湖南省2016年房地产估价师《制度与》：房地产估价机构的概念试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。A：开发结束时的时间B：购买待开发房地产时的时间C：开发期间的某个时间D：全部租售出去时的时间E：工业用地的监测点评估价格

2、设市城市的总体规划由负责组织编制。A：省、自治区B：市C：城市监督管理部门D：市建设局E：执行层的组织协调

3、某宗房地产的土地总面积为1 000 ㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为 18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新．该宗房地产的现时单价为。A：1 200元／㎡B：1250元／㎡C：1270元／㎡D：1800元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

4、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目C．对该估价项目负第一责任D．任本估价机构法定代表人

5、房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的机构。A：中介管理B：市场服务C：管理服务D：中介服务E：执行层的组织协调

6、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。A．购房者B．承购人C．预买客户D．潜在客户

7、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。A：统一性B：权威性C：系统性D：稳定性E：执行层的组织协调

8、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A．75.00B．75.60C．83.60D．86.00

9、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A．供给B．生产C．投入D．产出

10、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。A．空置率水平B．租金清单C．押金收入D．欠租清单

11、砖混结构二等房屋的残值率一般为。A：4％B：3％C：2％D：1％E：工业用地的监测点评估价格

12、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。该房地产的价格为万元。A：313B：329C：417D：446E：工业用地的监测点评估价格

13、下列关于分户图的说法不正确的是__。A．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图B．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明C．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等D．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内

14、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．建筑技术进步

15、A市B商业商业银行2007年1月31日，存款余额为8000万元，其贷款余额不得超过万元。A：5000B：6000C：8000D：10000E：执行层的组织协调

16、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。(2008年试题)A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调

17、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。A：A市B：A市土地管理部门C：B县D：B县土地管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章

18、是最常见的拍卖标的。A：允许流通物B：禁止流通物C：流通物D：一般流通物E：执行层的组织协调

19、房地产抵押自合同__之日起生效。A．登记B．工商鉴证C．公证D．签订

20、基准地价系数修正法的基本原理是。A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格

21、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。A：土地使用权的获得方式B：转让的对象C：转让的方式D：转让的时间E：执行层的组织协调

22、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的__具有认识上的一致性。A．基本准则B．客观规律C．衡量标准D．基本前提

23、是指专门组织的、对一定时点上的国情国力所作的一次性全面调查。A：重点调查B：普查C：典型调查D：抽样调查E：执行层的组织协调

24、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。A．3758.57B．394203C．3966.10D．4769.85

25、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。A．机会融资成本B．股票融资成本C．债务融资成本D．权益融资成本

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、民法中的人身关系包括。A：财产所有权关系B：财产流转关系C：财产形成权关系D：人格权关系E：身份权关系

2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。(2007年试题)A：出售B：抵押C：转让D：经营E：借款合同

3、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为__万元(收益可视为无限年)。A．30B．40C．50D．60

4、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有__。A．该抵押属一般房地产抵押B．该抵押是最高额抵押C．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D．若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E．该抵押可以不经登记即产生合同效力

5、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。A．比例B．超额累进C．全额累进D．幅度定额

6、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。A：租赁合同到期，合同自行终止B：符合法律规定可以解除合同条款的C：符合合同约定可以解除合同条款的D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的E：因不可抗力致使合同不能继续履行的

7、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。A．房地产市场存在着泡沫B．房地产市场不景气C．房地产市场很繁荣D．房地产市场不存在泡沫

8、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比。A．规划建设用地面积B．居住区总用地面积C．居住区建筑用地面积D．获取土地使用权面积

9、单利计息与复利计息的区别在于（）。A．是否考虑资金的时间价值B．是否考虑本金的时间价值C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D．采用名义利率还是实际利率

10、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。A：商业信用工具B：消费信用工具C：国际信用工具D：国家信用工具E：短期信用工具

11、成功的房地产租售一般包括__。A．为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段B．就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段C．不毁其双方的利益，做到公平交易D．把握全过程的信息，掌握全局E．双方协商一致后的签约阶段

12、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。A．质量控制B．进度控制C．合同管D．成本控制

13、房地产估价报告中专门列出估价的假设和条件的目的是。A：说明估价报告的合法性、真实性B：说明估价的、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求

14、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

15、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。A．独一无二B．不可移动C．流动性差D．易受

16、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。A：临街状况B：是否便于动力取得C：是否便于废料处理D：是否接近大自然E：是否便于产品和原材料运输

17、影响房地产价格的社会因素，主要有__。A．政治安定状况B．社会治安状况C．房地产投资D．房地产投机E．城市化

18、我国经营性金融机构，包括。A：商业银行B：性银行C：非银行金融机构D：中国银行E：中国人民银行

19、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。A．风险辨识B．风险估计C．风险评价D．风险决策

20、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.82B．3451.83C．50.01D．6666.37

21、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有．(2009年试题)A：风险产生的原因分析B：风险发生的概率大小分析C：风险因素检验D：风险变量间的相关性分析E：风险概率分布情况分析

22、列属于会计恒等式的是。A：资产-费用=负债+所有者权益-收入B：所有者权益=资产+负债C：资产+费用=负债+所有者权益+收入-利润D：负债=资产+所有者权益E：执行层的组织协调

23、房地产投资项目融资的特点，是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。A．资金B．金融机构C．房地产项目D．利率高低

24、房地产开发项目的施工许可证由向发证机关申请领取。A：施工单位B：建设单位C：监理单位D：设计单位E：借款合同

25、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A．选择专业化B．产品专业化C．大量定制D．单一市场集中化