台面至飘窗顶板底）应小于2.2米。

    2、符合上述条件的，飘窗不计建筑面积。不符合上述条件的，不能视作飘窗，按挑出外墙部分的投影面积计算全部建筑面积并计入容积率指标。

    3、建筑项目含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。

    4、飘窗视作建筑“突出外墙部分”，其建筑间距的计算规则按照《宁波市城乡规划管理技术规定》执行。

    二、设备平台

    设备平台是指供空调外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间不相连通的对外敞开的室外空间。

    1、每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台只限一个，且未折算前的建筑面积不宜大于4.0平方米。

    2、规定按每居室配置设备平台1.0平方米的标准计，每套住宅用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室个数，设备平台总建筑面积不得大于居室个数（居室指卧室、起居室、书房、餐厅等的室内居住房间）。

    3、上述超出设备平台总面积部分按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标。

    本规定自2009年6月1日起执行，原已同意的设计方案仍然有效。

建筑面积计算规则

一、计算建筑面积的范围

1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。

12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。

二、不计算建筑面积的范围

1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。

2、检修、消防等用的室外爬梯。

3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。

4、构筑物，如：烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。

5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8、层高小于2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9、岗亭、警亭、书报亭等。

10、里弄房屋后天进内的天棚。

11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。

12、阁楼。

13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

 三、其他

有 评论认为,按套内面积算面积,很可能将推高楼盘单价。可实际上,如果从消费者的角度考虑,套内面积算,才是实实在在的人居面积。在广州某豪宅盘,一梯一户 的设计,可谓奢华,近3万元的单价,更不便宜。一套400余平方米的单位,套内面积只有300多平方米,公摊面积达70多平方米,如果按3万元/平方米的 价格算,买家在这公摊面积上,就得多掏200多万元。相当于,在广州近郊买一套别墅了。如此一算,对于买家来说可算是无法面对的硬伤:何必要在这里花这个 冤枉钱呢?

近年来,房价高涨,为摊低平均价格,不少开发商在产品设计上打起了主意,入户花园、大飘窗、复式、阳光地下室、顶层天台……种种 可能规避打擦边球的做法,都在为买家提供一个划算的算法。这里是不算面积的,这里是减半计算面积的,如此一来,原本看起来高的单价,便降低下来,“抵 买”、划算的心情便占据了买家的心。

5月,广州市规划局就贯彻实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法征询市见,根据《办法》,非居住建 筑的空中花园、活动平台、阳台等半开敞空间,外围有围护结构或栏杆高度为1.5米及以上的,要按全部面积计算；外围无围护结构且栏杆高度不足1.5米的, 按一半面积计算。对飘窗面积的计算,《办法》也进行了重新规定:“飘窗为窗台飘出建筑结构外围(即建筑最外轮廓的柱、墙等)的部分,飘窗飘出结构外围的进 深一般不得超过0.5米,飘窗高度一般不得超过2.2米。符合上述要求的飘窗不计算建筑面积,不符合上述要求的飘窗按投影面积计算建筑面积。”也就是说, 如果飘窗高度超过2.2米或进深超过0.5米,都将按全部面积计算。

以往入户花园、大飘窗来偷面积的做法,在新下,将不再通行。有发展商坦言,这样一来,以后可能不会再推出大飘窗设计的产品,因为对于以往减半面积的算法来说,已没有意义。

对 于买家而言,从早期的不愿接受入户花园、大飘窗,到现在的习惯、喜欢,而未来相关的产品设计,却很可能因为新的因素而渐少运用。许多攒了许久积蓄的买 房者,有时候,往往为了那百分之多少的实用率在犹豫不决,谁都想要一套更实在点的房子。而划算的买房计算面积方法,什么时候才能真正从消费者的角度出发 呢?