预售商品房交付中的相关问题(徐乐德)

              山东胜路律师事务所 徐乐德

一、商品房竣工验收相关知识

1.关于房屋建筑工程备案表

    何为建筑工程备案表

建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位、设计单位、施工单位、监理单位四家对工程进行验收，验收合格后四方共同出具《竣工验收报告》。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照该《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方建设行政主管部门备案。

办理本案表建设单位应当提供的文件

备案时建设单位应当提供五个方面的文件：㈠工程竣工验收备案表；㈡工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；㈢法律、行规规定应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件（安全监督机构出具的《建设工程施工安全评价书》、勘察、设计单位提供的《质量检查报告》、规划部门出具的《规划验收合格证》、消防部门出具的《建筑工程消防验收合格证》、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）；㈣施工单位签署的工程质量保修书；㈤法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

该表在报备时由建设单位填写，建设行政主管单位审核通过后加盖公章返还申办单位1-3份，留档一份。建设单位的《工程竣工备案表》就是从这里来的。

   备案时提供的文件齐全，建设单位才可以取得行政主管单位审核通过后加盖公章的《备案表》。

2.关于综合验收问题

综合验收要求开发商开发的房屋不单单是单体建筑物验收合格，而且要求与小区相配套的公用基础设施、室外设施也达到了验收合格的标准，具备了使用的条件。

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团），规定了综合验收的要求、程序以及开发商需要提供的文件等。

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定，住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置。

   《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第七条规定，申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等；（二）工程承发包合同；（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；（五）建设行政主管部门规定的其它文件资料。

    《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第规定，住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市建设行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；（二）城市建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；（四）城市建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

但是，2004年5月19日发布, 国发〔2004〕16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目也予以取消；也就是现在一般已不采用综合验收这一方法了(不同地方有不同规定)。因此要求办理竣工综合验收作为交付条件显然丧失了法律基础。

二、商品房交付时的验收应当注意的问题

商品房在交付使用时，买受人要根据商品房买卖合同要求开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，对房屋进行验收，一般情况下，应当查看如下几个内容。

1. 房屋建筑质量

买受人在开发商交付房屋时，首先有权要求其出示《竣工验收备案表》，至少，开发商应当出示《建筑工程竣工验收报告》。

同时，买受人非常有必要自己对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝；检查门窗开关是否平滑，有无过大缝隙，房屋是否有渗水现象等等。

2.装饰、装修材料标准

在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。

3.水、电、气管线状况及供应情况

检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水是否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件。

4.房屋面积的核定

任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。

三、商品房质量问题

1.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，开发商在向买受人交付其销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。

《住宅质量保证书》是开发商对其销售的商品房承担质量责任的法律文件，开发商应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅质量保证书》应当包括以下内容：（1）、工程质量监督部门核验的质量等级；（2）、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（3）、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。

住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。开发商可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

2.商品房的质量保修期限问题

根据《商品房销售管理办法》第33条的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于上述《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条规定，开发商承诺的保修期限应不低于下述期限：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其它部位、部件的保修期，由开发商与购房者自行约定。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

3.商品房交付使用后出现质量问题的保修和退房问题

房屋质量问题可以分为两大类，第一大类是所谓的质量瑕疵，即房屋质量虽然不符合合同约定或者国家质量标准，但是主体结构质量经核验属合格或者该质量问题并未严重影响正常居住使用。在这种情况下，如在房屋在保修期内，买受人有权要求开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。买受人无权解除房屋销售合同（即买受人无权退房）。

第二大类，是指房屋出现严重质量缺陷，即房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者质量问题严重影响正常居住使用。在这种情况下，买受人有权解除合同（退房）并要求开发商赔偿损失（该损失包括买受人向银行贷款发生的利息损失，以及解除合同造成未能获取同等条件下房屋升值部分的损失）。如买受人不想解除合同，并且房屋质量缺陷可以修复至符合有关质量标准的，买受人有权要求开发商进行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

如果房屋出现严重质量缺陷，并且无法将房屋修复至符合有关质量标准的，或者虽能修复但不宜修复的，根据目前的法律规定和相关司法实践，买受人仅有权解除合同并要求开发商赔偿损失，如果买受人坚持要求开发商继续履行合同，交付符合法律规定和协议约定的房屋的，将不会支持

