艾溪湖项目定位战略思考手记

                          （上篇）

如今，在这个房地产激烈竞争的时代，任何一个项目都脱离不了项目所在区域的这个大环境，而我们只能依托这个大环境，因地而宜，因事而易，才能找到项目接受市场挑战的出发点。

1、宏观市场：中国房地产已经走了20个春秋，从“共性时代”进入到了“个性时代”，房地产的含义已经不仅仅是砖、钢筋、混凝土等构成的一个建筑空间所体现的物质层面，它已经上升到了环境、品位、文化、生活方式等超越物质层面的更高的精神层面上来，精神才是构建和谐社会的推动力。

2、中观市场：南昌房地产的发展经历了三个时期：

一是环境时期，以地段来决定产品的价值；

二是产品时期，以性价比来决定产品的优劣；

三是生活方式时期，以是否能改变人的生活方式来作为衡量楼盘素质高低的标准。

从2001年起，南昌房地产走上了正轨，快速发展起来，文化地产悄然兴起，南昌文化地产走了两条路线：环境文化和建筑文化。

环境文化：一是整合区域文化特色，营造一种独特的社区环境文化，比如中国首个宋词文化梦里水乡和健康生活、快乐成长的城开国际学园；二是引导一种时代的概念，营造一种主题概念特色的生活环境，倡导一种生活理念，比如科动、健康生活的奥林匹克花园。

建筑文化：一是返古归真，时光倒流,打造中国骨子里的建筑产品，比如说“原来的中国，原来的生活”之青云嘉苑；二是与时俱近，走在时代的前沿对建筑产品不断地创新，比如说“建筑无限生活”之万科四季花城。

3、微观市场：京东是南昌城市发展战略“一河五叶”中之“一叶”，有着积极；京东紧挨城市中心，良好的生态环境可以营造出一个优良的居住氛围；高新进区企业已达990家，其中高新技术企业400多家，占全省75％以上，这是一个高智慧科技研发集中营；以江西师范大学为核心的高校园区坐落瑶湖，瑶湖周边有八所高等院校，这是一个高知识学术研究大本营；各路英雄抢滩京东，各大名盘大盘落户京东，一股战争硝烟缓缓而起，激烈的竞争徐徐拉开了帷幕。

其实，我们应该多问问自己……

我们在哪里？项目位于京东高新区艾溪湖，这是一个环境幽雅、非常适宜人居住的地方。

我们到底在哪里？

我们坐落在艾溪湖畔…

我们最大优点是什么？

拥有一座艾溪湖…

可是,我们不能独有！

万科四季花城、世纪风情、丰源·天域等大盘名盘早已落户此地，而且都有一份自己的广阔天地。

万科四季花城，打出“建筑品质”之牌，一句“建筑无限生活”理念让南昌市消费蠢蠢欲动；

世纪风情，扛起“植物园式园林”之大旗，一句“我家住在植物园”广告语令市民遐想无限。

丰源·天域，吹起“项目品牌”之号角，业主像大军一样向京东压来；

论企业品牌：我们超越深圳万科是一件难事；

论建筑产品：我们超越万科四季花城是一件难事；

论园林环境：我们超越世纪风情是一件难事；

论业主基础：我们超越丰源·天域是一件难事； 

无论哪一方面，想超越都是难事……

面对这些难事，我们“抄”还是“超”，作何选择，摆在我们面前也是难事……

艾溪湖项目定位战略思考手记

                                    （下篇）

在“欧风美雨”泛滥的房地产时代，大部分楼盘不做创新，东搬西抄，拿来主义；但是拿来主义者缺乏个性，令很多楼盘停滞不前，这催促着人们去思考什么路才是可持续发展之路，然而事实表明：文化才是发展制胜的道路……

南昌市南面，梦里水乡以宋词文化定位主题，以“中国首个宋词文化社区”树立形象，2004年摘下了“中国名盘”称号的帽子，囊括奖项十多个，开辟了南昌文化地产的大门。

南昌市西面，城开国际学园以“学园文化”打开市场大门，营造一种独特的学园环境，“健康生活，快乐成长”的口号令很多“可怜天下父母心”的人纷纷垂涎，造就南昌地产学园佳话。

如今，一个真正的现代社区决不只是建筑元素的简单堆砌，而是一种文化氛围的营造与整合，是一种人文思想的凸显和文化品位的延伸。

坐落于南昌市东方的我们，将要走一条怎样的路呢？

我们是抄袭别人，走“欧风美雨”之路；还是挑战自己，独辟蹊径，独秀京东，与“南方”的梦里水乡、“西方”的城开国际学园形成“三足鼎立”之势，成为“东方”的巨龙……

我们正处于十字路口的迷途中，我们需要正确的世界观和方，才能走出这个迷途……

我们需要正确的方：领会开发商的精神。项目要追求生活品位和生活方式，力求塑造与之相应的生活空间与居住环境，发展成为南昌市京东区域一个环境优美、配套完善的高尚住宅小区，一个高位的花园式住宅小区。

我们需要正确的世界观：品牌的核心是文化。现代地产已走过20余年历程,在走过“居住时代”、“投资时代”之后，已昂首挺进“个性时代”,品牌化是地产业之大势所趋。如今，人们对房地产的诉求不仅仅停留在居住和投资的原始层面上，更注意以建筑为主体，包括环境、园林、配套、物管、社区伦理、主题等要素组成的社区文化，及其所衍生的生活模式和所对应的生活质量！

沿着分析之路，一路走来，我们聚焦了“文化”……

论天时:中国经济腾飞，南昌地产起飞，一派欣欣向荣之气象；如今，单纯的物质时代接近尾声，已经步到了复合的精神时代，而在这个精神时代里，已经升起了文化的旗帜。

论地利:南昌是文化名城，有着深厚的文化底蕴；京东作为城市发展战略中的一个重要区域，以江西师范大学为核心的高校园区落户瑶湖，周边有很多大中专院校，有着浓厚的文化氛围。

论人和:随着城市战略的推进以及房地产业的稳步发展，掀起了一股红谷滩潮、象湖流，京东也不甘落后，深得人心，大批人纷纷向“东”流去。

我们的目标是：品质、品位、品牌。

品质和品位是一把双刃剑的两面，品质是营销的“硬面”，能够攻破市场的大门，而品位是营销的“软面”，能够攻关客户的心灵；如果双刃合一，它就是战场上的一把“辕夏禹剑”，有了轩辕夏禹剑，品牌之旅一路畅通。

我们不能为做文化而做文化，我们不是该项目开设文化论坛，更不是搞学术研究，我们要跳出文化海洋，在文化理论与地产实际之间找到一个结合点；所以，除了文化之外，我们项目更需要一些“人居元素”来糅合这个“文化面包”，这样，我们就不会只重视“文化形式”而轻视了“居住内容”，我们也不能忽视了经济效益，以免烧钱图爽快，爽后图伤悲。