浅析商业楼宇能源管控

前言

商业楼宇后期营运管理中，能耗成本支出占物业总成本支出的50%以上，即使能耗管控比较到位，其能耗也在35%上下浮动。在公共建筑（特别是大型商场、高档旅馆酒店、高档办公楼等）的全年能耗中，大约50％～60％消耗于空调制冷与采暖系统（其中热力费占能源费用的25%，冷冻水费占能源费用的24%）；20％～30％用于照明；水费占能源费用的6.5%；气费占能源费用的23%。

现分“商业楼宇能耗构成分析、能耗测评与数据库建立及能耗现场管控”三部分对商业楼宇能耗管控进行解读。

一、商业楼宇能源构成分析

各城市商业楼宇林立，办公、购物集成化、智能化要求越来越高，导致楼宇机电设备、建筑设施配置高度集中，构成城市主要能源消耗之一。通过对商业写字楼的能源数据调研及分析，现对能源构成及占比进行分析如下表：

1、燃气耗用构成分析

一般商业楼宇在冬季制热采暖使用燃气锅炉（部分地区采用集中供暖除外），部分楼宇因供电电量较少原因，也使用燃气作为能源进行供冷，因此燃气也为建筑能源消耗的主要组成部分，占建筑能源24.8%左右。但使用构成单一，运营中管理较为简单。

2、燃油耗用分析

商业楼宇燃油消耗主要为发电机提供应急电源时使用，但商业楼宇供电为双电源互为备用，供电的可靠性极高。发电机作为第三电源很少启用，在后期运营中燃油耗费仅占能源0.3%，因此不作为建筑能源管理的重点。

（四）商业楼宇能源使用时间节点分析

现以某成熟写字楼的电能源为例进行分季、分时解读。

1、电能源季度用量分析

二、能源数据库建立与测评

通过建立楼宇能源数据库，便于根据数据库分析适时建立、更新能源管理制度。

（一）能耗数据库分类

1、理论（基础）数据

项目接管验收后3个月内，应完成对项目能耗设备进行全面统计，包含设备的名称、型号、品牌、数量、功率等，便于后期的能耗测算。

2、经验数据（同期+利用系数）

在设备基础数据完善的前提下，再与同一地区的相同业态、同等建筑面积、相同功能的建筑相比较，测算出能耗设备的耗能经验数据。

3、理想数据

项目在后期运营管理中，根据运营管理现场实际情况，不降低楼宇运营品质，通过完成所有节能降耗管理措施和技术措施，预期能达到最理想的能耗数据。

4、历史数据

从入伙到当前月份止，对各设备、各系统的月度、年度能耗数据统计、分析。

5、实际数据

建立日、月、季、半年、年度能耗数据运营统计表，适时抄录数据，及时分析。

（二）五类数据关联关系分析

1、理论（基础）数据及时完善、统计准确

在建立理论（基础）数据时，应现场进行数据核对，项目现场应对数据的变化及时进行更新，实施动态化管理，确保数据的统计与现场实际相符合。

2、准确估算经验数据，确保项目能耗预算合理

经验数据估算应以设备理论（基础）数据为基础，根据不同的业态（住宅/商业办公）确定设备的工作运行时段、需用系数等要素来计算能耗数据。

3、经验数据与历史数据差异化分析

经验数据计算应与历史数据基本吻合，在后期运营管理过程中，如两者数据差异较大，应根据项目实际情况，对数据进行修正，两者数据自入伙2-3年应达到基本吻合。

4、经验数据、理想数据与历史数据

在经验数据满足要求后，项目现场根据经验数据及历史数据对各设备能耗值合理性进行探讨，运行过程中通过各种方式使能耗值接近理想数据。理想数据作为项目能耗考核的依据及参考。

5、每年度应有节能降耗目标，此目标应可使实际数据接近理想数据

每年度根据现场实际情况，建立节能降耗年度目标，改善系统运行条件，逐步接近理想化运行，使实际数据接近理想数据。

五类数据关系图

三、能源现场管控

通过节能与品质管控过程协作、平衡、比较和分析，在保证楼宇品质的前提下，控制能源消耗，寻找楼宇能耗的最低、最佳点，做到营运过程中利润最大、品质最优的双赢局面。

（一）楼宇现场能源管理制度与标准

根据项目特点，制定项目能耗管理服务制度与标准，并根据项目实际情况定期对制度、标准进行修订，确保项目能源管理持续性。

1.成立公司级别能源管控、审核小组，负责能源综合分析，及时出具指导意见；

2.根据项目现场实际情况及要求，制定能源管理标准，确定能源管理所要实现目标，目标指标可以划分为月度、季度、半年、年度来分项、分时管控。

3.区域或系统管理责任人熟悉所管设施设备性能、位置、相关参数、控制时间节点、管理方案，根据现场要求，适时优化方案；

4.按区域、分系统进行细分，实行分区域或系统管理责任制；

5.能源数据分级统计分析：现场管理人员统计周期：日、周、月、季、半年、年度，项目能源负责人统计周期：周、月、季、半年、年度。分别进行能耗对比、统计分析，并出具报告。

（二）制定现场能源管理工作指引

对商业楼宇各系统、区域制定能源管理、控制现场操作指引：

供配电系统节能操作指引；空调系统节能操作指引；照明系统节能操作指引；

电梯系统节能操作指引；给排水等动力系统节能操作指引；节能管理及技改操作指引；能耗数据分析操作指引。

（三）建立合适的管理激励机制

一线相关责任人员建立合适的激励机制，奖罚分明，以奖为主。实现能源管理全员参与，应作为现场能源管理的重大关注点。

（四）适时技改及节能新技术应用

1、适时技改

对项目耗能设备性能进行定期评估，确保设备能效比处于最佳状态，及时了解市场更新换代产品，淘汰高耗能设备。

2、节能新技术应用

及时更替节能新技术，提升设备智能化水平，减少人为原因造成的能源浪费。

在倡导低碳环保、绿色办公的时代背景下，做好商业楼宇能源管理，开源节流，为创造美好环境尽职尽责。