2015年下半年贵州房地产估价师经营与管理：全部资金和自有资金试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。A．0.25B．0.50C．1.5D．2.00

2、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。A．购房者B．承购人C．预买客户D．潜在客户

3、房屋预告登记后，债权消灭之日起__内未申请登记的，预告登记失效。A．30日B．3个月C．1年D．2年

4、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。A：2 427B：2 500C：2 575D：2 632E：工业用地的监测点评估价格

5、自治区的自治条例和单行条例，报批准后生效。A：全国人民代表大会及其常务委员会B：C：自治区人民代表大会D：自治区人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调

6、拍卖的基本原则中不包括__原则。A．公开B．公平C．客观D．诚实信用

7、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为__万元。A．87B．124C．130D．134

8、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。(2009年试题)A：城市蓝线B：城市绿线C：城市紫线D：城市黄线E：房地产估价机构必须加盖公章

9、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠E：执行层的组织协调

10、按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 137—1990)，类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。A：一B：二C：三D：四E：执行层的组织协调

11、写字楼的租金状况主要取决于__。A．所处地点B．竞争强弱C．市场状况D．面积大小

12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。A．转让B．赠送C．出让D．买卖

13、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。A：垄断性B：外部性C：复杂性D：信息不对称性E：借款合同

14、某可比实例的房地产权属证载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。A：8571B：10000C：13393D：15625E：工业用地的监测点评估价格

15、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。A：17 580元／㎡B：14 520元／㎡C：11 430元／㎡D：23 700元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

16、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的。(2009年试题)A：市场需求上限B：市场有效需求C：市场现实需求D：市场最低需求E：借款合同

17、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。A：B：省级C：市级D：乡级E：执行层的组织协调

18、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A．易受B．相互影响C．独一无二D．不可移动

19、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用__。A．条形基础B．基础C．箱形基础D．桩基础

20、房地产的部门规章是以颁布的。A：中华人民共和国令B：令C：房地产行政主管部门令D：省令E：房地产估价机构必须加盖公章

21、随着土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A．存量B．增量C．流量D．减量

22、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7％和5％。该宗房地产的正常成交价格为元／㎡。A：2 000B：2 200C：2 400D：2 500E：工业用地的监测点评估价格

23、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计__时的折现率。A．等于零B．大于零C．小于零D．无关联

24、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于B：大于或等于C：小于D：小于或等于E：工业用地的监测点评估价格

25、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。A．Ic越大，Pt越大B．Ic越小，Pt越大C．Pt越大，Ic越小D．Ic与Pt无关

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。A：注册资本应在2000万元以上B：注册资本应在5000万元以上C：从事房地产开发经营的时间不少于5年D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万

2、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。A．12.55%B．12.00%C．12.36%D．12.68%

3、成本法中的“开发利润”是指。A：开发商所期望获得的利润B：开发商所能获得的最终利润C：开发商所能获得的平均利润D：开发商所能获得的税后利润E：开发商所能获得的税前利润

4、企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有。(2008年试题)A：资产报酬率B：销售净利率C：资产负债率D：存货周转率E：股东权益报酬率

5、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。A．统一采用总价B．统一采用单价C．统一币种和货币单位D．统一面积内涵和大小E．统一付款方式

6、根据有无抵押担保，债券可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：记名债券E：公募债券

7、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A．1002.45B．1012.45C．1027.42D．1037.45

8、房地产的投资对象包括。A：房地产直接投资和房地产间接投资B：土地、建成后的物业和在建工程C：商品房建设投资和土地开发投资D：固定资产投资和流动资产投资E：借款合同

9、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费

10、下列关于保险的概念，表述不正确的包括。A：保险是一种通过聚资建立基金的机制B：保险是一种财产转移的机制C：保险作为一种经济补偿制度D：保险体现一定的法律关系E：执行层的组织协调

11、（）为房地产正常成交价格的形成条件。A．公开市场，交易对象本身也具备市场性B．理性的经济行为C．适当的期间完成交易D．买者和卖者众多，且具有完全信息E．卖者对价格具有控制力量

12、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。A．FNPVB．FIRRC．动态投资回收期D．成本利润率E．投资利润率

13、选择最佳的开发利用方式包括__等的确定。A．结构B．构造C．用途D．规模E．档次

14、估价中的最高最佳使用具体包括__等。A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度

15、合伙主要的法律特征包括。A：具有单一性B：具有团体性C：具有商品性D：合伙人对合伙承担有限连带责任E：合伙人对合伙承担无限连带责任

16、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A．16B．18C．20D．22

17、运用平均增减量法进行估价的条件是__。A．房地产价格时间序列逐期升高或下降B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

18、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.6

19、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位B．中观区位C．微观区位D．其他方面

20、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高B．贷款期限越长，期限系数值越大C．项目风险越大，风险等级系数值越大D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

21、建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指__A．将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围B．将可比实例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围C．将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围D．将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围

22、以下难以使用市场法估价的房地产有__。A．标准工业厂房B．写字楼C．古建筑D．纪念馆E．学校

23、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有__。A．边际成本包括短期边际成本和长期边际成本B．长期总成本可以分为固定成本与可变成本C．平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D．短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E．收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

24、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。A．估价的依据有可能不同B．估价的方法有可能不同C．估价对象的范围有可能不同D．不影响估价结果的公正性E．不影响估价报告的用途

25、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A．从容不迫型B．选择型C．凶猛型D．随机型