三、商品房交付条件和标准

1、法定条件和标准

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　第十　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

《商品房销售管理办法》第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。

第七条工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。

　　第　备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。

《建设项目环境保护管理条例》第二十三条　建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理办法》第三十三条 竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：（一）完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；（四）具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；（五）已签署工程保修证书。

《中华人民共和国消防法》第四十条 违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款： （一）建筑工程的消防设计未经消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的； （二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用的； （三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业的。 单位有前款行为的，依照前款的规定处罚，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处警告或者罚款。

实质上，相关法律并没有明确商品房必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。

2.约定的交房条件

建设部《商品房买卖合同示范文本》中的交付约定。

《商品房买卖合同示范文本》第约定，交付期限：

出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方的有关规定，将具备下列第___________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

　　该商品房经验收合格。

　　该商品房经综合验收合格。

　　该商品房经分期综合验收合格。

　　该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

　　___________________________________________。

采用这种合同范本的开发商一般会选择作为房屋交付条件，当然也有开发商选择作为交付条件，并在中记载，该商品房取得竣工验收本案表。

《青岛市商品房预售合同》约定的交房条件

《青岛市商品房预售合同》第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第       种方案所列条件：  

一、取得了房地产权属登记证明；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。  

二、（空白）

采用《青岛市商品房预售合同》的开发商一般不会选择一，一般选择二，开发商另行填写交房条件，一般也会选择“该商品房竣工验收合格后交付”，当然也不排除有的开发商也会选择“办理竣工备案表”或者“该商品房经过综合验收”。

实践中，不论采取那个合同范本（青岛市建设行政主管部门要求采用青岛市的示范文本办理备案），开发商一般会选择“该商品房办理竣工验收后交付”。因为这是最低的交付条件。如果选择“该商品房经过综合验收”，这就选择了一种最高的交付条件，开发商一般不会选择这种交付条件，尤其是在商品房卖方市场的情况下。

因此，一般的商品房买卖合同中约定，商品房的交付条件是，“该商品房竣工验收合格”。

3.关于商品房交付条件的争论

一种观点认为，商品房必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。一种观点认为，只要商品房符合合同约定的条件即符合交付条件（但必须取得竣工验收报告）。一种观点认为需要经过综合验收。

实践中，商品房办理竣工备案手续，一方面需要相关部门出具相关验收和许可使用的手续，另一方面，备案手续何时能够办理完毕取决于建筑工程质量监督站的安排。因此只要相关部门已经验收，认为可以使用，只是没有办理备案手续，不应当影响商品房的交付。笔者认为，无论哪种商品房买卖合同对于商品房交付条件都授权当事人约定房屋的交付条件，而商品房经过竣工验收合格是商品房交付的最低要求和条件，双方当事人约定的交房条件应当是有效的。

2004年5月19日发布, 国发〔2004〕16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目也予以取消；也就是现在一般已不采用综合验收这一方法了(不同地方有不同规定)。因此要求办理竣工综合验收作为交付条件显然丧失了法律基础。

四、逾期交付商品房的违约金问题

关于违约金的数额，根据《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的２－３/万，一般不会涉及增加和减少的问题。

关于违约金的计算期限。分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。

五、关于无正当理由拒绝接收房屋的法律风险

《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

六、房屋实际面积与合同约定的暂测面积差异的处理

《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 

七、房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失问题

1. 对于比较明显的或者已知的质量瑕疵

对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上，应注意买受人是否行使了其注意义务。因为买受人在接受房屋时，一般对其质量会进行必要的检验，这也是买受人应该行使注意义务，对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，买受人应在接受时提出。在取得房屋后，买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的，若无其他特别规定，出卖人可不负责任，应由买受人负责维修。出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存有质量瑕疵的出卖人对此也不再负有任何责任，但有特别规定的除外。

2.对隐蔽质量瑕疵的处理

对采取通常方式一时难以察觉，须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金。对于房屋质量问题较重，甚至不能使用的，买受人可解除合同，因此给买受人造成的额财产及人身损失出卖人应予赔偿。

3.对隐瞒质量瑕疵的处理

出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵，出卖人对此应承担相应的民事责任。我国《合同法》第150条——第155条对瑕疵担保义务作了详细的规定。在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。