湖南省2017年房地产估价师《制度与》：监督管理模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙两宗土地任选其一

2、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

3、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为。A：43．8％B：50％C：56．8％D：70％E：工业用地的监测点评估价格

4、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的。A：分离B：C：对立D：融合E：借款合同

5、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。A：价值B：价格C：效益D：利润E：工业用地的监测点评估价格

6、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60B．45C．30D．15

7、下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是__。A．经济合理性与技术先进性相结．合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价B．项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C．设计过程中要力求项目全寿命费用最低D．设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则

8、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提

9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动半均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格

10、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。A．专体讨论法B．问卷调查法C．观察法D．实验法

11、建筑业是物质生产部门，属于第产业。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章

12、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。A．44%B．50%C．67%D．94%

13、对于投资型物业购买者而言，__往往决定了其愿意支付的价格水平。A．自身支付能力B．拥有物业后所能获取的预期收益大小C．市场供求状况D．区域因素

14、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证

15、以下权利中属于用益物权的是。A：抵押权B：典权C：建筑物区分所有权D：质权E：执行层的组织协调

16、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同

17、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元．销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为__。A．21225万元B．19854万元C．2358万元D．20143万元

18、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。A．居住人口规模B．居住户数规模C．用地规模D．建筑规模

19、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。A：生产可能性曲线B：边际转换率C：等收益线D：等成本线E：执行层的组织协调

20、被保险人之间体现的是关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。A：商品交易B：互助合作C：平均分配D：共同承担E：执行层的组织协调

21、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。A：0.95B：0.99C：1.01D：1.05E：工业用地的监测点评估价格

22、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量D．存量+新增竣工量-拆毁量

23、关于假设开发法的说法，错误的是。A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值E：工业用地的监测点评估价格

24、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格

25、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。A．2.4%B．3.0%C．3.8%D．7.2%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是__。A．供给指标B．需求指标C．使用指标D．市场交易指标

2、房地产投资的弊端不包括__。A．变现性差B．投资数额巨大C．投资回收期较长D．难以支持

3、对土地利用的可归纳为。A：土地权利的设立和行使的B：房地产典当C：房地产相邻关系的D：房地产划拨、转让的E：土地使用管制

4、权属管理的首要核心内容是__。A．征地制度B．房产审查制度C．登记发证制度D．纠纷处理制度

5、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。A．丧失民事行为能力B．死亡C．不能履行其相应义务D．依法被宣告死亡E．被宣告失踪

6、”可贷资金利率理论”认为。A：可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和储蓄三个要素构成C：利率不是由可贷资金的供求决定的D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数

7、长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是__和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。A．指数平滑分析B．趋势拟合分析C．时间序列分析D．相关分析

8、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由__阶段构成。A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为

9、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下__投资。A．土地B．房屋C．机械设备D．原材料E．辅料

10、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。A．消费者的收入增加B．作为替代品的房地产的价格上升C．作为互补品的房地产的价格上升D．消费者预期其未来的收入增加E．消费者预期未来的房地产价格上升

11、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为__万元。A．1.92B．3.60C．4.57D．6.00

12、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。A．了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定B．具有一定的房地产专业知识C．掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能D．能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定E．熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能

13、建筑剖面图的内容包括。A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸B：建筑从屋面至地面的内部构造特征C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明D：出入口处的做法及其装修E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等

14、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。三者之间的大小关系为__。A．RL＜RB＜ROB．RB＜RL＜ROC．RL＜RO＜RBD．RO＜RL＜RB

15、在划分路线价区段时，应符合的条件包括。A：形状相似B：在同一条街道上只有一个路线价区段C：面积接近D：地块相连E：可及性相当

16、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：销售税费

17、下列有关收益法估价的公式中，正确的是（）。A.AB.BC.CD.DE.E

18、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款B．商用房地产抵押贷款C．商业性住房抵押贷款D．性住房抵押贷款E．个人置业抵押贷款

19、房地产资产分为__。A．房地产实物资产B．房地产开发投资C．房地产证券D．房地产置业投资E．房地产混合投资

20、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本B．土地取得成本+开发成本+管理费用C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D．开发完成后的房地产价值

21、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A．10B．20C．30D．60

22、信托的职能包括。A：融通资金B：财产所有权的转移性C：财务管理D：信用服务E：收益分配的实绩性

23、需求弹性中，通常考察的是。A：需求的价格弹性B：需求的交叉弹性C：需求的收入弹性D：供给的收入弹性E：供给的交叉弹性

24、不属于长期趋势法的方法是__。A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．时间顺序法D．预测法E．指数修匀法

25、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。A：拍卖人宣布的起拍价B：买方的报价C：拍卖的保留价D：竞买人的报价E：执行层的组织协调