天津房地产估价师《相关知识》：保险的业务范围考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。

A．相应配套的基础设施

B．土地的形状

C．组合完成的功能

D．立体空间 

2、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

3、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。

A：36％

B：62．07％

C：73．47％

D：80％

E：工业用地的监测点评估价格 

4、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。

A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

E：工业用地的监测点评估价格

5、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格．【2005年考题】

A：数学曲线拟合法

B：平均增减量法

C：平均发展速度法

D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格 

6、下列属于房地产开发直接投资的是__。

A．购买房地产开发企业的债券、股票

B．购买房地产投资信托基金

C．购买住房抵押支持证券

D．购买一座正在运营的高尔夫球场 

7、是住房公积金管理的中心环节。

A：住房公积金的发放管理

B：住房公积金的运作

C：银行专户、财政监督

D：住房公积金管理的决策

E：执行层的组织协调 

8、在以下房地产价格中，更能反映土地价格水平高低的是。

A：土地单价

B：土地总价

C：楼面地价

D：房地产单价

E：工业用地的监测点评估价格 

9、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。

A．会计主体

B．持续经营

C．会计分期

D．货币计量 

10、某宗土地总面积7500㎡，容积率为3，相应的土地单价为4500元/ ㎡，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％，则理论上因容积率提高应补交的地价款为万元。

A：1125

B：1800

C：2250

D：3375

E：工业用地的监测点评估价格

11、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说（）对小型商场并不很重要。

A．停车

B．位置

C．特色

D．距离 

12、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m2，则该大厅的建筑面积为__m2。

A．780

B．520

C．1040

D．260 

13、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的组合来提高收益、降低风险。

A：地理区域

B：时间分布

C：物业类型

D：收益形式

E：借款合同

14、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门 

15、作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是。

A：宗地图

B：房产分幅图

C：房产分丘图

D：房产分户图

E：执行层的组织协调 

16、房地产投资项目的成本利润率等于__×100%。

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本 

17、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。

A．成本控制

B．进度控制

C．质量控制

D．合同控制 

18、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨 12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价格为__万元。

A．923

B．1111

C．1353

D．1872 

19、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。

A．房屋总登记

B．初始土地登记

C．房屋初始登记

D．房屋他项权利登记 

20、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。

A：1

B：10

C：15

D：20

E：执行层的组织协调 

21、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。

A．网络图法

B．坐标系数

C．横道图法

D．表格法 

22、某城市2010年商品住房施工面积为1000万m2，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万m2，恢复施工的面积为200万m2。该城市2010年商品住房新开工面积是__万m2。

A．500

B．700

C．800

D．1000

23、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。

A：12.55％

B：12.68％

C：14.75％

D：15.01％

E：借款合同 

24、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度，就可以计算其平均发展速度。

A：较大

B：较小

C：差距较大

D：大致接近

E：工业用地的监测点评估价格

25、拆迁办是指。

A：市、县房屋行政主管部门

B：取得房屋拆迁许可证的单位

C：市、县规划行政主管部门

D：专门从事房屋拆迁的单位

E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是__的结合体。

A．设备

B．实物

C．权益

D．区地

E．环境 

2、价格领先制通常有三种形式。

A：被支配型价格领先

B：支配型价格领先

C：成本最高型价格领先

D：成本最低型价格领先

E：晴雨表型价格领先

3、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。

A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为

B：直接融资有利于筹集长期投资资金

C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的比间接融资少

D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大

E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高 

4、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。

A．14140元/m2

B．4242元/m2

C．56561元/m2

D．60000元/m2

5、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6％，年租金均发生在年末。若折现率为6％，该商铺净租金收入的现值为万元。

A：91．76

B：142．40

C：150．94

D：160．00

E：借款合同 

6、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。

A：税收

B：城市规划调整

C：环境状况

D：城市基础设施状况

E：汇率 

7、企业确定广告预算的主要方法包括。

A：销售百分比法

B：目标任务法

C：谈判法

D：竞争对等法

E：量力而行法 

8、对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取等方式予以处置。

A：国有土地出让

B：国有土地转让

C：国有土地租赁

D：国有土地作价出资(入股)

E：保留划拨土地使用权 

9、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5．5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为__元/m2。

A．2265

B．2346

C．2698

D．3968 

10、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括。

A：物业管理

B：运营管理

C：设施管理

D：资产管理

E：组合投资管理

11、根据净收益的求取的不同，收益法可分为。

A：直接资本化法

B：投资法

C：收益乘数法

D：利润法

E：现金流量折现法 

12、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是。

A：非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

B：住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

D：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

E：执行层的组织协调 

13、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于__。

A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

B．市场法中交易情况调整

C．比较相同类型不同期限价格的高低

D．不同类型房地产不同使用年限价格的高低

E．直接用于测算价格

14、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。

A：允许流通物

B：流通物

C：禁止流通物

D：动产

E：不动产 

15、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的。(过时)

A：价格水平

B：销售对象

C：基本功能

D：地理位置

E：辅助功能 

16、房地产的最高最佳使用状态应该包括。

A：最佳区位

B：最佳规模

C：最佳用途

D：最佳集约度

E：最佳收益 

17、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料。

A：人事部

B：住房和城乡建设部

C：省级人事行政主管部门

D：所在地省级房地产行政主管部门

E：执行层的组织协调 

18、《土地管理法》规定：“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”

A．公有制

B．私有制

C．社会主义公有制

D．集体所有制 

19、根据偿还期限的长短，债券可分。

A：短期债券

B：中期债券

C：长期债券

D：公债券

E：永久债券 

20、对一般__的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。

A．规模小

B．内容复杂

C．规模较大

D．不太复杂 

21、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。

A．项目的交通组织规划

B．项目构成及平面布置

C．项目的建筑规划

D．城市土地利用规划 

22、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。

A：空气一水系统

B：全空气系统

C：全水系统

D：冷剂系统

E：集中式系统

23、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平 

24、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。

A：政治对立状况

B：政治安定状况

C：社会安定状况

D：城市化

E：房地产投机

25、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率下降是处于自然周期的。

A：第二阶段

B：第一阶段初期

C：第一阶段后期

D：第三阶段

E：第四阶段